나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경2602 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 51-78 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 '연세대학교' 서측 인근에 위치한 다세대주택으로, 주위환경은 주변에 빌라, 단독주택 등이 경사지에 소재하고 있는 주택지대로 인근에 연희초, 서울외국인학교, 연세대 등 교육시설이 위치하고 인근 ‘연희로’주변으로 음식점, 카페, 병원, 은행 등 생활편의시설이 위치하고 있음.

교통상황

인근 ‘연희로’변으로 버스정류장이 위치하고 있으며 본건까지 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 공동주택 내 제4층 제401호로, 외벽 : 석재붙임 마감, 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사, 세장형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 4미터 도로(51-74 대, 사유지)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

연희동 51-78 도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경2602 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 51-78 4층401호 (신 주소: 서울특별시 서대문구 연희로14길 62-35)

용도: 다세대주택

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

특이사항: 유동화 물건

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 322,000,000원

토지 면적: 36.61㎡ (약 11.07평)

토지 지분: 36.612㎡

건물 면적: 66.90㎡ (약 20.24평)

건물 지분: 66.9㎡

건축 연도: 2002년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 '연세대학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 빌라, 단독주택 등이 소재하는 주택지대입니다.

경사지에 자리하고 있으나, 인근에 연희초, 서울외국인학교, 연세대학교 등 다수의 교육 시설이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

또한, '연희로' 주변으로 음식점, 카페, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의 시설이 밀집해 있어 생활 여건이 편리합니다.

2.2. 교통 상황

인근 '연희로' 변에 버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 주정차는 주변 여건에 따라 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

추가로, 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 및 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다.

토지는 완경사, 세장형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

북측으로는 노폭 약 4미터의 도로(사유지)에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 상 말소기준권리는 2013년 12월 16일 접수된 신한은행의 근저당권(을5)으로 판단됩니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 말소기준권리보다 후순위이므로 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (등기부요약에 지상권 개요가 있으나, 실제 존재 여부 및 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.)

등기부 기재 총 채권액 합계는 373,717,228원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 보증금

임차인: 오미나

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 5월 31일

확정일자: 2025년 4월 25일

배당신고일자: 2026년 2월 26일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 오미나는 대항력이 없으므로 보증금을 전액 배당받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건 인근 '연희로'를 중심으로 상업 시설이 발달해 있어 풍부한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 음식점, 카페, 병원, 은행 등 다양한 업종의 상가들이 밀집해 있으며, 젊은 층이 많이 찾는 연남동 및 홍대입구역 상권과도 인접하여 유동인구가 많은 지역입니다.

4.2. 교육 시설

연희초등학교, 서울외국인학교, 연세대학교 등 우수한 교육 기관들이 가까이 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로 매우 유리합니다.

4.3. 편의 시설

마트, 병원, 은행, 관공서 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설을 편리하게 이용할 수 있는 지역입니다.

5. 건물 상세 정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 공동주택 내 4층 401호입니다.

외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호입니다.

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 주차장 시설 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 건축물 표제부 정보

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 51-78번지 (신 주소: 서울특별시 서대문구 연희로14길 62-35)

건축물 종류: 공동주택

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 평슬라브 지붕)

총 층수: 5개 층

사용승인일: 2002년 9월 19일

대지 면적: 128.45㎡ (약 38.85평)

건축 면적: 76.98㎡ (약 23.29평)

총 연면적: 312.40㎡ (약 94.53평)

5.4. 전유부 정보

해당 층: 4층

호수: 401호

6. 시세 분석 및 예상 입찰가

6.1. 주변 매매 시세 분석

제공된 주변 다세대주택의 최근 매매 사례(2026년 3월)에 따르면, 전용면적 35.4㎡ ~ 61.45㎡ 기준으로 19,000만원 ~ 37,000만원에 거래가 이루어졌습니다.

이를 면적당 시세로 환산 시, 약 537만원/㎡ ~ 642만원/㎡ (약 1,775만원/평 ~ 2,127만원/평) 수준입니다.

본건의 건물 면적 66.90㎡에 대한 감정가는 322,000,000원으로, 면적당 감정가는 약 481만원/㎡ (약 1,591만원/평)입니다.

이는 최근 거래된 주변 시세 대비 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 판단되며, 우수한 입지 조건을 고려할 때 시세 상승 잠재력이 있습니다.

6.2. 예상 입찰가 산정

본건은 연희동의 우수한 입지에 위치한 다세대주택으로, 최근 시세를 적용하여 예상 가치를 산정하면 36,000만원 ~ 43,000만원 범위로 추정됩니다.

감정가 322,000,000원은 이러한 시세보다 낮게 형성되어 있어 투자 기회가 될 수 있습니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되고 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적인 요인입니다.

따라서, 본건의 권리 관계, 입지 조건, 시세 등을 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 110% ~ 120% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

추천 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 380,000,000원. (실제 입찰 시에는 현장 조사 및 경쟁률 등을 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 리스크

현재 임차인 오미나는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 임차인과의 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

7.2. 기타 리스크

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 취득자에게는 취득 관련 허가가 필요할 수 있습니다. (일반 내국인에게는 해당되지 않을 수 있습니다.)

등기부등본 상 지상권 개요가 기재되어 있으나, 실제 존재 여부 및 권리 행사가 가능한지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 만약 실제 지상권이 존재하고 인수해야 하는 경우, 이는 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다.

경사지에 위치한 점은 향후 건물 활용이나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

주변 시설 조사: 지도 및 외부 검색을 통한 혐오시설 검색은 AI의 기능적 제약으로 인해 수행하지 못했습니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 서울 서대문구 연희동, 연세대학교 인근으로 학군 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

합리적인 감정가: 최근 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮아 시세 차익에 대한 기대감이 높습니다.

안전한 권리 분석: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

임차인 리스크 없음: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

유동화 물건: 일반적으로 정상적인 물건으로 간주되나, 관련 특이사항 발생 가능성에 대한 유의가 필요합니다.

9. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 연희동의 핵심 입지에 위치한 다세대주택으로, 탁월한 교육 및 생활 환경을 자랑합니다. 최근 거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 높으며, 권리 관계가 명확하고 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크가 적습니다. 토지거래허가구역 지정 및 잠재적 지상권 문제에 대한 추가적인 확인이 필요하나, 이러한 부분만 해결된다면 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다. 철저한 현장 조사와 더불어, 제시된 예상 입찰가 범위 내에서 적극적으로 입찰을 고려해 볼 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.