나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14006 [1] 서울특별시 구로구 구로동 88 주현주택 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별 구로구 구로동 소재 '구로중학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,7호선 '대림역'이 소재 하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 -층/ 지상 6층 건물 내 제6층 제601호로서, (사용승인일 : 2017-05-10) 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 3필지 일단의 가장형 토지로서, 도시형생활주택 (단지형다세대)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 6m내외, 북측으로 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호 1] 구로동 88 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-12-11), 국지도로(2014-12-11)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-12-11)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역 (남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) [일련번호 2, 3] 구로동 88-23, 88-24 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-12-11), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-12-11)(접합), 장애물 제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경 개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. - 본건이 속한 건물이 집합건축물대장(표제부, 갑)상 위반건축물로 표기되어 있으니 경매 진행시 참고(※감정평가액의 산출근거 및 결정의견 내 ‘Ⅲ.대상 물건의 개요, 1. 전체 건물 개요’ 참조)하시기 바라며, 본건도 집합건축물대장(전유부, 갑)상 위반건축물로 표기 (2017.6.5. 주택과-23153(2017.06.05.)호 의거 위반건축물표기[위반내역 면적 14.5㎡, 구조 ALC조, 용도 주거])가 등재되어 있고, 후첨 내부구조도 및 사진용지와 같이 본건에 위반 증축(제시외건물㉠)된 부분이 소재(집합건축물대장 건축물현황도상 테라스 부분에 소재)하고 있는바 이를 고려하여 감정평가하였으니, 경매진행시 확인 등 적절한 조치를 하시기 바람.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 구로구 구로동 88번지 주현주택 제6층 제601호에 대한 부동산 강제경매 물건입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경14006 (1)입니다. 본 물건의 용도는 도시형생활주택이며, 감정평가액은 348,270,000원입니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다. 채권자는 이OO입니다.

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2, 7호선 '대림역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본건 토지는 인접지 및 인접 도로 대비 등고 평탄한 3필지 일단의 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태는 본건 남서측으로 약 6m 내외, 북측으로 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2023년 8월 3일자 구로세무서장의 압류(갑11)입니다.

* 본건 등기부에는 소유권보존, 소유권이전, 신탁등기말소, 공유자지분 이전 등과 함께 다수의 압류 및 가압류, 그리고 최종적으로 이정자님의 강제경매개시결정(갑16, 2025년 12월 22일)이 등기되어 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (단, 배당 순위에 따라 일부 변동 가능성 있음)

* 총 등기부채권액은 616,241,204원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: JINENRUI

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-30

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음

* 임차인: LIZHENGZI

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-30

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 이정자

* 보증금: 287,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-30

* 확정일자: 2021-05-03

* 배당신고일자: 2025-12-18

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력은 있으나, 배당받지 못할 경우 인수될 수 있는 보증금이 존재합니다. 다만, 본 경매의 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 경매 절차상 임차인이 배당을 통해 전액 변제받을 것을 전제로 매수인이 인수하는 보증금은 없다고 판단됩니다. 그러나 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있으므로 입찰 전 권리 분석을 재확인해야 합니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요는 비어있음)

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 구로동 일대의 다세대 주택 시세는 거래 시점, 건물 연식, 면적 등에 따라 차이를 보입니다.

* 2026년 7월 2일 거래된 41.22㎡ 면적의 주택은 19,500만원에 거래되었습니다 (약 473만원/㎡, 1,560만원/평).

* 2026년 7월 1일 거래된 29.84㎡ 면적의 주택은 28,200만원에 거래되었습니다 (약 945만원/㎡, 3,120만원/평).

* 2026년 7월 6일 거래된 21.75㎡ 면적의 주택은 29,990만원에 거래되었습니다 (약 1,379만원/㎡, 4,550만원/평).

* 비교 매물 분석:

* 본건의 전용면적은 33.70㎡ (약 10.19평)이며, 사용승인일은 2017년 5월 10일입니다.

* 가장 면적이 유사한 29.84㎡ 건이 945만원/㎡의 시세를 형성하고 있으며, 본건의 감정가(348,270,000원, 약 1,033만원/㎡)는 이와 유사한 수준입니다.

