나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14030 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1056-21 에스케이파크리움 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 '화곡역' 북동측 인근에 소재하며, 주위는 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 내 제6층 제601호로서, (사용승인 : 2019.12.31.) 외벽 : 치장벽돌 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 대체로 평탄한 장방형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터, 남서측으로 노폭 약 4미터 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호 1, 2 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2025타경14030 (1)

소재지

서울특별시 강서구 화곡동 1056-21 에스케이파크리움 제6층 제601호

용도

다세대주택

감정가

266,000,000원

토지면적

17. 13㎡ (약 5.18평)

토지지분

17. 13㎡ (약 5.18평)

건물면적

26. 41㎡ (약 7.99평)

건물지분

26. 41㎡ (약 7.99평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주택도시보증공사

건축연도

2019년

건물명

SK파크리움

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 화곡역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역을 형성하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 경매물건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 강서구(서울특별시)의 압류(갑4)입니다.

해당 물건의 등기부등본 요약은 다음과 같습니다.

* 갑1: 소유권보존 (이미선) - 매각으로 소멸

* 갑2: 소유권이전 (김혜림) - 매각으로 소멸

* 을3: 주택임차권 (이진웅, 보증금 264,000,000원) - 말소 기재, 대항력 없음. 본건 매각 조건에 따라 소멸 예정입니다.

* 갑4: 압류 (강서구) - 말소기준권리, 매각으로 소멸

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사) - 본 경매 개시 결정.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 명시된 사항이 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 264,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-17

* 확정일자: 2020-03-24

* 배당신고일자: 2024-04-25

* 대항력: 없음

본건은 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항이 있으며, 임차인 및 임차권승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 즉, 주택도시보증공사는 매수인에게 보증금 반환을 청구할 수 없으며, 관련 임차권등기는 말소될 예정입니다. 따라서 본건 낙찰 시 인수하는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울 강서구 화곡동의 일반적인 주거 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 다세대주택 및 근린생활시설이 많아 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 지하철 5호선 화곡역이 인근에 있어 역세권의 이점을 가지며, 이는 지역 내 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 지하철 5호선 화곡역을 이용할 수 있는 지역에 위치하여 서울 시내 접근성이 양호합니다. 또한, 주변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주거 밀집 지역이므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

다만, 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항 시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등에 포함되어 있어, 공항과 관련된 소음이나 항공기 운항에 따른 간접적인 영향이 있을 수 있습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 이러한 공항 관련 구역 설정은 건물 및 토지 이용에 일부 제한을 줄 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 매각 조건: 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기가 조건부로 이루어지므로, 매각 조건 및 관련 절차를 정확히 이해하고 있어야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 도시계획 및 법규의 적용을 받습니다. 이는 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

* 향후 부동산 시장 변동성: 금리, 정부 정책 등 외부 요인에 의한 부동산 시장 변동성에 노출될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 SK파크리움은 2019년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 지하철 5호선 화곡역 인근에 위치하여 입지적 장점을 가집니다. 다세대주택으로 전용면적 26.41㎡(약 8평)의 실거주 또는 소형 투자용으로 적합한 규모입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 보증금 264,000,000원에 대한 인수 의무가 없다는 점은 낙찰가의 부담을 크게 줄여주는 요인입니다. 다만, 공항 관련 구역 설정 등 일부 제한사항과 HUG 관련 매각 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 준공 연도 (2019년)로 신축급 주거 상품 가치 보유

* 지하철 5호선 화곡역 인근으로 우수한 교통 및 생활 편의성 기대

* 인수 의무 보증금이 없어 실질적인 취득 비용 절감 가능

* 화곡동 지역의 지속적인 개발 및 가치 상승 잠재력

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 유사한 연식(2019년)과 면적(19.98㎡)의 다세대주택이 2억 1,600만원에 거래된 사례가 있습니다(2026년 7월). 이를 기준으로 본건(26.41㎡)의 시가는 약 2억 8,500만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 2억 6,600만원이며, 낙찰 시 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 이상으로 입찰가를 높여도 실질적인 취득 부담은 상대적으로 낮습니다. 경쟁률 및 실제 현장 분위기를 고려하여, 2억 7,000만원에서 2억 8,500만원 사이 의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 시세 범위 내에서 전략적인 입찰을 통해 좋은 결과를 얻을 수 있을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.