나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12954 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 163-8 혜성펠리스 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보감정 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2·5호선 까치산역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2014.12.16) 외벽: 치장벽돌마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 완경사지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 7~8m, 남측으로 약 3~4m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 163-8, 163-43 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면 구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10. 20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 최현주의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12954 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 163-8 혜성펠리스 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 190,000,000원

토지면적: 18.26㎡ (약 5.52평)

건물면적: 28.96㎡ (약 8.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2014년 12월 16일

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제5층 제502호

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 까치산역이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 7~8m, 남측으로 약 3~4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면 구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023.09.05.)이며, 해당 권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이아라 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.10.29)

* 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (최현주 승계인) (보증금 179,000,000원, 전입일자 2020.03.27, 확정일자 2020.01.13)

* 대항력 없음.

* 주의사항: 본건 매각의 조건으로, 임차인 최현주의 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건이 붙어있습니다. 이는 매수인이 해당 임대차보증금에 대한 책임을 부담하지 않음을 의미합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 신정초등학교 등 교육시설과 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의성이 양호합니다.

* 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 주거지로서, 지역 내 소비 수요를 충족시키는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통: 노선버스정류장이 인근에 있으며, 지하철 2·5호선 까치산역 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 신정초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 단지 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

* 건물 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 및 HUG 관련 조건: 임차인 최현주와 주택도시보증공사(HUG) 관련 매각 조건(보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건)을 명확히 이해하고, 추후 발생할 수 있는 분쟁 소지를 사전에 차단하는 것이 중요합니다.

* 토지 이용 제한: 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등 다수의 법적 제한이 존재하므로, 향후 건축 및 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 건축년도(2014년)를 고려할 때 연식은 보통 수준이며, 주거용으로 무난하게 이용 가능합니다.

* 가장 큰 특징은 임차인 최현주와 관련된 주택도시보증공사(HUG)의 매각 조건으로, 매수인이 임대차보증금에 대한 책임을 지지 않는다는 점은 큰 장점으로 작용할 수 있습니다. 다만, 해당 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

* 다수의 토지 이용 제한은 향후 활용에 대한 고려가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 서울시 내 다세대주택으로, 안정적인 주택 수요가 기대됩니다.

* 지하철역(까치산역)과의 접근성이 양호하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 임차인 보증금 승계 관련 부담이 없다는 점은 실질적인 취득 비용을 낮추는 요인입니다.

* 감정가가 1억 9천만원으로, 서울 지역 주택임을 감안 시 비교적 낮은 편입니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 190,000,000원이며, 전용면적 28.96㎡(약 8.76평)입니다.

* 최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 조건(2019년식, 19.98㎡)의 물건이 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 3,576만원 수준입니다.

* 본건의 건물 연식(2014년) 및 평단가(감정가 기준 약 2,169만원)를 고려할 때, 시장가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 적극적인 입찰 시 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 잠재적 리스크 해소 및 철저한 권리 분석을 바탕으로 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

* 권장 입찰가: 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.