나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13756 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 171-26 제7층 제701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(영등포시장역 5호선)등이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제7층 제701호로서, (사용승인일 : 2021.07.20) 외벽 : 치장 석재 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(방2, 화장실1, 주방 및 거실 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비, 무인택배함 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

당산동 171-26 :도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경13756 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 영등포구 당산동 171-26 제7층 제701호

1.3. 종별

오피스텔

1.4. 감정가

327,000,000원 (삼억이천칠백만원)

1.5. 면적

토지 면적: 9.41㎡ (약 2.85평)

건물 면적: 29.31㎡ (약 8.87평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 건축물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 제7층 제701호이며, 2021년 7월 20일에 사용승인을 받았습니다.

2.2. 주변 환경

서울특별시 영등포구 당산동 소재 '서울영동초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 교통 여건

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 영등포시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존 (이용우)

* 소유권 이전 (이명희)

* 주택임차권 (유재우, 보증금 327,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 말소기준권리)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (유재우)

* 보증금: 327,000,000원

* 전입일자: 2021-11-04

* 확정일자: 2021-10-27

* 배당신고일자: 2023-11-20

* 대항력: 없음

본건 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 임차권은 말소될 예정입니다.

3.3. 매수인 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서 상 특이사항 확인 필요)

3.4. 주의사항

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.5. 등기부채권 총액

327,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 당산동 일대는 업무시설과 오피스텔, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 직장인 수요가 풍부한 상업 및 업무지구입니다.

4.2. 주변 상업시설

인근 영등포시장 역세권을 중심으로 백화점, 마트, 병원, 식당가 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능하여 상권 활성화도가 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 내 주차 설비, 무인 택배함 등 기본적인 오피스텔 편의시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 시설

인근에 서울영동초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능한 환경입니다.

5.3. 대중교통 접근성

지하철 5호선 영등포시장역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 조건 관련

본건 매각의 주요 조건은 임차인(주택도시보증공사)이 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것입니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우 매수인에게 부담이 될 수 있으므로, 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용계획

* 준주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인, 특정 용도 등)에 따라 거래 시 허가를 받아야 합니다. (2025년 8월 26일까지 및 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지)

6.3. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사)와의 인수조건 변경 사항은 구체적인 내용 확인이 필요하며, 이는 향후 절차 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 오피스텔로, 영등포구 당산동의 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 건물 상태가 양호하고 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 임차인의 대항력이 없어 매수인이 부담할 임차 보증금은 없습니다. 다만, 매각 조건으로 제시된 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 하며, 토지 이용 관련 각종 제한 사항에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 현대적인 오피스텔 건물 (2021년 사용승인)

* 우수한 교통망(5호선 영등포시장역)과 편리한 생활 인프라 확보

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 비교적 명확함 (매각 조건 이행 시)

* 직장인 수요가 풍부한 영등포 업무지구 내 위치

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 327,000,000원이며, 최근 거래 사례(2025년 6월 13일, 32,700만원)에서도 유사한 가격대를 형성하고 있습니다.

임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 및 최근 시세를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 권장 입찰가 범위: 310,000,000원 ~ 330,000,000원

본 입찰가 산정은 현재 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세 변동, 물건의 구체적인 상태, 법원 매각기일의 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.