나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13864 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 396-23 화종아트빌라 제비층 제02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주변환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통 여건 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 다세대주택중 제비층 제02호로서 (사용승인일: 1997.01.03) 외벽: 돌붙임마감 등. 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (상세 이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사의 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 4m, 동쪽으로 노폭 약 6m 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13864 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 개요

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 396-23 화종아트빌라 제비층 제02호

용도: 다세대주택

토지면적: 20.43㎡ (약 6.18평)

건물면적: 46.96㎡ (약 14.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 145,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는임차인

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

북측으로 노폭 약 4m, 동쪽으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 다세대주택 중 제비층 제02호이며, 사용승인일은 1997년 1월 3일입니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

3.2. 설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김재일)

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-13

확정일자: 2021-08-13

배당신고일자: 2023-11-07

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정입니다.

* 임차인: 이홍순

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-04-30

확정일자: (미기재)

배당신고일자: (미기재)

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 매수인에게 대항력이 있으므로, 보증금 5,000,000원을 인수하게 됩니다.

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리는 2024년 7월 30일자 압류입니다. 말소기준권리보다 선순위인 임차인(김재일, 주택도시보증공사)의 주택임차권은 등기부상 말소 예정이며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 특별매각조건에 따라 매수인에게 인수되지 않을 것으로 보입니다. 반면, 후순위 임차인인 이홍순은 대항력이 있어 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

3.5. 인수 보증금 합계

5,000,000원 (임차인 이홍순)

3.6. 등기부 요약

소유권 이전, 주택임차권(김재일, 말소), 소유권 이전, 소유권 이전, 압류(말소기준권리), 강제경매(말소) 등이 확인됩니다.

3.7. 물건명세서 참고사항

특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택들의 거래가는 2026년 7월 기준 150,000,000원(37.44㎡, 1986년식)에서 216,000,000원(19.98㎡, 2019년식) 사이로 분포합니다. 본건과 유사한 건축 연도(1997년)를 가진 빌라들의 경우, 면적 대비 3.3㎡당 가격이 약 400만원대(1986년식 150백만원/37.44㎡, 2002년식 160백만원/37.56㎡)로 거래되고 있습니다. 본건 건물 면적(46.96㎡)을 고려할 때, 현 시세는 약 188,000,000원 ~ 200,000,000원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 주변 시설

인근에 서울신정초등학교가 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

도보권 내에 버스 정류장이 있으며, 지하철역도 인근에 위치하여 교통이 편리합니다. 주거지로서의 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

5.2. 주변 연립, 다세대, 빌라 정보 (참고)

최근 실거래가 정보:

* 2026년 7월 21일: 서울 강서구 화곡동 366-36, 더원(2019년식), 19.98㎡, 4층, 216,000,000원

* 2026년 7월 2일: 서울 강서구/양천구 화곡동 504-114, (504-114)(1986년식), 37.44㎡, 2층, 150,000,000원

* 2026년 7월 2일: 서울 강서구 화곡동 1014-11, 시원그린빌(2002년식), 37.56㎡, 3층, 160,000,000원

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(이홍순)의 보증금 5,000,000원 인수 부담이 있습니다. HUG 임차인(김재일)의 경우 대항력이 없고 말소 예정이나, 관련 법적 절차 및 서류 확인을 철저히 하여 잔액 발생 시 추가적인 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 건축 연도

건축 연도가 1997년으로 노후화되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획

공항 관련 구역(수평표면구역, 대공방어협조구역 등)에 포함되어 있어 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 부동산 강제 경매

강제경매로 진행되므로 채무 관계 및 소멸되는 권리, 인수되는 권리를 명확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 주변 지역의 시세는 감정가 대비 높게 형성되어 있어 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 5,000,000원을 인수해야 하는 점과 HUG 임차인 관련 특이사항 및 노후화된 건물 상태는 고려해야 할 요소입니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 내 양호한 입지 조건

* 주변 시세 대비 저평가 가능성 (감정가 대비)

* 대중교통 이용 편리성

9. 예상 입찰가

감정가 145,000,000원, 주변 최근 시세 약 188,000,000원 ~ 200,000,000원 추정, 인수 보증금 5,000,000원 고려 시, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 175,000,000원으로 산정합니다. 이는 물건의 추정 시세에서 인수해야 할 보증금을 제외한 금액이며, 입찰 참여 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 권리 분석 및 제반 사항을 재검토한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.