나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52391 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 64-58 지하층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재, ‘역촌초등학교’ 북측 인근에 위치하는 부동산(다세대주택)으로 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 분포하고 있으며 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 연와조 4층 건물 내 제지하층 제2호로서, 외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보 호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협 조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26. ~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10. 20.~2026.12.31.))

물건 비고

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52391 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 64-58 지하층2호

용도: 다세대주택

감정가: 126,000,000원

토지면적: 25.15㎡ (약 7.61평)

건물면적: 49.14㎡ (약 14.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

최초 감정가: 126,000,000원 (1억 2천 6백만원)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 연와조 4층 건물 내 제지하층 제2호

2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 은평구 역촌동에 위치하며, ‘역촌초등학교’ 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택과 근린생활시설이 분포하고 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 특히, 해당 물건은 토지거래허가구역 내에 소재하고 있어 취득 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 6월 26일자 용인세무서장의 압류입니다.

이에 따라, 2024년 11월 13일 접수된 주택임차권(허창균) 및 2025년 12월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 임차인 허창균(주택도시보증공사)의 임차권은 말소 예정이며, 물건명세서 상에도 임차인(주택도시보증공사)은 대항력을 포기하고 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됨을 명시하고 있습니다.

따라서 본 경매를 통해 인수하게 되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 최근 매매된 인근 다세대주택 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래된 역촌동 28-53번지 다세대주택 (1991년식, 29.52㎡)은 14,900만원에 거래되었습니다. 이는 약 1,668만원/평방미터 수준입니다.

* 2026년 5월 거래된 역촌동 49-38번지 태영아뜨리움 (2012년식, 25.81㎡)은 15,500만원에 거래되었습니다. 이는 약 1,984만원/평방미터 수준입니다.

* 2026년 5월 거래된 역촌동 55-54번지 씨티뷰 (2016년식, 48.3㎡)은 33,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 2,258만원/평방미터 수준입니다.

본건 건물의 면적은 49.14㎡ (약 14.87평)이며, 감정가는 126,000,000원으로 약 847만원/평방미터 수준입니다. 이는 최근 거래된 주변 시세 대비 현저히 낮은 감정가로 판단됩니다. 다만, 본건은 지하층 주택으로, 일반적인 지상층 주택 대비 가치 평가에서 차이가 발생할 수 있습니다. 최근 거래된 물건들의 연식과 층수를 고려할 때, 지하층이라는 점을 감안하더라도 감정가가 시장 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주거지역 내에 위치하여 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: ‘역촌초등학교’가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 환경: 전반적인 주거 환경이 양호한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 해당 물건은 토지거래허가구역에 포함되어 있어, 취득 후 일정 기간 내에 관할 구청으로부터 토지거래허가를 받아야 합니다. 특히 외국인 또는 특정 용도의 주택 취득 시 허가 요건을 면밀히 확인해야 합니다. (허가 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25. 등)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 사항이 있으므로, 정확한 인수 조건 및 절차를 경매 진행 전 반드시 확인해야 합니다.

* 선순위임차권: 등기부상 임차권이 존재하나, 매각으로 소멸 예정이며 인수 보증금이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 계약 조건에 따라 대항력을 포기하고 임차권 말소를 조건으로 매각이 진행되므로, 이에 대한 이행 여부 및 잔존 위험을 철저히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 역촌동의 주거지에 위치하며, 역촌초등학교가 인근에 있어 생활 및 교육 환경이 양호합니다. 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 매각으로 인한 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이며, 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 지하층이라는 점은 가치 하락 요인으로 작용할 수 있으나, 제공된 주변 시세 대비 감정가가 현저히 낮게 책정되어 있어 투자 가치를 높이는 요인이 될 수 있습니다. HUG 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 낮은 감정가: 동일 면적 및 지역의 다세대주택 매매 사례와 비교했을 때, 본건의 감정가가 상당히 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리 이하의 권리들이 모두 소멸될 예정이며, 임차인 관련 인수 부담이 없는 것으로 분석되어 명확한 권리 취득이 가능합니다.

* 양호한 입지 조건: 초등학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 126,000,000원입니다. 주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 규모의 다세대주택은 평당 1,600만원 ~ 2,200만원 수준에서 거래되고 있습니다. 본건은 지하층으로 가치 하락 요인이 있지만, 감정가가 시세 대비 낮게 형성된 점을 고려할 때, 시세의 70~80% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

인수 보증금이 없다는 점을 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가 대비 120% ~ 130% 수준인 151,200,000원 ~ 163,800,000원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현장 조사 및 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 수에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.