나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52390 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 268-20 지하층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 은평구 갈현동 소재 "대성중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조,연와조 평스라브지붕 지상 4층 건물내 제지하층 제2호로, 외벽 : 벽돌쌓기 마감등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 완경사 정방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52390 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 268-20 지하층2호

용도: 다세대주택

감정가: 123,000,000원

토지면적: 21.96㎡ (약 6.64평)

건물면적: 44.87㎡ (약 13.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 '대성중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 토지 대비 완경사를 이루는 정방형 토지로, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 5월 3일 접수된 김명성 근저당권(60,000,000원)입니다.

이하 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황: 주택도시보증공사(대행: 김소영)가 보증금 108,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으나, '대항력 없음'으로 확인됩니다.

물건명세서 참고사항에 따르면, 주택도시보증공사로부터 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 임차인의 대항력은 없으며, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

집합건물 등기부 요약상 확인된 권리총액은 278,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 제2종일반주거지역에 속해 있어 주거 용도로의 개발이 용이합니다.

주변에 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 분포하여 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

소규모 상권이 형성되어 있어 지역 주민들의 수요를 충족시키고 있습니다.

5. 생활정보

주거 지역에 위치하여 비교적 조용한 환경을 제공합니다.

인근에 대성중학교가 소재하고 있어 교육 환경이 마련되어 있습니다.

교통 상황이 보통 수준이며, 차량 및 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 상가 및 편의시설을 통해 기본적인 생활 서비스 이용이 가능합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 유사 물건들의 최근 매매가는 2026년 5월 기준으로 190,000,000원에서 330,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건과 유사한 건축 연도 및 면적을 가진 '현대빌리지'의 경우 2026년 5월 235,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 계약 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있으며, 이는 거래 과정에 제약을 줄 수 있습니다. (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 대상, 2025.10.20.~2026.12.31.)

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 인수 조건 변경 및 확약서 제출로 인해 권리 관계는 정리되었으나, 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다.

선순위 임차권: 대항력은 없으나, 임대차 관계의 세부 사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

낮은 감정가 대비 높은 채무 총액: 감정가(123,000,000원)에 비해 총 채무액(278,000,000원)이 높아, 낙찰 후 잔여 채무 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 내 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 특이사항으로 HUG 임차인의 대항력이 부존재하고, 확약서 제출로 보증금 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 다양한 토지 이용 제한 사항은 거래 시 유의해야 할 부분입니다.

감정가가 최근 주변 실거래가에 비해 현저히 낮게 평가된 것으로 보입니다. 하지만 총 채무액이 감정가를 크게 상회하고 있어, 권리 관계의 복잡성 및 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어, 권리 관계를 명확히 파악하고 저가에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

대항력 없는 임차인: HUG 임차인의 대항력 부존재 및 보증금 미인수 조건은 경매 낙찰자의 부담을 줄여주는 요소입니다.

주거 선호 지역: 은평구는 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 다세대주택으로서의 가치를 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 주택은 190,000,000원 ~ 235,000,000원 수준에서 거래되었습니다.

본 건은 지하층이라는 점과 토지거래허가구역 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 실거래가보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

감정가는 123,000,000원이며, 권리 관계 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

종합적인 분석 결과, 예상 입찰가는 150,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 본 보고서에 명시된 임차인 김소영은 성만 표기하고 나머지는 마스킹 처리하였습니다.

* 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

* 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.