나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13910 [1] 서울특별시 양천구 신정동 926-3 더에스에스타운 제102동 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "양동초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하여, 인근에 지하철 "5호선 신정역" 맟 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층 건물(사용승인일:2021.08.04) 내 제3층 제303호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "다세대주택"으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주거용(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 20m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12)<건축법>, 원추표면구역 <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-06-12)(지정기간: 2025.6.17. ~ 2026.8.30.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한 허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : --.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13910 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 926-3 더에스에스타운 제102동 제3층 제303호

용도: 다세대주택

감정가: 351,000,000원

토지 면적: 16.88㎡ (약 5.10평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 26.90㎡ (약 8.14평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

- 층수: 지하 1층 / 지상 6층

- 사용 승인일: 2021년 08월 04일

- 본건 위치: 제102동 제3층 제303호

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "양동초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 신정역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 북측으로 약 20m의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (단, 토지이용계획 및 제한상태에서 토지거래허가구역 지정 기간 등은 매수인에게 영향을 줄 수 있습니다.)

3.2. 말소기준권리

등기부등본 상 압류(강서세무서장) 접수일자 2023년 05월 23일이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대위변제자)

- 보증금: 320,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 10월 19일

- 확정일자: 2021년 10월 14일

- 배당신고일자: 2023년 11월 01일

- 대항력: 없음

- 비고: 주택임차권 등기 말소 처리됨.

3.4. 인수되는 권리 (보증금)

본건은 임차인(주택도시보증공사)이 대항력이 없는 조건으로 매각되며, 주택임차권 등기 역시 말소되는 조건이므로 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 건물 현황

본건은 양동초등학교 인근에 위치하며, 주변으로 아파트 단지와 다세대주택, 상가 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있습니다. 이는 일반적인 주거 및 근린생활 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 시세 분석 (JSON 기반)

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 인근 연립/다세대 주택의 최근 매매가는 면적 및 건축 연도에 따라 상이하나, 다음과 같은 경향을 보입니다.

* 2002년 건축, 전용 23.14㎡: 2026년 5월 130,000,000원 (약 562만원/㎡)

* 1991년 건축, 전용 36.89㎡: 2026년 5월 225,000,000원 (약 610만원/㎡)

* 2002년 건축, 전용 54.27㎡: 2026년 5월 400,000,000원 (약 737만원/㎡)

본건은 2021년 신축된 전용 26.90㎡(약 8.14평)의 다세대주택으로, 비교적 최신 건축 연식과 적정 면적을 고려할 때, 시세는 약 175,000,000원에서 202,000,000원 수준으로 추정됩니다. 다만, 감정가는 351,000,000원으로, 제시된 시세 정보와 상당한 차이가 있음을 유의해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 양동초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변 환경이 정리되어 있어 주거에 적합한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

지하철 5호선 신정역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(외국인 등, 특정 용도에 대한 규제 포함) 향후 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 특수 물건 조건

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 경매 절차의 특수성이 존재합니다. 특히, 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인의 보증금 부담을 면제해주지만, 복잡한 권리 관계의 여지를 남길 수 있습니다.

6.3. 기타 고려사항

* 임대관계: 미상임. 현재 공실 상태이거나 임차인이 거주 중일 수 있으며, 이는 명도 시 고려해야 할 사항입니다.

* 혐오시설: 주변에 공공시설, 교육시설, 주거시설 등이 혼재되어 있으며, 검색 결과 상 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 신축된 현대적인 다세대주택으로, 양천구 신정동의 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 가장 큰 장점은 주택도시보증공사의 임차인이 대항력이 없어 매수인이 인수할 임차보증금이 없다는 점입니다. 이는 잠재적 인수 비용을 크게 낮추는 요인입니다. 그러나 감정가(351,000,000원)가 주변 시세 추정가(약 175,000,000원 ~ 202,000,000원)보다 상당히 높게 책정되어 있어, 입찰 시 면밀한 시세 조사와 함께 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 등 복합적인 제한 사항을 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년식)로 향후 가치 상승 잠재력 보유

* 매수인이 인수할 임차보증금이 없어 명확한 인수 부담 없음

* 지하철 5호선 신정역 인근의 우수한 교통 요지

* 주변 주거 환경이 안정적이며 편의시설 접근성 양호

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 기반으로 추정한 적정 시장 가치는 약 175,000,000원 ~ 202,000,000원 수준입니다. 본건은 신축이라는 장점이 있으나, 감정가가 시세 대비 높아 이에 대한 부담이 존재합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 시세 추정치의 상단 또는 그 이상을 고려하되, 감정가와의 격차를 감안하여 보수적인 범위 내에서 결정하는 것이 바람직합니다.

약 210,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

본 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 자체 분석에 따른 추정치이며, 최종 입찰가는 현장 조사, 최신 시세 변동, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.