* 21.75㎡의 건이 1,379만원/㎡의 높은 시세를 보인 점은, 해당 매물의 입지나 상태가 더 우수하거나 소형 면적의 선호도를 반영한 것으로 보입니다.

* 본건의 감정가는 현 시세 범주 내에 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보:

* 본건은 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물 내 제6층 제601호에 위치합니다.

* 사용승인일은 2017년 5월 10일로 비교적 신축 건물에 속합니다.

* 건물은 기본적인 위생·급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

* 주변 편의시설:

* 본건은 구로중학교 인근에 위치하며, 주변은 주거 지역으로 아파트, 다세대주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 대림역(2, 7호선)이 인접해 있어 지하철 이용이 편리하며, 버스 노선도 다수 운행되어 교통이 양호합니다.

* 일반적인 주거 지역의 편의시설(상점, 병원, 학원 등)은 도보 또는 대중교통으로 접근 가능한 거리에 있을 것으로 예상됩니다.

* 별도의 지도 검색 결과, 본 물건 주변으로 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물:

* 본건 건물은 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으며, 위반 내용은 면적 14.5㎡, 구조 ALC조, 용도 주거에 해당하는 증축 부분(제시외건물)입니다.

* 이로 인해 향후 건물 이용에 제한이 따르거나, 이행강제금 부과, 철거 등의 행정 처분 대상이 될 수 있습니다. 감정평가 시 이를 고려하여 평가되었습니다.

* 대항력있는임차인:

* 임차인 LIZHENGZI와 이정자님은 대항력이 있습니다. 특히 이정자님은 287,000,000원의 보증금을 가지고 있습니다.

* 본 경매로 인해 위 임차인들의 보증금이 전액 배당되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 될 수 있습니다.

* 다만, 본건의 "인수 보증금 합계: 0원" 명시 및 말소기준권리(2023.08.03) 대비 이정자님의 강제경매개시일(2025.12.22)이 후순위이고, 이정자님이 채권자이자 경매 신청인인 점을 감안할 때, 경매 진행 절차상 배당을 통해 해결될 가능성이 높다고 추정됩니다. 그러나 이는 배당 결과에 따라 변동될 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

* 정비구역:

* 본건 토지는 '주거환경개선사업'을 위한 정비구역으로 지정되어 있습니다. 이는 장기적으로 지역 개발 가능성을 내포하지만, 단기적으로는 재개발 사업 진행에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지거래계약에관한허가구역:

* 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 내 외국인 등 특정 대상 및 용도에 따라 토지거래허가를 받아야 합니다. 입찰 시 해당 여부를 확인해야 합니다.

* 제시외 건물:

* 위반건축물 내용과 관련하여, 제시외 건물(면적 14.5㎡)이 존재하며 이는 매각물건에 포함됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 구로동의 편리한 교통과 주거 환경을 갖춘 도시형생활주택입니다. 2017년에 준공되어 비교적 신축이며, 감정가 또한 인근 시세와 부합하는 수준입니다. 그러나 위반건축물 등재 및 대항력 있는 임차인 존재는 잠재적 리스크로 작용합니다. 특히, 이정자 임차인의 경우 상당한 금액의 보증금을 보유하고 있어, 배당 절차를 면밀히 확인해야 합니다. 이러한 위험 요소를 고려하더라도, 향후 지역 개발 가능성(정비구역)과 현재 시세 대비 감정가의 적정성을 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 2, 7호선 대림역 역세권으로 우수한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 2017년 준공으로 비교적 신축 건물이어서 유지보수 부담이 적습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가로, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 정비구역 지정으로 향후 재개발 등 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 348,270,000원이며, 위반건축물 존재 및 대항력 있는 임차인(이정자)으로 인한 잠재적 위험 요소를 고려해야 합니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있고, 이정자님의 권리가 말소기준권리보다 후순위이며 경매 신청인임을 감안할 때, 배당을 통한 해결 가능성이 높다고 판단됩니다. 다만, 위반건축물로 인한 가치 하락 가능성을 감안하여 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

주변 유사 물건의 최근 시세를 고려할 때, 본건의 잠재적 가치는 감정가 수준 이상으로 볼 수 있습니다. 위반건축물 관련 위험을 고려하여 10% 내외의 할인율을 적용하고, 대항력 있는 임차인으로 인한 불확실성을 감안하여 아래와 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 330,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.