나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14021 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 410-62 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화일초등학교' 남동측 인근에 위치하며 주위에 다세대주택, 다가구 및 단독주택, 까치산근린공원 등이 소재함.

교통상황

본건은 북동측에서 남동측으로 약4미터 도로에 접하여 차량의 주정차가 가능하고 근거리에 지하철역(화곡역(지하철5호선), 까지산역(지하철2,5호선))이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 (사용승인:1993.11.9.)로서, 외벽: 드라이비트 등 마감 창호: 샷시창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완만한 경사지대에 정방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측에서 남동측으로 4미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14021 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 410-62 제1층 제101호

용도: 다세대주택

건축물 현황: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 (사용승인: 1993.11.9.)

토지 이용 상태: 완만한 경사지대에 정방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 182,000,000원 (1억 8,200만원)

토지면적: 25.99㎡ (약 7.86평)

토지지분: 25.99㎡ (약 7.86평)

건물면적: 43.76㎡ (약 13.24평)

건물지분: 43.76㎡ (약 13.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

기타 참고사항: 임대관계 미상

1.1. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화일초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 다세대주택, 다가구 및 단독주택, 까치산근린공원 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건은 북동측에서 남동측으로 약 4미터 도로에 접하여 차량의 접근 및 주정차가 가능합니다.

근거리에는 지하철 5호선 화곡역 및 2, 5호선 까치산역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

단지 인근에 화일초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 까치산근린공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

주변 편의시설 및 상업시설 접근성은 지하철역 주변을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 직접적으로 인접한 혐오 또는 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

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3.1. 임차인 현황

* 임차인: 인영수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-04-08

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(정욱)

보증금: 198,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-05-16

확정일자: 2022-05-16

배당신고일자: 2024-03-25

대항력: 없음

비고: (주택임차권 등기 말소 조건)

* 임차인: 정중식

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 1998-05-11

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 있음

비고: 금액이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

3.2. 인수 권리

본 물건은 권리 분석상 인수되는 보증금은 0원입니다.

다만, 상기 임차인 정중식은 대항력이 있으므로, 명도 시 또는 추후 법률적 문제가 발생할 수 있습니다.

3.3. 등기부 요약

말소기준권리: 갑7 (2023-05-15, 주택도시보증공사 가압류)

주요 권리 사항:

을5: 주택임차권 (정욱, 198,000,000원) - 매각으로 소멸 예정

갑9: 강제경매 (주택도시보증공사) - 매각으로 소멸 예정

갑8: 압류 (양천세무서장) - 매각으로 소멸 예정

기타 소유권 이전 등기 및 이전의 권리들은 말소기준권리보다 선순위이거나 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 308,000,000원

3.4. 권리분석 종합

대항력 있는 임차인 정중식이 존재하며, 보증금은 0원으로 기재되어 있으나 법적 검토가 필요합니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인(정욱)은 매각 조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

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4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래:

* 전용면적 19.98㎡ (약 6.04평), 2019년식 건물: 21,600만원 (약 355만원/평)

* 전용면적 37.44㎡ (약 11.32평), 1986년식 건물: 15,000만원 (약 132만원/평)

* 전용면적 37.56㎡ (약 11.36평), 2002년식 건물: 16,000만원 (약 140만원/평)

4.2. 본건 가치 평가

본건은 건물 면적 43.76㎡ (약 13.24평)에 건축 연도 1993년입니다.

최근 거래된 유사 면적(약 37평)의 신축에 가까운 건물(2002년식)이 약 1.6억원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 1.82억원(약 137만원/평)은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

동일 면적(43.76㎡)에 최근 시세(약 140만원/평)를 적용할 경우, 시장 가치는 약 1.86억원으로 추정됩니다.

하지만, 권리상의 리스크를 고려하여 입찰가 산정 시 할인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

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5.1. 주거 환경

본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 화일초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한 까치산근린공원이 인접하여 자연 친화적인 생활이 가능합니다.

5.2. 편의시설 및 교육

초등학교 외 인근 상업시설 및 편의시설은 화곡역, 까치산역 주변을 중심으로 형성되어 있어 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

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6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

전입일자 1998년 5월 11일의 임차인 정중식은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 상황이 아니므로, 실제 임대차 관계 및 보증금 존재 여부에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 추후 명도 및 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. HUG 인수 조건 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인(정욱)의 경우, 매각 조건으로 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소를 조건으로 하고 있습니다. 해당 조건의 이행 여부가 매수인에게 중요하며, 절차상 복잡함이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도 및 관리 리스크

건축 사용승인일이 1993년 11월 9일로, 현재 30년 이상 경과한 건물입니다. 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있으며, 건물의 관리 상태에 따라 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 제한 리스크

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있으며, 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(지정 기간 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.). 이는 향후 매매 또는 개발 행위에 제한을 줄 수 있는 요소입니다.

1.6. 종합 의견

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7.1. 물건 개요

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 1993년식 다세대주택으로, 초등학교 및 공원 인접, 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

7.2. 강점

* 강서구 화곡동 내 역세권 입지 (화곡역, 까치산역 인근)

* 화일초등학교 및 까치산근린공원 인접으로 우수한 교육 및 주거 환경

* 건물 및 토지 일괄 매각으로 권리 관계 정리가 용이할 수 있음 (단, 임차인 문제 제외)

7.3. 약점

* 대항력 있는 임차인(정중식) 존재 및 보증금 0원 기재로 인한 불확실성

* HUG 관련 임차인 인수 조건의 복잡성

* 30년 이상 경과한 건물 노후도

* 토지거래허가구역 지정으로 인한 향후 거래 제한 가능성

1.7. 투자 포인트

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8.1. 주요 투자 매력

* 안정적인 수요가 있는 역세권 및 학세권 입지

* 지역 개발 가능성에 따른 시세 상승 기대

* 권리 관계 정리 시 (임차인 문제 해결 시) 안정적 주거 가치

8.2. 주의 투자 고려사항

* 대항력 있는 임차인의 명도 및 보증금 관련 문제에 대한 철저한 사전 조사 및 대비 필요

* HUG 인수 조건의 명확한 이해 및 이행 가능성 검토

* 건물 노후도에 따른 수리 비용 발생 가능성 고려

1.8. 예상 입찰가

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9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 1억 8,200만원이며, 주변 최근 시세 분석 결과, 유사 면적(약 37㎡)의 건물(2002년식)이 1.6억원(약 42.6만원/㎡)에 거래된 점을 고려할 때, 본건(43.76㎡)의 시세는 약 1.86억원 수준으로 평가됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인 존재, HUG 조건, 건물 노후도, 토지거래허가구역 지정 등 다수의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

인수될 보증금이 0원으로 명시되어 있더라도, 대항력으로 인한 잠재적 위험은 가격에 반영되어야 합니다.

9.2. 최종 제안가

상기 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 6,000만원 수준을 제안합니다.

투자자는 해당 금액을 기준으로, 물건에 대한 추가적인 조사 결과 및 본인의 위험 감수 수준에 따라 입찰가를 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.