나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13919 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 833-10 썬그린파크 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 시흥초등학교 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층건 내 2층 201호로서 외벽: 외장석재 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 6미터 내외 도로와 접하고 있으며, 동측으로 로폭 3미터 내외 막다른 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

시흥동 833-10번지 기준: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13919 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 833-10 썬그린파크 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 213,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 21.15㎡ (약 6.4평)

토지지분: 21.15㎡ (약 6.4평)

건물면적: 29.90㎡ (약 9.0평)

건물지분: 29.9㎡ (약 9.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 썬그린파크

도로명주소: 서울특별시 금천구 독산로22길 26 (시흥동)

건축년도: 2011년 10월 (준공 2012년 3월 15일)

구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

층수: 지상 5층 건물 내 2층 201호

전용면적: 29.90㎡ (약 9.0평)

총 세대수: 12세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치하며, 시흥초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로는 폭 6미터 내외 도로, 동측으로는 폭 3미터 내외 막다른 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 장애물제한표면구역(진입표면구역)

* 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 기간 중 해당 시점 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 권리관계

말소기준권리는 2025년 12월 18일 접수된 박요하의 강제경매개시결정(2025타경13919)입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정광호

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021년 9월 30일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 세부 내용은 기재되어 있지 않습니다.

3.4. 특이사항

중복사건으로, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

3.5. 권리분석 종합 의견

임차인 정광호는 대항력(전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞섬)을 갖추고 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 보이나, 이는 법원의 최종 판단 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 반드시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 서울 금천구 시흥동의 주거 지역 내에 위치하며, 주변에는 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 도심 상업지구와는 다소 거리가 있으나, 지역 주민을 위한 기본적인 상업 시설은 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본 건 인근에 시흥초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다. 교육환경보호구역으로 지정되어 있으므로, 주변 유해시설 여부는 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다. 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

정광호 임차인은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 만약 법원 배당 결과에 따라 보증금의 전부 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 하는 경우, 실질적인 취득 비용이 증가하게 됩니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로, 법원 확인을 통한 명확한 인수 여부 파악이 필수적입니다.

6.2. 중복 사건

동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재하므로, 각 사건의 진행 상황 및 최종 처리 결과를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 토지거래허가구역

본 건은 특정 기간 동안 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 낙찰 후 명의 이전 시점에 해당 규제를 받을 수 있으므로, 관련 내용을 사전에 확인해야 합니다.

6.4. 교육환경보호구역

시흥초등학교 인근에 위치하여 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다. 이 구역 내 일부 유해시설 설치는 제한되나, 정확한 범위를 확인해야 합니다. 주변 유해시설 검색 결과, 특정 유해시설이 직접적으로 명시된 정보는 확인되지 않았으나, 교육환경보호구역 내에서의 시설 입지에 대한 규제는 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 소형 다세대주택으로, 주거 지역 내에서 기본적인 입지 및 생활 편의를 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 중복 사건, 토지거래허가구역 지정 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 임차인 보증금 관련 불확실성은 큰 위험 요소이므로, 철저한 권리 분석 및 법원 문의를 통한 명확한 정보 확인이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 금천구 시흥동 지역 내 소형 주거용 부동산으로, 1인 가구 또는 소액 투자 수요층을 대상으로 고려할 수 있습니다.

* 시흥초등학교가 인접하여 교육 환경에 대한 고려가 가능합니다.

* 감정가(213,000,000원) 대비 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 지역의 연립주택 시세는 전용면적 기준 평당 약 900만원 ~ 1,100만원 수준으로 추정됩니다. 본건의 전용면적은 29.90㎡ (약 9.0평)이므로, 이를 단순 시세에 대입하면 약 8,100만원 ~ 9,900만원 범위로 예상됩니다.

하지만 본 건의 감정가 213,000,000원은 주변 시세 대비 높게 책정된 것으로 보이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 195,000,000원(인수 보증금 0원으로 표기)은 낙찰 후 추가적인 부담으로 작용할 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에, 잠재적 리스크와 보수적인 접근을 고려하여 예상 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 90,000,000원

이는 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 전제 하에서의 보수적인 추정치이며, 실제 입찰가는 법원의 권리관계 최종 판단, 배당 결과, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 임차인 보증금의 인수 여부는 본 물건의 투자 가치를 결정하는 가장 중요한 요소이므로, 반드시 법원에 확인 후 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.