나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13968 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1015-6 쌍용프라임 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '서울독산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근에 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철1호선(독산 역)이 소재하는 바, 제반 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건으로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등.

이용상태

쌍용프라임 제5층 제504호로서, 공부 및 현황 '다세대주택'임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발 194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13968 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1015-6 쌍용프라임 제5층 제504호

용도: 다세대주택

감정가: 254,000,000원

토지면적: 22.82㎡ (약 6.91평)

토지지분: 22.82㎡ (약 6.91평)

건물면적: 35.76㎡ (약 10.82평)

건물지분: 35.76㎡ (약 10.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '서울독산초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 독산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

집합건물 등기부등본상 소유권 보존 및 이전 내역과 함께 다수의 압류, 가압류, 강제경매 개시결정 등기가 존재합니다. 말소기준권리는 2022년 4월 15일자 안산세무서장의 압류입니다.

을구에는 주택임차권(유은숙, 210,000,000원)이 등기되어 있으나, 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 이는 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸될 예정임을 의미합니다.

총 등기부채권액은 2,643,000,000원이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

주의사항으로 명시된 바와 같이, 임차인 유 및 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다(인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

본 물건은 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 주변에 다양한 주거시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 초등학교 및 지하철역이 인접해 있어 유동인구 확보에 유리하며, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상업시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 인근 버스정류장 및 지하철 1호선 독산역을 이용한 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 교육: 서울독산초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주거지역 내 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 공동주택 및 단독주택이 혼재하는 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 관련 사항입니다. 임차인 유 은(는) 대항력이 없으나, 매각 조건으로 잔여 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 의무가 부여됩니다. 이 조건이 원활히 이행되지 않을 경우 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 매각 전 해당 내용의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

또한, 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물 제한 표면 구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동의 주거지역에 위치하며, 지하철역 및 학교가 인접하여 입지 조건이 양호합니다. 특히, 임차인의 대항력이 없어 매수인이 부담해야 할 임대차보증금 채무가 없다는 점은 큰 장점입니다. HUG 인수조건 변경 및 임차권 말소 조건 이행이 필수적이므로, 이 부분에 대한 사전 확인이 매우 중요합니다. 감정가는 254,000,000원이나, 최근 주변 실거래가를 고려할 때 시세 상승 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 명확합니다.

* 지하철 1호선 독산역 인근으로 교통이 편리하고, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 감정가 대비 실거래가가 상승할 잠재력이 있어 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 건축물 정보상 쌍용프라임은 2012년 사용승인된 다세대주택으로, 총 5층 중 5층에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 독산동 일대의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

2026년 5월 6일 거래된 53.72㎡(약 16.25평), 2017년 건축된 '더하우스비동' 5층은 440,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 5월 5일 거래된 29.87㎡(약 9.04평), 2023년 건축된 '로얄팰리스5' 3층은 325,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건은 35.76㎡(약 10.82평) 면적의 2012년 건축된 다세대주택입니다.

감정가는 254,000,000원입니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때 감정가보다 높은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다. 특히, 9.04평의 비교적 최신 건물(2023년)이 325,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 적정 가치는 감정가 이상으로 판단됩니다.

임차인 관련 위험이 해소된다는 점을 감안하고, 현재 시장 상황 및 입지 조건, 건물의 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 290,000,000원에서 310,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

주변 혐오시설 관련 검색 결과, 본 물건 소재지 인근에서 직접적으로 부동산 가치에 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.