나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13993 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 475-14 디에이씨 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.12.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정여자중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 단독주택 및 아파트 학교 등이 소재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 마을버스 및 노선버스 정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호로서,(사용승인일:2020.09.24) 외벽 : 외장석 붙임 마감 등 내벽 : - . 창호 : 샤시 창호등임.

이용상태

대상물건은 공부상 다세대주택이며, 실지조사 시 폐문 부재 등으로 내부조사는 불가 하였음.

설비내역

대상물건에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스에의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 가장형이며, 다세대주택의 건부지 등으로 사용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 남서측으로 등촌로13자길의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 "토지이용계획확인서" 상에 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임. (2) 대상물건은 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 '건축물 현황도'를 기준으로 외부 관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

물건 비고

임차인 이명규의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13993 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 475-14 디에이씨 제5층 제501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 222,000,000원

* 건물면적: 27.34㎡ (약 8.27평)

* 토지면적: 20.85㎡ (약 6.31평) (토지지분 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 건축물 사용승인일: 2020년 9월 24일

1.1. 입지조건

* 대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정여자중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 학교 등이 소재하는 주거지역으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 마을버스 및 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 남서측으로 등촌로13자길에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 소유권보존: 이나영 외 1명

* 소유권이전: 이동규 (매매)

* 주택임차권: 이명규 (임차보증금 268,000,000원, 2020-12-30 확정일자, 2021-01-27 전입)

* 임차인 이 는 대항력이 없으나, 주택도시보증공사가 임차권을 승계하였으며, 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

* 가압류: 롯데카드 (30,284,014원)

* 압류: 동화성세무서장, 김포세무서장, 강서구청

* 강제경매개시결정: 주택도시보증공사 (268,000,000원)

* 말소기준권리: 롯데카드 가압류 (2022-12-08)

* 모든 권리(을3, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7)는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황상 지상권은 등기부상 확인되지 않습니다.)

* 총 채권액: 약 298,284,014원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 전형적인 주거지역에 위치하고 있으며, 주변에 학교(신정여자중학교 인근) 및 주택 단지가 많아 안정적인 주거 상권으로 평가됩니다.

* 대형 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상가들이 발달했을 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 현황: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕, 지상 5층 건물 내 5층 501호 (사용승인: 2020.09.24)

* 외부 마감: 외장석 붙임 등

* 내부 마감: (명시되지 않음)

* 창호: 샤시 창호

* 이용 상태: 공부상 다세대주택이나, 현장 조사 시 폐문으로 내부 조사가 불가하였습니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

* 토지 이용: 건부지로 사용 중인 가장형의 토지입니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역(강서교육지원청), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 조사 불가: 실지 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 조사가 이루어지지 않아 정확한 내부 상태나 구조를 파악하기 어렵습니다. 집합건축물대장의 건축물 현황도를 기준으로 작성되었으므로 실제와 다를 수 있습니다.

* HUG 인수조건: 임차인 이 관련 주택도시보증공사의 조건부 승계로 인해 보증금 인수 문제는 해결되었으나, 계약 조건에 대한 상세한 확인이 필요합니다.

* 토지이용 제한: 공항 관련 구역, 대공방어협조구역 등 다수의 토지이용 규제가 있어 향후 재건축 또는 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 임차인 홍 : 전입일자(2025.02.25)가 비교적 최근이며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 별도의 특약이나 권리관계가 있을 수 있으므로 확인이 필요합니다. 다만, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축되어 비교적 연식이 짧은 신축급 다세대주택입니다. 최근 거래 사례와 비교 시 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다. 임차인 이 관련 보증금 인수 문제는 주택도시보증공사와의 조건부 매각으로 인해 매수인에게 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 내부 조사가 불가했던 점과 다양한 토지이용 제한 사항은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 임대보증금 인수 부담 없음: 주택도시보증공사와의 조건부 매각으로 인해 임차인 보증금 관련 금전적 부담이 없습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

* 안정적인 주거 지역: 주변 환경이 주거 밀집 지역으로 형성되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 222,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례(2026년 7월, 19.98㎡, 216,000,000원)를 고려할 때 감정가 수준은 적정해 보입니다. 본 물건은 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 감정가 대비 90%~105% 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위 : 200,000,000원 ~ 233,000,000원

* 전략적 입찰가 : 225,000,000원 (감정가 수준에서 경쟁을 고려한 가격)

입찰 참여 전 반드시 현장 답사를 통해 건물 상태 및 주변 환경을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.