나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73843 [1] 경기도 의정부시 의정부동 541-2 삼익리베리움 102동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY감정 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "상우고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 의정부역(1호선, 의정부경전철)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 3층 301호로서 외벽 : 치장벽돌, 석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로1류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2019-01-02)(제2종일반주거지역), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-06-30)(접합), 상대보호구역(상우고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

물건 비고

주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73843 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 541-2 삼익리베리움 102동 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 2억 3천 6백만원

토지 면적: 23.21㎡ (약 7.02평)

토지 지분: 23.209㎡ (약 7.02평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 49.78㎡ (약 15.06평)

건물 지분: 49.78㎡ (약 15.06평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 정보:

건물명: 삼익리베리움

동: 102동

층: 3층

호수: 301호

건축 연도: 2017년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 10층

주요 용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설/오피스텔/공동주택 혼재)

총 주차대수: 32대

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "상우고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 연립 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리(1호선, 의정부경전철)에 의정부역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

도로상태: 본건은 동측으로 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로1류에 접합, 상우고등학교 인근 상대보호구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

경매 구분 및 채권자: 본 건은 주OOOOOOO가 신청한 부동산 강제경매 사건입니다.

주요 권리 내용:

* 등기부상 확인된 주택임차인(최나미)의 보증금 219,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-26, 확정일자 2022-11-17입니다.

* 그러나, 주택도시보증공사의 확약서(2026.7.1.) 제출로 인해 매수인에 대한 대항력을 포기한 상태이며, 임차권등기 또한 말소 예정으로 확인되었습니다.

* 말소기준권리는 2023년 4월 20일 접수된 문경태 근저당권 (65,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위의 권리는 확인되지 않습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 약 3억 2천 3백만원 (근저당 1억 4백만원 + 임차보증금 2억 1천 9백만원)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 의정부동 일대는 주거 밀집 지역과 더불어 학교, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

상우고등학교를 비롯한 주거 단지들을 배후로 하고 있어 지역 내 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

교통 접근성이 양호하여 외부에서의 접근도 용이한 편입니다.

5. 생활정보

주변 교육시설: 북측 인근에 상우고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통 접근성: 의정부역(1호선, 경전철) 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

기타 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

* 특이사항: 감정평가 당시 본건 출입문에 관리비 납부 최고장이 부착되어 있었고, 우편함에 전기 공급 제한 예정 안내문이 있었으므로, 관리비 미납 여부 및 전기 공급 중단 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임차인(최나미)의 대항력이 없는 것으로 정리되었고, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 있습니다. 이는 매수인에게 인도 부담이 없을 가능성이 높다는 것을 의미하나, 최종 확인 절차가 필요합니다.

관리비 미납: 감정평가 시점의 관리비 최고장 및 전기 제한 안내문은 체납 관리비 발생 가능성을 시사합니다. 인수되는 관리비가 있는지, 또는 미납으로 인한 전기 공급 중단 등의 문제가 없는지 사전에 철저히 조사해야 합니다.

건물 상태 및 용도: 2017년 준공된 비교적 신축 건물이나, 건축물대장상 주된 용도와 실제 이용 용도(다세대주택) 간의 차이, 오피스텔과 공동주택이 혼재된 복합 건물이라는 점은 향후 건물 관리 또는 재건축 시 고려될 수 있습니다.

주변 시설: 지도 검색 결과, 해당 물건 주변에 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치한 삼익리베리움 102동 3층 301호 다세대주택으로, 비교적 신축(2017년 준공)임에도 불구하고 경매로 취득할 기회가 발생하였습니다.

입지, 교통, 생활 편의성 등 주거지로서의 기본적인 요건을 갖추고 있으며, 특히 HUG의 대항력 포기 및 임차권 말소 예정으로 인해 권리상 문제는 대부분 해소될 것으로 보입니다.

다만, 감정평가 당시 확인된 관리비 미납 관련 내용은 입찰 전 반드시 확인하고 잔금을 치르기 전 명확히 해결해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2017년 준공)로서 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

의정부역 등 대중교통 이용이 편리하며, 학교 및 생활 편의시설이 인접해 있어 실거주 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

임차인 관련 권리 문제가 명확하게 정리될 예정이어서 명도 리스크가 상대적으로 적습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월 거래)를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 비교 대상 물건들은 1990년대에 준공된 다세대주택들이며, 거래가는 1억원 ~ 1억 1천만원 수준이었습니다.

* 비교 대상 1 (51.78㎡, 1998년 준공): 1억 1천만원 (약 212만원/㎡)

* 비교 대상 2 (32.05㎡, 1994년 준공): 1억 250만원 (약 320만원/㎡)

* 비교 대상 3 (44.48㎡, 1995년 준공): 1억 1천만원 (약 247만원/㎡)

본건은 49.78㎡ 면적에 2017년 준공으로, 비교 대상 물건들보다 약 15~20년 이상 신축입니다. 신축 건물의 가치를 반영할 때, 제곱미터당 가격은 더 높게 형성될 것으로 예상됩니다.

비교 대상 물건들의 평균 제곱미터당 단가(약 260만원/㎡)에 신축 프리미엄(약 15% 가정)을 적용하여 환산하면, 본건의 예상 시가는 49.78㎡ * (260만원 * 1.15) ≈ 1억 4천 8백만원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 본건의 감정가는 2억 3천 6백만원으로, 이는 건물의 신축 연도를 고려한 것으로 보이며, 잠재적 가치가 더 높다고 평가된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가:

최근 시장 거래가 대비 신축 프리미엄 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가의 75% 수준인 약 1억 7천 7백만원부터, 잠재적 가치를 고려하여 감정가의 80% 수준인 약 1억 8천 8백만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 1억 8천 5백만원 ~ 1억 9천 5백만원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.