나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13915 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남동측 인근(화곡동 24-69외 1필지)에 위치하며, 주변은 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하1층, 지상9층(사용승인 2021년 08월 30일) 내 제2층 제201호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 가장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역 (강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13915 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제2층 제201호

용도: 오피스텔

감정가: 335,000,000원

토지면적: 8.52㎡ (약 2.58평)

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

3. 건물 정보

준공일자: 2021년 08월 30일

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 1층, 지상 9층 중 제2층 제201호

건축면적: 204.5㎡ (연면적 1869.57㎡)

호수: 총 40호 (전유부 201호)

4. 토지 정보

토지면적: 2필지, 총 341㎡ (약 103.18평) - 본건 토지지분 8.522㎡ (약 2.58평)

이용상태: 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지.

5. 입지조건

6. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임. 주위환경은 보통 수준임.

7. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임. 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

8. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 1층, 지상 9층 건물 중 제2층 제201호임. 사용승인은 2021년 08월 30일로 비교적 신축 건물임. 외벽은 석재붙임 등 마감이며, 창호는 샷시창호 등임. 내부 설비로는 급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기, 주차설비 등을 갖추고 있음.

9. 토지 이용 및 계획

* 도시지역, 일반상업지역

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 도시기타용도지역지구미분류

* 수평표면구역(공항시설법)

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

10. 권리분석

11. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 12월 16일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)임.

12. 임차인 현황

* 임차인: 김서영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-05

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요함.

* 임차인: 주택도시보증공사 (최관순)

보증금: 321,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-21

확정일자: 2022-08-26

배당신고일자: 2024-02-13

대항력: 없음

비고: (을1) 주택임차권 등기가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정임.

13. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 없음.

14. 특별매각조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

15. 상권분석

16. 지역 특성

본건이 위치한 화곡동 일대는 단독주택과 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업시설 이용이 편리한 편임.

17. 주변 시세 동향

'화곡동 나인스퀘어' 오피스텔은 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 40세대 규모임. 해당 건물에 대한 구체적인 최근 매매 시세 정보는 제한적이나, 인근 유사 오피스텔들의 경우 10평대 초반 전용면적 기준으로 2.8억~3.4억 원대의 실거래가 및 호가가 확인됨. 본 건의 감정가는 335,000,000원으로, 현재 시장 가격과 유사하거나 다소 높은 수준으로 평가되었을 가능성이 있음.

18. 생활정보

19. 교육시설

* 서울우장초등학교: 남동측 인근에 위치 (약 256m ~ 600m 거리).

20. 편의시설 및 교통

* 편의시설: 인근에 이마트에브리데이, 홈플러스익스프레스 등 편의시설이 위치함.

* 교통: 인근 노선버스정류장 이용 가능하며, 향후 강서구청역(원종홍대선) 및 화곡역(원종홍대선) 이용 가능성 있음.

21. 주변 환경 (혐오시설 확인)

주변은 주거 및 상업시설이 밀집된 지역으로, 일반적으로 혐오시설로 간주될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않음. 다만, 토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)' 및 '수평표면구역'에 해당하여 항공기 소음 등 공항 관련 영향이 있을 수 있음. 또한, 과거 마곡지구 주민들이 서남 물재생센터 등 기피 시설의 밀집에 대한 우려를 표명한 바 있으나, 본 건과의 직접적인 연관성은 낮아 보임.

22. 잠재적 리스크

23. 임차인 관련 위험

* 대항력 있는 임차인 김서영: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수해야 할 보증금이나 명도 조건 등을 추가 확인해야 함. 임차인의 실제 거주 여부 및 기타 권리 관계 파악이 중요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

24. 법규 및 지역 제한

* '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역' 등 공항 관련 구역에 포함되어 있어 항공기 소음 및 운항 관련 제한 사항이 있을 수 있음.

25. 기타 특이사항

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 인수 조건 변경 관련 내용이 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인 필요.

* 특별매각조건: 임차인 및 주택임차권 승계인의 대항력 포기 조건 매각으로, 이는 매수인에게 유리한 조건으로 해석될 수 있음.

26. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축인 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 서울우장초등학교가 인근에 있고, 교통 및 생활 편의시설 이용도 용이합니다. 권리관계상 말소기준권리보다 후순위인 주택도시보증공사의 임차권은 매각으로 소멸되나, 보증금 및 차임이 0원으로 표시된 대항력 있는 임차인 김서영의 존재가 잠재적 리스크 요인입니다. 해당 임차인의 실제 보증금, 거주 상태, 명도 조건 등에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 특별매각조건으로 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어 명도 진행 시 유리할 수 있으나, 보증금 미상인 임차인으로 인한 불확실성은 잔존합니다. 공항 관련 지역 제한 사항은 입지적 특성을 고려해야 합니다.

27. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적음.

* 우수한 생활 인프라: 서울우장초등학교가 인접해 있으며, 주변 편의시설 이용이 편리함.

* 특별매각조건: 임차인의 대항력 포기 조건은 명도 절차의 간소화 가능성을 시사함.

28. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 335,000,000원이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세 분석 결과, 10평대 초반 오피스텔의 매매가는 2.8억~3.4억 원 범위로 나타납니다.

대항력 있는 임차인(김서영)의 보증금 미상이라는 점과, 공항 관련 지역 제한 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 이하의 신중한 접근이 필요합니다.

