나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14039 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '두산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 아파트형공장 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1호선 '독산역')이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상13층 중 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2021.06.04) 외벽 : 석재 붙임 및 타일 붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

공부상 '오피스텔'으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8m, 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 중로1류(폭 20m~25m)(2024-06-27)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 기호(2) : 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로2류(폭 8m~10m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 자세한 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14039 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제101동 제2층 제201호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하1층/지상13층 중 제2층 제201호

사용승인일: 2021년 06월 04일 (준신축)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.2. 면적 정보

건물 전용면적: 29.38㎡ (약 8.89평)

건물 지분면적: 29.38㎡ (약 8.89평)

토지 면적: 11.84㎡ (약 3.58평)

토지 지분면적: 11.84㎡ (약 3.58평)

1.3. 감정가

감정가: 306,000,000원 (삼억 육백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '두산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 아파트형공장 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 '독산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. (독산역 도보 약 9분 거리)

2.3. 도로상태

본건 건물 동측으로 노폭 약 8m, 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본건 경매의 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(갑7)이며, 등기부상 을구의 주택임차권(박희영, 294,000,000원) 및 갑구의 강제경매(주택도시보증공사, 294,000,000원) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

* 임차인: 주택도시보증공사 (박희영)

* 보증금: 294,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-17

* 확정일자: 2021-07-29

* 대항력: 없음

주의사항: 본건은 특별매각조건으로, 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

3.4. 특이사항

* HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건으로, 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로 파악됩니다.

* 임대차 관계에 대한 상세 정보는 미상이나, 등기사항전부증명서상 임차권 설정이 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 서울 금천구 독산동의 역세권 오피스텔 밀집 지역에 위치하며, 주변에 아파트형공장, 근린생활시설 등이 있어 직주근접성이 우수합니다. 1호선 독산역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 서울두산초등학교 인근에 위치.

* 편의시설: 롯데마트 맥스 금천점, 홈플러스 메가푸드마켓 금천점 등이 주변 반경 내 위치.

* 교통시설: 독산역(1호선) 도보 이용 가능.

5. 생활정보

5.1. 건물 연식 및 상태

2021년 6월 4일 사용승인을 받은 신축급 오피스텔로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 건물 내부 설비

기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 화재탐지, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 주차시설

건축물대장상 총 주차 가능 대수는 74대(기계식 60대, 자동식 14대)로, 세대수 대비 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 권리관계 및 특수 조건

채권자인 주택도시보증공사가 임차인이기도 하여, HUG 관련 조건 변경 및 공동담보 등의 사항은 계약 시 면밀한 검토가 필요합니다. 비록 임차인 박희영의 대항력은 없으나, 관련 절차 및 조건 숙지가 중요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 도시관리계획 및 법률에 따른 제한사항이 존재합니다. 이러한 규제들은 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 인근에 소방서 신설 예정지(금천소방서)가 있어 일부 주민 반발이 있었으나, 이는 직접적인 혐오시설로 보기 어렵습니다. 또한, 데이터센터 건설 반대 움직임이 있으나, 본건과는 직접적인 연관성이 낮습니다. 현재까지 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동의 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 독산역 이용이 편리하며 생활 인프라도 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 보증금 부담이 전혀 없고, 말소되는 권리가 많아 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 건물 자체의 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 관련 특수 조건과 다수의 토지이용계획상 제한사항은 계약 전 충분히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 1호선 독산역 도보 이용 가능한 역세권 오피스텔.

* 준신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태 양호.

* 무인수 채무: 임차인 보증금 등 인수 부담 전혀 없음 (0원).

* 안정적인 수요: 금천구의 직주근접 배후 수요 풍부.

9. 예상 입찰가

감정가는 306,000,000원입니다.

현재 시세 조사 결과, 미림에이클래스 및 인근 오피스텔의 유사 면적(약 8.89평) 매매가는 2억 7천만 원 ~ 3억 1천만 원 수준으로 파악됩니다.

특히, 본건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

현재 시장 상황 및 경쟁 물건 분석을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 280,000,000원 ~ 310,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

본 제안가는 시장 상황 및 현장 확인 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.