나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경4177 [1] 서울특별시 강남구 논현동 246 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 "학동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근 일대는 다가구주택, 아파트, 상가주택, 호텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역(학동역:7호선) 및 (강남구청역:7호선,수인분당선)이 소재하는 등 대중교통 여건은 양호함.

형태 및 이용상태

(1. 2.) 토지는 2필 일단의 인접지 대비 평지, 사다리형의 토지로서, 1.근린생활시설 건부지로 이용중임. 2.문화및집회시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 12M 정도, 서측으로 노폭 6M 정도의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1. 2.)공히, 도시지역, 제1종일반주거지역 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정).

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대미상임. 기 타 : 1. 2. 토지는 공부상 2필 일단의 건부지임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(3.가동) 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하2층/지상4층 건물로서, (사용승인일 : 2000.08.26.) 외벽 : 테라코타 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등 마감. (4.나동) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상3층 건물로서, (사용승인일 : 2018.07.06.) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

(3.가동)지하1,2층 : 근린생활시설(상호'미상' 등), 주차장, 기계실 등 1층 : 근린생활시설(상호'MAISON246 카페' 등) 2층 : 근린생활시설(상호'MAISON246 편집샵' 등) 3층 : 근린생활시설(상호'Patio' 등) 4층 : 근린생활시설(상호'K HEART ENTERTAINMENT'상호'MAISON246 OFFICE 등) (4.나동)지하1층 : 문화및집회시설(기타전시장 등), 주차장 등 1층~3층 : 문화및집회시설(기타전시장 등) 등이나, 조사결과 현황'주거용 등'임. 후첨 '건물개황도' 참조바람.

설비내역

(3.가동) 기본적인 전기, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 스프링클러, 수변전설비, 위생설비 및 승강기설비 등이 되어있음. (4.나동) 기본적인 전기, 화재탐지 및 경보설비, 위생설비 및 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도'와 같이 제시외물건 기호 ㉠~㉢이 소재함.

공부와의 차이

(4.나동)지하1층 : 문화및집회시설(기타전시장 등), 주차장 등 1층~3층 : 문화및집회시설(기타전시장 등) 등이나, 조사결과 현황'주거용 등'으로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 임대미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경4177 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 푸른저축은행 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강남구 논현동 246 (신주소: 서울특별시 강남구 언주로130길 12)

용도: 토지(근린생활시설, 문화및집회시설 건부지) / 건물(근린생활시설, 문화및집회시설)

감정가: 43,858,355,284원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적

토지면적: 914.70㎡ (약 276.71평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 2,241.72㎡ (약 678.02평)

- 가동: 1,676.07㎡ (약 507.07평)

- 나동: 565.65㎡ (약 171.09평)

건물제시외면적: 37.00㎡

총 계약면적 (토지+건물): 3,193.42㎡ (약 966.17평)

1.4. 특이사항

유동화물건, 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 "학동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택, 아파트, 상가주택, 호텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 7호선 학동역 및 강남구청역, 수인분당선 강남구청역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 12M, 서측으로 노폭 약 6M의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)에 해당합니다.

수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상에 대한 용도 및 기간에 따라 거래에 제한이 있을 수 있습니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 용도 한정: 2025.10.1.~2026.12.31. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021.04.29. 하나은행 근저당 (을1: 토지, 을27: 건물)

총 채권액 (토지+건물): 32,076,038,013원

3.1. 1. 토지 등기부 요약

* 소유권: 손승옥 (2020.11.30. 매매)

* 근저당: 하나은행 (171.6억), 푸른상호저축은행 (72억, 12억), 하나저축은행 (36억), 굿모닝자산관리대부 (22.5억)

* 임의경매: 푸른저축은행 (71.6억, 2025.12.18. 개시결정)

* 압류: 강남세무서장, 국민건강보험공단

* 가압류: 국민은행 (3건), 신용보증기금, 최미라, KB국민카드

3.1. 2. 건물 등기부 요약

* 소유권: 동하산업주식회사(2008.11.21.) → 박헌서(2017.06.08.) → 손승옥(2020.11.30. 매매)

* 근저당: 하나은행 (171.6억), 푸른상호저축은행 (72억), 푸른상호저축은행 (12억), 하나저축은행 (36억), 굿모닝자산관리대부 (22.5억)

* 임의경매: 푸른저축은행 (71.6억, 2025.12.18. 개시결정)

* 가압류: 국민은행 (3건), 신용보증기금, 최미라, KB국민카드

* 압류: 강남구(서울특별시)