시세 범위 및 리스크 요인을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 310,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

본 정보는 제공된 데이터를 기반으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문 및 전문가 상담을 통해 더욱 면밀한 분석이 필요합니다.1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13915 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-69 나인스퀘어 제2층 제201호

용도: 오피스텔

감정가: 335,000,000원

토지면적: 8.52㎡ (약 2.58평)

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

3. 건물 정보

준공일자: 2021년 08월 30일

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 1층, 지상 9층 중 제2층 제201호

건축면적: 204.5㎡ (연면적 1869.57㎡)

호수: 총 40호 (전유부 201호)

4. 토지 정보

토지면적: 2필지, 총 341㎡ (약 103.18평) - 본건 토지지분 8.522㎡ (약 2.58평)

이용상태: 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지.

5. 입지조건

6. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울우장초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임. 주위환경은 보통 수준임.

7. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임. 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

8. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 1층, 지상 9층 건물 중 제2층 제201호임. 사용승인은 2021년 08월 30일로 비교적 신축 건물임. 외벽은 석재붙임 등 마감이며, 창호는 샷시창호 등임. 내부 설비로는 급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기, 주차설비 등을 갖추고 있음.

9. 토지 이용 및 계획

* 도시지역, 일반상업지역

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 도시기타용도지역지구미분류

* 수평표면구역(공항시설법)

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

10. 권리분석

11. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 12월 16일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)임.

12. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-05

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요함.

* 임차인: 주택도시보증공사 (최관순)

보증금: 321,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-21

확정일자: 2022-08-26

배당신고일자: 2024-02-13

대항력: 없음

비고: (을1) 주택임차권 등기가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정임.

13. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 없음.

14. 특별매각조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

15. 상권분석

16. 지역 특성

본건이 위치한 화곡동 일대는 단독주택과 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업시설 이용이 편리한 편임.

17. 주변 시세 동향

'화곡동 나인스퀘어' 오피스텔은 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 40세대 규모임. 해당 건물에 대한 구체적인 최근 매매 시세 정보는 제한적이나, 인근 유사 오피스텔들의 경우 10평대 초반 전용면적 기준으로 2.8억~3.4억 원대의 실거래가 및 호가가 확인됨. 본 건의 감정가는 335,000,000원으로, 현재 시장 가격과 유사하거나 다소 높은 수준으로 평가되었을 가능성이 있음.

18. 생활정보

19. 교육시설

* 서울우장초등학교: 남동측 인근에 위치 (약 256m ~ 600m 거리).

20. 편의시설 및 교통

* 편의시설: 인근에 이마트에브리데이, 홈플러스익스프레스 등 편의시설이 위치함.

* 교통: 인근 노선버스정류장 이용 가능하며, 향후 강서구청역(원종홍대선) 및 화곡역(원종홍대선) 이용 가능성 있음.

21. 주변 환경 (혐오시설 확인)

주변은 주거 및 상업시설이 밀집된 지역으로, 일반적으로 혐오시설로 간주될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않음. 다만, 토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)' 및 '수평표면구역'에 해당하여 항공기 소음 등 공항 관련 영향이 있을 수 있음.

22. 잠재적 리스크

23. 임차인 관련 위험

* 대항력 있는 임차인 김 : 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수해야 할 보증금이나 명도 조건 등을 추가 확인해야 함. 임차인의 실제 거주 여부 및 기타 권리 관계 파악이 중요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

24. 법규 및 지역 제한

* '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역' 등 공항 관련 구역에 포함되어 있어 항공기 소음 및 운항 관련 제한 사항이 있을 수 있음.

25. 기타 특이사항

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 인수 조건 변경 관련 내용이 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인 필요.

* 특별매각조건: 임차인 및 주택임차권 승계인의 대항력 포기 조건 매각으로, 이는 매수인에게 유리한 조건으로 해석될 수 있음.

26. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축인 오피스텔로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 서울우장초등학교가 인근에 있고, 교통 및 생활 편의시설 이용도 용이합니다. 권리관계상 말소기준권리보다 후순위인 주택도시보증공사의 임차권은 매각으로 소멸되나, 보증금 및 차임이 0원으로 표시된 대항력 있는 임차인 김 의 존재가 잠재적 리스크 요인입니다. 해당 임차인의 실제 보증금, 거주 상태, 명도 조건 등에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 특별매각조건으로 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어 명도 진행 시 유리할 수 있으나, 보증금 미상인 임차인으로 인한 불확실성은 잔존합니다. 공항 관련 지역 제한 사항은 입지적 특성을 고려해야 합니다.

27. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적음.

* 우수한 생활 인프라: 서울우장초등학교가 인접해 있으며, 주변 편의시설 이용이 편리함.

* 특별매각조건: 임차인의 대항력 포기 조건은 명도 절차의 간소화 가능성을 시사함.

28. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 335,000,000원이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세 분석 결과, 10평대 초반 오피스텔의 매매가는 2.8억~3.4억 원 범위로 나타납니다.

대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 미상이라는 점과, 공항 관련 지역 제한 등의 리스크 요인을 고려할 때, 감정가 이하의 신중한 접근이 필요합니다.

시세 범위 및 리스크 요인을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 310,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

본 정보는 제공된 데이터를 기반으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문 및 전문가 상담을 통해 더욱 면밀한 분석이 필요합니다.

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