나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52325 [1] 서울특별시 서대문구 북가좌동 325-9 동화빌라 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 북가좌동 '지하철 6호선 증산역' 남동측 인근에 위치하며 주위환경은 아파트단지,다세대 및 단독주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건으로 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 증산역이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건으로 외벽 : 석재 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 하이새시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형의 토지로 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6m, 남서측으로 폭 약3m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<325-9> 도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(2014-05-29)(7층이하), 가축사육제한구역(2012-08-09)<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다 세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가 대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) <325-10> 도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(2014-05-29)(7층이하), 가축사육제한구역(2012-08-09)<가축분뇨의 관리및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다 세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가 대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

1.1. 1.사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52325 (1)

1.1. 2.경매구분: 부동산강제경매

1.1. 3.채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

1.2. 1.소재지: 서울특별시 서대문구 북가좌동 325-9 동화빌라 2층 201호

1.2. 2.용도: 다세대주택

1.2. 3.매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 4.건축년도: 2016년 03월 28일 (사용승인)

1.3. 면적 정보

1.3. 1.토지면적: 27.26㎡ (약 8.25평)

1.3. 2.건물면적: 46.48㎡ (약 14.06평)

1.3. 3.토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 4.건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 기타 정보

1.4. 1.감정가: 312,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 북가좌동, 지하철 6호선 증산역 남동측 인근에 위치함.

주위는 아파트 단지, 다세대 및 단독주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 증산역이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 지역 특성

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있음.

가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지임. (추가 지정 기간 2025.10.20.~2026.12.31.도 있음)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부채권 총액은 320,567,650원임.

말소기준권리는 2023년 2월 22일자 예스자산대부의 가압류(갑6)이며, 본건 경매개시결정(갑10)을 포함한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 275,000,000원

* 전입일자: 2020년 12월 9일

* 확정일자: 2020년 11월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각됨. 이에 따라 인수되는 보증금은 0원임.

* 주의: 임차인의 권리관계가 명확히 정리되었으나, 매각 조건부 특이사항은 계약 시 면밀히 확인 필요.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 2023년 2월 22일자 예스자산대부의 가압류 (갑6)

소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 권리 및 임차권 모두 매각으로 소멸함.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음 (단, 지상권은 본건 해당 없음).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주거지역에 속하나, 인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

4.2. 상권 특징

증산역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 주거지 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 유지 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 지하철역 및 버스정류장 이용 편리.

* 주변 아파트 단지, 다세대 주택 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근 용이.

* 공원(증산체육공원, 불광천 등) 인접하여 쾌적한 주거 환경 조성.

5.2. 교육시설

주변 주택가 내 초.중.고등학교가 다수 분포하고 있음.

5.3. 의료시설

대형 병원은 접근이 필요하나, 지역 내 의원급 의료기관 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인이 법인 또는 외국인 등 특정 대상에 해당하는 경우 허가 필요 (매수인의 자격 확인 필수).

6.2. 임차인 관련 이슈

HUG (주택도시보증공사) 임차인의 대항력이 없으며 보증금 인수 부담은 없으나, 매각 조건부 특이사항은 계약 시 면밀히 확인 필요.

6.3. 건물 노후화

사용승인일 2016년으로 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 및 관리 필요성은 존재.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본건은 서울 서대문구 북가좌동 지역의 다세대주택으로, 역세권에 위치하며 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있음.

권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능한 물건임.

HUG의 임차인 관련 사항은 명확히 정리되어 있어, 추가적인 법적 분쟁 소지는 낮음.

7.2. 투자 적합성

안정적인 주거 환경과 교통 편의성을 고려할 때, 실거주 및 임대 수익 목적 모두 적합함.

다세대주택으로, 향후 재개발 등의 호재 발생 시 추가적인 가치 상승 기대 가능.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 지하철 6호선 증산역 역세권 입지.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담 없음 (보증금 0원 인수).

* 비교적 신축 건물 (2016년 준공).

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가.

8.2. 개선 가능성

* 토지거래허가구역 지정 해제 시 추가적인 시장 활성화 기대.

* 주변 개발 계획 수립 시 부동산 가치 상승 요인.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건 건물 면적(46.48㎡) 기준, 주변 실거래가 분석 결과 3.2억 ~ 3.5억 원 범위의 시세를 형성하고 있음.

최근 2026년 7월 거래된 경성하이빌(49.14㎡, 2층)은 4.45억 원, 일원빌리지(40.62㎡, 2층)는 3.5억 원에 거래됨.

본건의 감정가 3.12억 원은 최근 시세보다 다소 낮은 수준으로 평가됨.

해밀타운A동(54.93㎡, 3층)이 3.09억 원에 거래된 사례는 면적 대비 시세가 낮게 책정된 것으로 보이며, 본건과는 직접적인 비교가 어려움.

9.2. 입찰가 산정

감정가: 312,000,000원

최근 시세: 약 320,000,000원 ~ 350,000,000원

인수 보증금: 0원

적정 예상 입찰가는 감정가와 최근 시세를 고려하여 320,000,000원 ~ 340,000,000원으로 판단됨. (시세 대비 낮은 감정가와 HUG 채권자 특성 고려 시, 본 가격대에서 낙찰 가능성 높음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.