3.2. 임차인 현황

총 인수 보증금: 0원

* (주)메종 246

보증금: 50,000,000원

차임: 9,000,000원

사업자등록일: 2022-04-15

대항력: 없음

* (주)메종인베스트먼트

보증금: 30,000,000원

차임: 10,000,000원

사업자등록일: 2024-01-08

대항력: 없음

* (주)메종클래스

보증금: 20,000,000원

차임: 10,000,000원

사업자등록일: 2024-01-03

대항력: 없음

* (주)케이하트엔터테인먼트

보증금: 20,000,000원

차임: 10,000,000원

사업자등록일: 2024-01-03

대항력: 없음

* 박진한

보증금: 100,000,000원

차임: 15,000,000원

사업자등록일: 2025-11-24

대항력: 없음

* 슈프림오더(주)

보증금: 100,000,000원

차임: 15,000,000원

사업자등록일: 2025-08-28

대항력: 없음

3.3. 주요 권리 분석 사항

등기부상 모든 근저당, 압류, 가압류 등은 말소기준권리(을1, 을27)보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담이 없습니다.

다만, 임차인 중 대항력은 없으나, 보증금 및 차임 정보가 있으므로 명도 시 참고해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구조 및 이용 현황

본 건물은 총 2개 동으로 구성되어 있습니다.

- 가동: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하 2층/지상 4층 건물 (사용승인일: 2000.08.26.)

주요 용도: 근린생활시설 (카페, 편집샵, 사무실 등), 주차장, 기계실

- 나동: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 3층 건물 (사용승인일: 2018.07.06.)

공부상 용도: 문화 및 집회시설 (기타 전시장 등)

현황 용도: 주거용 등 (공부와의 차이 존재)

4.2. 주변 상권 특성

강남구 논현동의 중심 상업 및 업무 지구에 위치하여 유동인구가 많고, 다양한 상업시설, 업무시설, 주거시설이 밀집해 있습니다.

건물 자체적으로도 카페, 편집샵, 사무실 등으로 이용 중이며, 나동의 현황 용도가 주거용으로 파악되는 점은 특이사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

북서측 인근에 학동초등학교가 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설

인근에 다양한 편의시설 및 문화시설이 밀집해 있어 생활하기 편리한 환경입니다.

5.3. 주변 환경 조사 (혐오시설 등)

주변 지역 조사 결과, 본건과 인접하거나 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

나동 건물의 경우, 공부상 용도는 '문화 및 집회시설'이나 현황은 '주거용 등'으로 사용되고 있어, 향후 행정 처분 또는 사용 수익에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

해당 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 추후 토지 거래 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 특히 외국인 또는 특정 용도로 토지를 사용하려는 경우에 중요합니다.

6.3. 다수의 권리 관계

토지 및 건물 등기부에 다수의 근저당, 압류, 가압류가 설정되어 있어 권리 분석에 주의가 필요합니다. 다만, 대부분 말소 기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

6.4. 유동화 및 공동담보 물건

유동화 물건 및 공동담보 물건으로 경매 절차가 다소 복잡하게 진행될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 논현동이라는 최적의 입지에 위치하며, 넓은 대지 면적과 두 개의 건물동을 통해 높은 활용 가능성을 지니고 있습니다. 지하철역과의 접근성이 뛰어나고 주변 환경 역시 양호하여 상업 및 업무 시설로서의 잠재력이 높습니다.

등기부상 권리관계는 복잡하나, 말소 기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 나동의 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 그리고 토지거래허가구역 지정은 향후 활용 및 거래에 있어 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 강남의 핵심 입지: 서울특별시 강남구 논현동, 학동역 및 강남구청역 초역세권.

* 높은 활용 잠재력: 넓은 대지 면적과 복합 용도의 건축물로 다양한 개발 및 사업 가능성 보유.

* 안정적인 권리관계: 말소 기준 권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸 예정.

* 제로 인수 부담: 임차인 인수 보증금이 없어 명도 관련 부담 최소화 (인수 보증금 합계: 0원).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 43,858,355,284원이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

다만, 본 물건은 토지거래허가구역 지정, 나동의 용도 불일치 등 잠재적 리스크 요소를 포함하고 있습니다.

따라서, 입찰 시에는 이러한 리스크 요인과 더불어 주변 시세, 향후 개발 가능성, 본건의 실제 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 별도의 심층 분석을 통해 산정되어야 하며, 본 보고서에서는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것을 제언합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.