나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13850 [1] 서울특별시 강서구 염창동 292 염창동아아파트 제102동 제7층 제706호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염창중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 경사지붕 17층 건물 내 제7층 제706호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 개설되어 있으며, 북서측, 남동측, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(2019-04-03) 기호2, 도시지역 , 준공업지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13850 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 292 염창동아아파트 제102동 제7층 제706호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트 벽식조 경사지붕 17층 건물 내 제7층 제706호

사용승인일: 1998년 6월 29일

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 1,000,000,000원 (10억원)

토지 면적: 31.35㎡ (약 9.49평)

건물 면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 길OOOOOOOO

1.4. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염창중학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 북서측, 남동측, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있어 차량 진출입이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 여러 권리가 설정된 후 현재 임의경매로 진행 중입니다. 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 3월 26일 접수된 길음중앙새마을금고의 근저당권(채권액 780,000,000원)입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등 특이사항 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본건과 관련하여 별도로 파악된 임차인이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 염창동은 아파트 단지를 중심으로 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 주변에 학교들이 소재하여 학생들을 대상으로 하는 상권도 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다. 사용승인일이 1998년으로 다소 오래되었지만, 17층 건물로 단지 내 조경 및 커뮤니티 시설이 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등. 아파트 용도. 2025.10.20.~2026.12.31. 기간) 등 다수의 용도지역 및 지구 지정으로 인한 행위 제한이 존재합니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 특수 물건 정보

유동화물건으로 분류되어 있습니다. 이는 채권의 유동화 과정에서 발생할 수 있는 절차적 또는 법률적 복잡성이 존재할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 염창동에 위치한 아파트로, 주변 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 감정가는 10억원으로 책정되었으며, 최근 실거래가와 비교 시 적정한 수준으로 판단됩니다. 다만, 다수의 토지이용계획상 제한사항과 유동화물건이라는 특수성이 존재하므로, 입찰 전 세밀한 권리 분석 및 현장 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 염창동이라는 입지적 장점

* 비교적 양호한 교통 여건 및 주거 환경

* 인근 학교 및 편의시설 접근성

* 최근 실거래가 대비 합리적인 감정가

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 시, 유사 면적의 거래 사례를 고려할 때 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하면, 시장 가격 및 향후 시세 상승 가능성을 고려하여 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최근 실거래가 및 감정가 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로는 감정가의 90% 수준인 900,000,000원부터, 적극적으로는 감정가 수준인 1,000,000,000원까지 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.