나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52398 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-154 신성에버빌 6층603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사1동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 응암역(지하철6호선)이 소재 하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트조지붕 지하1층/지상8층 건물 내 제6층 제603호로서, 외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 일부 석재 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 내부구조도 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차설비, 소방설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허 가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금270,000,000원 범 위 : 주택 전부 임대차계약일자 : 2021년5월12일 주민등록일자 : 2021년5월12일 점유개시일자 : 2021년5월12일 확정일자 : 2021년5월12일 임차권자 : 김**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52398 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 신사동 29-154 신성에버빌 6층 603호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 246,000,000원

* 토지면적: 10.83㎡ (약 3.27평)

* 건물면적: 25.94㎡ (약 7.85평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사1동 주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 응암역(지하철 6호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 건물구조 및 상태

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트조 지붕의 지하 1층/지상 8층 건물 내 제6층 제603호입니다.

* 이용 상태: 본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비, 소방 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건축물 요약:

* 건물명: 신성에버빌

* 총 층수: 지하 1층 / 지상 8층

* 사용승인일: 2020년 7월 31일 (자체 지반 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 연면적: 994.96㎡

* 건폐율: 59.63%

* 용적률: 299.95%

* 용도: 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔)

* 세대수: 12세대 (추정)

* 본건 전용면적: 25.94㎡

1.3. 토지 정보

* 토지 형상 및 이용상태: 자체 지반 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권)

* 가축사육제한구역, 상대보호구역

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정 대상: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정 대상 용도: 아파트 / 지정 기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

* (주의: 외국인 또는 법인이 매수할 경우, 토지거래허가구역 지정 여부 및 관련 허가 절차를 반드시 확인해야 합니다.)

1.4. 권리 분석

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 말소기준권리: 갑5, 2025-12-22, 주택도시보증공사, 강제경매, 270,000,000원 (말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 임차보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 / 주민등록일자 / 점유개시일자 / 확정일자: 2021년 5월 12일

* 배당신고일자: 2023년 6월 8일

* 대항력: 없음

* 등기부 요약:

* 을4 (2023-06-08, 접수): 주택임차권 (김지은, 270,000,000원) - 말소됨.

* 갑5 (2025-12-22, 접수): 강제경매 (주택도시보증공사, 270,000,000원) - 말소기준권리.

* 특이사항:

* 물건명세서상 주택도시보증공사(양도전: 임차인 김지은)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 이에 따라 본 건 경매 물건은 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.5. 상권 분석

* 본 물건은 서울 은평구 신사동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 인근에 주민센터, 지하철역, 버스정류장 등이 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 소규모 상권이 형성되어 있어 주거지로서의 기본적인 수요 기반을 갖추고 있습니다.

1.6. 생활 정보

* 편의시설: "신사1동 주민센터" 인근에 위치하여 관련 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 교통: 지하철 6호선 "응암역"을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 인근에 상대보호구역 관련 법규가 적용되는 교육시설이 있을 수 있으므로, 정확한 위치는 별도 확인이 필요합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 특정 법인이 매수할 경우 허가 절차가 필요합니다. 관련 허가 구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)을 고려하여 매수 계획을 수립해야 합니다.

* 임차권 관련: 비록 임차인의 대항력이 없고, HUG의 확약서 제출 및 등기부상 말소 처리로 인해 인수 부담은 없는 것으로 분석되나, 권리 관계를 최종적으로 상세 확인하는 것이 권장됩니다.

* 공동담보: 본건은 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 채권 또한 말소 예정으로 분석되어 다른 선순위 권리 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 종합 의견

* 본 물건은 서울 은평구 신사동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공)인 다세대주택으로, 역세권 입지를 갖추고 있어 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 권리 분석 결과, 임차인의 대항력이 없고 HUG의 확약서 제출 등으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 토지거래허가구역 지정이라는 특수성이 존재하므로, 매수 시 관련 허가 절차 및 조건을 면밀히 검토해야 합니다.

* 감정가와 주변 시세를 종합적으로 고려한 신중한 입찰 전략이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 관리 상태 및 주거 쾌적성이 좋을 것으로 예상됩니다.

* 지하철 6호선 응암역을 이용할 수 있는 역세권 단지로, 뛰어난 교통 편의성을 제공합니다.

* 임차인 관련 인수 부담이 없어 권리관계가 명확하며, 투자 리스크가 낮습니다.

* 주거 밀집 지역 내에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

* 감정가: 246,000,000원

* 최근 실거래가 및 주변 시세 분석 결과, 본건의 면적(25.94㎡) 및 신축 연도(2020년)를 고려할 때, 감정가는 시장 가치를 적절히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

* 인수 보증금은 0원으로 분석되었습니다.

* 토지거래허가구역이라는 점, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 약 85% 수준을 예상 입찰가로 설정하는 것이 합리적입니다.

* 최종 예상 입찰가: 210,000,000원 (2억 1천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.