나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13856 [1] 서울특별시 노원구 상계동 1410 노원롯데캐슬시그니처 상가105동 2층2-21호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 "덕암초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물내 제2층 제2-21호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 공부상 "제1,2종근린생활시설"이며, 현황 공실 상태임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, "공동주택(아파트)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북서측으로 도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 상계동 1410 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 준주거지역(2018-12-27) , 도로(2018-12-27)(접합) , 도로(접합) , 도시철도(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(자세한사항은별도확인:주택사업과)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) - 상계동 1411 도시지역 , 자연녹지지역 , 제3종일반주거지역 , 준주거지역(2018-12-27) , 도로(2018-12-27)(접합) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구(자세한사항은별도확인:주택사업과)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13856 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 상OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 노원구 상계동 1410 노원롯데캐슬시그니처 상가105동 2층2-21호

건물명: 노원 롯데캐슬 시그니처 상가

동/호수: 105동 2층 2-21호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2023년 6월 28일 (표제부 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 62.89㎡ (약 18.93평)

토지 지분: 62.89㎡ (약 18.93평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 264.55㎡ (약 79.98평)

건물 지분: 264.551㎡ (약 79.98평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 용도 및 현황

용도: 근린상가

공부상 용도: 제1,2종 근린생활시설

현황: 공실 상태

1.5. 감정가 및 채권자 정보

감정가: 1,450,000,000원

채권자: 상OOOOOOOOOOOOOOO (경매개시채권자로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 "덕암초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

차량 통행이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 상태

건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었습니다. 창호는 샤시로 설치되어 있습니다.

2.4. 토지 이용

인접 토지와 대체로 등고평탄한 2필지의 부정형 토지 위에 아파트 건물이 건축되어 있으며, 본 건 토지는 해당 부지의 일부 지분을 소유하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 도로, 도시철도 저촉, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

등기부 요약에 따르면, 본건에는 소유권 보존 등기 외 다수의 가압류 및 강제경매 개시 결정 등기 등이 존재합니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 상계6구역주택재개발정비사업조합의 2025년 4월 2일자 가압류(서울북부지방법원 2025카단21188)입니다.

강제경매(2025타경13856)로 인해 매각이 진행되며, 매각으로 인해 위에서 언급된 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다.

임대 관계는 현재 미상이며, 공실 상태로 파악됩니다.

임대관계가 미상이므로, 추후 계약관계 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

노원 롯데캐슬 시그니처 단지 내 상가로서, 주변의 대규모 아파트 단지 및 주거 밀집 지역을 배후지로 하고 있습니다.

4.2. 업종 현황

공부상 제1,2종 근린생활시설로 등록되어 있어, 통상적인 소매점, 서비스 업종 등이 입점 가능합니다.

4.3. 잠재 고객층

주요 잠재 고객층은 단지 내 입주민, 인근 지역 주민, 그리고 지역 유동인구 등이 될 것으로 예상됩니다. 2층 상가이므로 접근성보다는 특정 업종의 필요성이 중요하게 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 남서측 인근에 덕암초등학교가 위치하고 있어, 초등학생 자녀를 둔 가정의 접근성이 좋습니다. 또한, 교육환경 보호구역에 해당되는 지역이 있어 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

5.2. 편의시설

노원 롯데캐슬 시그니처 단지 내 상가로서 기본적인 편의시설(소매점, 식음료 매장 등)이 입점해 있거나 입점 가능할 것으로 보입니다. 주변 아파트 단지 및 지역 상권을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타 생활 편의

대중교통 이용이 용이하며, 도로망도 잘 갖추어져 있어 생활 및 이동에 불편함은 적을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 공실 장기화 시 재정적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 재정비촉진지구 관련

본건이 속한 지역이 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 개발 계획에 따라 사업성이 증대될 수도 있으나, 사업 진행 과정의 불확실성 및 장기화 가능성, 이로 인한 제약사항 발생 가능성도 존재합니다.

6.3. 토지이용계획 제한

다수의 도시계획 용도지역 및 구역 지정으로 인해 건축이나 토지 이용에 있어 복합적인 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 2층 상가로서의 한계

1층에 비해 유동인구 접근성이 낮을 수 있으며, 특정 업종이 아니라면 집객 효과가 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 노원구의 대규모 아파트 단지 내 상가로, 풍부한 배후 수요를 바탕으로 잠재력을 지니고 있습니다. 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 지역 가치 상승이 기대되나, 현재 공실 상태이며 복잡한 토지이용계획 및 지구 지정으로 인한 개발 불확실성이 상존하는 물건입니다. 2층 상가라는 점도 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지 내 상가로 안정적인 배후 수요 확보 가능.

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 미래 가치 상승 기대.

* 제1,2종 근린생활시설 용도로 다양한 업종의 임대 및 운영 가능성.

* 경매 절차를 통한 시세 대비 합리적인 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가 1,450,000,000원을 기준으로, 본건의 현재 공실 상태, 2층 상가라는 점, 재정비촉진지구 지정으로 인한 불확실성 및 잠재적 이점을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 1,100,000,000원 ~ 1,300,000,000원 범위 내에서 결정될 것으로 예상됩니다. 이는 시장 상황, 입찰 참여 경쟁률, 명도 용이성 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.