나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13711 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1007-4 루나플라체 제102동 제2층 제202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "독산초등학교" 서측 인근(독산동 1007-4외 1필지)에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철1호선 "독산역" 이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하1층 지상12층(사용승인 2021년 04월 15일) 내 제2층 제202호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역) <공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부 (02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13711 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1007-4 루나플라체 제102동 제2층 제202호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하1층 지상12층

사용승인일: 2021년 04월 15일 (신축 건물)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 6.11㎡ (약 1.85평)

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

감정가: 275,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 서측 인근에 "독산초등학교"가 소재합니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 "독산역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 강유리

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 30일

* 확정일자: 2021년 12월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 채권자 강OO와 동일인으로 추정되며, 선순위 임차권자로서 보증금 255,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 임차인: 변영인

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 매각으로 인해 소멸되는 권리입니다.

3.2. 등기부 요약 및 권리 분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 2025타경13711 강제경매개시결정 (갑6)

* 선순위 권리: 강유리 주택임차권 (을1) – 보증금 255,000,000원. 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리: 국민건강보험공단 압류 (갑7) 등은 말소 예정입니다.

* 총체적 권리관계: 대항력 있는 선순위 임차인 강유리의 보증금 255,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 높으므로, 입찰 시 총 투자금액 산정에 신중해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 독산동 지역은 오피스텔, 아파트, 업무시설, 근린생활시설이 복합적으로 분포하며, 역세권(독산역)의 이점을 가지고 있어 상업 및 업무 기능이 활발한 지역입니다. 인근 가산디지털단지 및 구로디지털단지와의 접근성도 양호하여 직주근접 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 지하철 1호선 독산역을 통한 서울 시내 접근성이 우수합니다. 주변으로 다수의 버스 노선이 운행되고 있습니다.

* 쇼핑: 롯데마트, 홈플러스 등 대형마트가 근거리에 위치하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다. (출처: 검색 결과)

* 교육: 본건 서측에 독산초등학교가 인접해 있으며, 주변에 중학교 및 고등학교도 분포하고 있습니다. (출처: 검색 결과)

5.2. 주변 환경 및 잠재적 리스크

* 혐오시설: 조사 결과, 물건지 또는 독산초등학교 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 독산동 지역에는 시장 및 상업 시설이 밀집해 있으며, 과거 소각장이나 하수처리장 등 기피 시설이 주민 편익 시설로 전환된 사례가 있어 지역 개발 및 환경 관리에 대한 관심이 요구됩니다. (출처: 검색 결과)

* 건축 관련 제한: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 이러한 규제들은 건축 및 개발에 일부 제한을 줄 수 있으나, 현 오피스텔 용도에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 강유리의 보증금 255,000,000원입니다. 해당 금액이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

* 임대 관계 불확실성: 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 강유리 임차인은 확인되었습니다. 다만, 보증금의 전액 변제 여부는 배당표 확인이 필수적입니다.

* 최근 실거래가 부족: '루나플라체' 오피스텔의 최근 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시장 가치 판단에 어려움이 있습니다. (출처: 검색 결과)

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용 승인된 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 독산역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 주변 상권 및 교통 인프라도 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 255,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있어, 이는 본 물건의 투자 매력도를 결정짓는 가장 중요한 요소입니다. 따라서, 배당을 통한 임차보증금 회수 가능성과 인수 시 총 투자 비용 등을 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로 내외부 하자 발생 가능성이 낮아 관리 부담이 적습니다.

* 더블 역세권 잠재력: 1호선 독산역 인근이며, 신안산선 신독산역 개통 예정으로 향후 교통 편의성이 증대될 것으로 기대됩니다. (출처: 검색 결과)

* 직주근접성: 가산디지털단지, 구로디지털단지와 가까워 직장인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. (출처: 검색 결과)

* 시세 대비 저렴한 낙찰가 기대: 인수되는 임차보증금을 고려할 때, 적정 수준의 입찰가로 취득 시 시세 대비 매력적인 투자가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 275,000,000원이나, 매수인이 인수해야 할 가능성이 있는 임차보증금이 255,000,000원에 달합니다. 따라서 예상 입찰가는 건물의 순수 가치에 대한 평가를 기반으로 산정하는 것이 합리적입니다.

* 감정가: 275,000,000원

* 인수 보증금 (최악의 경우): 255,000,000원

* 순수 자산 가치 (이론적): 감정가 - 인수 보증금 = 20,000,000원

만약 보증금 255,000,000원을 전액 인수한다고 가정했을 때, 총 투자 비용은 입찰가 + 255,000,000원이 됩니다. 따라서 매수인이 감당할 수 있는 입찰가는 20,000,000원의 순수 자산 가치에 낙찰률을 적용하여 산정하는 것이 일반적입니다.

시장 상황 및 경쟁 입찰자 등을 고려하여 통상적인 낙찰률 80~90%를 적용하면,

* 예상 입찰가 범위: 약 16,000,000원 ~ 18,000,000원

본 물건의 경우, 임차인의 보증금 인수 여부가 결정적인 변수이므로, 실제 입찰 시에는 해당 임차인의 배당 현황, 추가적인 권리 분석, 그리고 유사 오피스텔의 실제 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 검색 결과에 따르면 '루나플라체' 오피스텔의 구체적인 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 추정이 어렵습니다. (출처: 검색 결과)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.