나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13902 [1] 서울특별시 금천구 가산동 345-9 에스케이트윈테크타워 제7층 제비704호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1,7호선"가산디지털단지역" 남측 인근에 위치하고, 인근에 지식산업센터, 아파트형공장, 공장, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼 재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 용이하며, 북측 인근에 지하철1,7호선"가산디지털단지역"이 위 치하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 11층중 7층 비704호로서, 외벽 : 복합판넬 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트형공장((주)원플러스엠)으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 승강기 설비, 스프링클러 설비, 주차장설 비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 아파트형공장 건부지로 이용중입 니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 광로 및 북동측으로 중로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

가산동 345-9 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (2021-10-28(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높 이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구 역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 국가산업단지(2012-07-05), 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허 가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지 정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 등입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 임대미상입니다. 2) 기타 --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13902 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-9 에스케이트윈테크타워 제7층 제비704호

용도: 지식산업센터 (아파트형공장)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 634,000,000원

토지면적: 44.55㎡ (약 13.48평)

토지지분: 44.55㎡ (약 13.48평)

건물면적: 160.82㎡ (약 48.62평)

건물지분: 160.82㎡ (약 48.62평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1, 7호선 '가산디지털단지역' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 지식산업센터, 아파트형공장, 공장, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 가산디지털단지는 IT 및 관련 산업의 중심지로 잘 알려져 있으며, 지역의 개발이 지속적으로 이루어지고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건은 차량의 접근이 용이하며, 북측 인근에 지하철 1, 7호선 '가산디지털단지역'이 위치하고 있습니다. 또한, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 무난한 여건을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 및 도로

본건 토지는 인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 아파트형공장 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 광로, 북동측으로 중로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 도로, 중로1류, 일단의 공업용지 조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한 표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 지정되어 있어 향후 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2017년 6월 16일자 하나은행의 근저당권(채권액 330,000,000원)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 바가 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 진형철

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-07-12

* 대항력: 없음

임차인 진 은 대항력이 없으며, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수해야 할 보증금은 없습니다. 그러나 물건 상세 정보상 '임대관계 미상'으로 표기되어 있어, 현재 점유 및 사용 현황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 근저당권(하나은행, 330,000,000원, 말소기준권리), 근저당권(하나은행, 174,000,000원, 말소), 임의경매개시결정(채권자: 에프에이치2306유동화전문, 채권액: 504,000,000원, 말소) 등의 권리 내역이 확인됩니다. 최종 등기부채권 총액은 504,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 가산동 345-9번지 일대는 서울디지털국가산업단지(G밸리) 내에 포함되는 지역입니다. 과거 제조업 중심에서 현재는 IT, 소프트웨어, 기업지원 서비스, 연구개발 및 생산복합지구 등 다양한 첨단 산업이 밀집한 복합 산업단지로 발전하였습니다. 수많은 IT 기업과 패션 관련 기업들이 입주해 있으며, 아파트형 공장과 지식산업센터가 밀집한 업무 중심 지구입니다.

4.2. 주변 시설

주변에 법적으로 지정된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 현재 가산디지털단지는 노후된 공장 지대를 정비하고 녹지 공간을 확충하는 등 도시 환경 개선 사업이 진행되고 있어 쾌적한 업무 환경 조성이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

가산디지털단지역을 중심으로 다양한 편의시설이 존재합니다. 대형마트, 쇼핑몰, 식당가, 은행 등 비즈니스 활동 및 직원들의 생활에 필요한 각종 편의시설 접근성이 우수합니다. 또한, 지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역과 다수의 버스 노선이 있어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 물건은 유동화 자산으로, 이는 금융 상품의 특성상 일반적인 경매 물건과 달리 추가적인 확인이나 복잡한 절차가 수반될 수 있음을 시사합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.08.26~2026.08.25 및 2025.10.20~2026.12.31) 내 거래 시 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 매각 후 소유권 이전 및 거래에 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 임대 상태 불확실성

현황 조사 상 임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있으며, 기재된 임차인은 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수 부담은 없습니다. 그러나 임대 관계 전반에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울디지털국가산업단지의 핵심 지역인 가산디지털단지 내에 위치한 지식산업센터로, 뛰어난 교통 여건과 잘 구축된 산업 인프라를 갖추고 있습니다. 과거 제조업 중심에서 첨단 산업 복합단지로의 성공적인 전환을 이루어낸 지역이며, 지속적인 개발과 환경 개선이 이루어지고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있는 점, 그리고 임대 관계의 불확실성은 유의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 서울디지털국가산업단지(G밸리) 내 핵심 입지

* 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 인접 및 우수한 대중교통망

* 다양한 첨단 산업체 밀집으로 인한 비즈니스 시너지 및 잠재력

* 지속적인 지역 개발 및 환경 개선 사업 진행

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원이라는 점을 고려하여 산정해야 합니다. 감정가 634,000,000원 및 현재 경매 채권 총액 504,000,000원을 참고하되, 시장 상황, 물건의 수익성, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로, 법원 경매에서 제시하는 최저 매각 가격 이상으로 전략적인 입찰가를 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.