나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13949 [1] 서울특별시 구로구 오류동 356 다청림아파트 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "서울오류남초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 각급학교, 근린생활시설, 물류창고 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 "천왕역" 및 1호선 "오류동역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층/지상7층 건 내 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2013.10.17.) 외벽 : 외장재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

도시형생활주택(원룸형아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 도시형생활주택(원룸형아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 '서해안로'와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m (지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13949 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOOO

감정가: 270,000,000원

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 356 다청림아파트 제2층 제202호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 25.30㎡ (약 7.65평)

토지지분: 25.3036㎡ (약 7.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 36.01㎡ (약 10.89평)

건물지분: 36.01㎡ (약 10.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물명: 다청림아파트

사용승인일: 2013년 10월 17일

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

건물 층수: 지하 1층 / 지상 7층

본건 위치: 지상 2층 제202호

총 세대수: 82세대 (도시형생활주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "서울오류남초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트단지, 다세대주택, 각급 학교, 근린생활시설, 물류창고 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

지하철 7호선 "천왕역"과 1호선 "오류동역"이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 물건의 등기부등본상 권리관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 을2, 근저당권, 국민은행, 2014년 6월 16일 접수.

본 건의 강제경매 개시 결정(채권자: 신한카드, 2025타경13949)보다 선순위인 권리는 없습니다.

말소기준권리보다 후순위인 을4(근저당), 갑3(가압류), 갑4(가압류), 갑5(강제경매), 갑6(임의경매), 갑7(가압류) 등은 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

3.3. 임차인 현황 (주의 문구 포함)

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

금액이 미상이라도 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 명도 과정에 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액: 282,089,450원

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 주거시설(아파트, 다세대), 교육시설, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 일부 물류창고 시설도 인근에 존재합니다.

따라서 복합적인 지역 특성을 가지고 있으며, 주거 환경과 더불어 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 식음료 등의 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 교통 시설

인근에 서울오류남초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

지하철 7호선 천왕역과 1호선 오류동역 접근이 용이하여 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 물건은 "중복사건"으로, 동일 물건에 대해 여러 건의 경매 절차가 진행 중이거나 예정될 수 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성 또는 종결 처리 가능성을 야기할 수 있으므로 주의가 필요합니다. (예: 갑6, 국민은행 임의경매)

6.2. 임대 관계 미상

현재 임차인이 있는지 여부 및 보증금, 월세 등 임대 관계가 불명확합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 점유자와의 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 규제

* 지역 지구: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 기타 규제: 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역: (대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31)

* 본 물건 취득 시, 해당 허가구역 지정에 따른 취득 허가 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 기타 (물류창고 등)

주변에 물류창고가 소재한다는 점은 주거 환경에 대한 개인적인 선호도에 따라 다르게 평가될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 신축(2013년 준공)에 가까운 도시형생활주택으로, 상대적으로 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 서울시 내 구로구에 위치하며, 지하철 1호선과 7호선을 이용할 수 있는 더블 역세권은 아니지만, 두 노선 모두 접근 가능하여 교통 편의성이 있습니다.

* 감정가 270,000,000원 대비 저가 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치한 다청림아파트 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 특별히 복잡하거나 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 다만, 임대 관계 미상, 중복 사건, 토지거래허가구역 지정 등은 입찰 전 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다. 주변 시세와의 비교, 낙찰 후 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 10.9평)을 기준으로 평당 약 2,350만원의 시세를 적용할 경우 약 25,565만원 수준으로 추정됩니다. (2026년 7월, 49.22㎡ 동부그린 35,000만원 거래 사례 기준 환산)

이는 본건 감정가 27,000만원과 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

안정적인 투자를 위해 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

본건의 구체적인 희망 입찰가는 본인의 투자 성향, 자금 계획, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.