나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13973 [1] 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제6층 제614호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "시흥IC" 서측 인근 시흥대로변에 위치하며, 부근은 다세대주택, 노변점포, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 가산초등학교 등이 혼재해 있는 일반상업지역내 도시형생활주택 및 오피스텔로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 북서측 인근에 지하철1호선 가산디지털역이 위치하고, 북측에 접한 남부순환로를 운행하는 각종노선버스 정류장이 소재하여 이용사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층건 중 6층중 제6층 제614호로 2013.09.26.사용승인 되었 음. 마감구조는 외벽: 치장벽돌조 및 강화유리 마감. 내벽: 종이벽지 및 일부 내장타일마감. 창호: 샷시창호 복층유리 및 강화유리 마감.

이용상태

오피스텔(주거용)으로 이용됨.

설비내역

위생,급배수시설, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 승강기시설, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보기, CCTV, 기계식주차장 설치됨.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단 부정형의 평탄한 지반으로 가산양우내안애애플(도시형생활주택, 오피스텔 등) 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약45M 포장도로(남부순환로)에, 남동측으로 노폭 약8M 포장도로에 각기 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1),(2),(3): 공히 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로 (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애뮬표면구역(진입표 면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194M(지반+건축+옥탑 등),육군수도 방위사령부(02524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자; 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립.다세대, 지정기간: 2025.08.26~2026.08.25), 토지거래계약에관한허가구역( 2025-10-15)(대상; 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31), 건축선(도로경계선에서 3M 후퇴, 세부사항은 건축과문의) 토지기호(4): 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18),도로(접합),소로2류 (폭8M~10M)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애뮬표면구 역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194M(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자; 외국인 등, 용도: 단독 ,다 가구, 아파트, 연립.다세대, 지정기간: 2025.08.26~2026.08.25), 토지거래계약에관한허가 구역(2025-10-15)(대상; 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31), 건축선(도로경계선에서 3M 후퇴,세부사항은 건축과문의) 토지기호(5),(6),(7): 공히 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로 (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애뮬표면구역(진입표 면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194M(지반+건축+옥탑 등),육군수도 방위사령부(02524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자; 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립.다세대, 지정기간: 2025.08.26~2026.08.25)(대상: 아파트, 지정기간:2025. 10.20~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대관계 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13973 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제6층 제614호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 148,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.64㎡ (약 1.71평)

건물면적: 23.44㎡ (약 7.09평)

건물 사용승인일: 2013년 09월 26일

1.3. 특이사항

대항력 있는 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "시흥IC" 서측 인근 시흥대로변에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 노변점포, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 가산초등학교 등이 혼재하는 일반상업지역 내에 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 북서측 인근에 지하철 1호선 가산디지털역이 위치합니다. 또한, 북측에 접한 남부순환로를 이용하는 다양한 노선버스가 운행되고 있어 교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

본건이 속한 토지는 7필지로 구성된 부정형의 평탄한 지반으로, 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로는 노폭 약 45m의 남부순환로에, 남동측으로는 노폭 약 8m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 특히, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(2025.08.26~2026.08.25, 2025.10.20~2026.12.31), 건축선 후퇴(도로경계선에서 3M) 규정이 적용되는 등 다양한 도시계획적 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리 내역

등기부상 말소기준권리는 2023년 07월 13일 접수된 신한저축은행의 가압류(권리금액 금7,766,541원)입니다. 본 경매는 채권자 권OO의 강제경매 신청(2025타경13973)으로 진행 중입니다. 등기부채권 총액은 7,766,541원으로 기재되어 있으나, 이는 말소기준권리 기준의 금액으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권시은

* 보증금: 179,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 01월 16일

* 확정일자: 2022년 12월 15일

* 배당신고일자: 2025년 12월 17일

* 대항력: 있음

3.3. 인수/소멸 관계

본 물건은 대항력 있는 임차인 권시은(보증금 179,000,000원)이 존재합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 이는 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.4. 임차인 관련 주의 문구

대항력 있는 임차인 권시은의 보증금 179,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 보증금을 인수하게 됩니다. 이로 인해 예상치 못한 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 임차인과의 협상 및 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 가산동 일대는 서울 서남권의 주요 업무지구인 가산디지털단지 내에 속해 있어 풍부한 직장인 수요를 기반으로 하고 있습니다. 주변에 대형 쇼핑몰(마리오아울렛, 현대아울렛 등)과 영화관, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다. 지하철 1호선 가산디지털단지역을 중심으로 형성된 역세권 상권은 배후 수요가 탄탄하여 오피스텔 및 상가 임대 시장이 비교적 안정적인 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 가산디지털역 이용이 편리하며, 남부순환로 등 주요 도로망을 통해 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 인근에 다수의 대형 쇼핑몰, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

* 교육: 가산초등학교가 가까이 위치하여 교육 환경도 고려해볼 수 있습니다.

* 주변 환경: 업무시설과 상업시설, 주거시설이 복합적으로 발달하여 생활 편의성은 높으나, 출퇴근 시간대 교통 혼잡은 발생할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 임차인 권시은의 보증금 179,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하는 가장 큰 리스크가 있습니다.

* 토지이용계획 관련 규제: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 지정 외에도 외국인 대상 토지거래 허가구역(2025.08.26~2026.08.25, 2025.10.20~2026.12.31) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축선 후퇴 구역: 건축선 후퇴 규정으로 인해 건축 시 용적률 적용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 현재까지 주변 환경 조사 결과, 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동의 디지털단지 내에 위치하여 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망, 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 무엇보다 대항력 있는 임차인 권시은의 보증금 179,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높다는 점이 가장 큰 문제입니다. 이는 현재 감정가 및 시세와 비교할 때 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 투자는 임차인과의 협상을 통한 보증금 인수 여부 및 금액 확정이 선행되어야 하며, 철저한 권리 분석과 함께 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 디지털단지 내 핵심 입지: 풍부한 직장인 수요로 인한 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 가산디지털단지역 역세권: 지하철 이용 편리 및 우수한 광역 접근성.

* 주변 상업시설 밀집: 풍부한 생활 편의시설 및 문화생활 접근성.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가: 148,000,000원

건물면적: 23.44㎡ (약 7.09평)

본 물건과 유사한 면적의 가산양우내안애애플 오피스텔 매매가는 현재 1억 6천만원에서 1억 8천만원 수준에서 거래되고 있습니다. 임대 시세는 보증금 1,000만원에 월세 70~80만원 수준으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

9.2. 인수 보증금 리스크

임차인 권시은은 대항력이 있으며, 보증금 179,000,000원을 보유하고 있습니다. 만약 이 금액 전액이 배당에서 변제되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 현재 매물 시세(1.6억~1.8억)를 크게 초과하는 금액으로, 인수 시 실질적인 투자 가치가 크게 하락합니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 물건 자체의 시장 가치와 감정가를 기반으로 산정합니다.

감정가는 1억 4천 8백만원입니다. 현재 시세 하단인 1억 6천만원과 감정가, 그리고 경매 낙찰 후 명도 및 기타 부대 비용 등을 고려할 때, 1억 4천만원 ~ 1억 5천 5백만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

그러나, 앞서 언급한 바와 같이 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 7천 9백만원을 전액 인수해야 할 위험이 매우 높습니다. 이 경우, 매수인이 부담해야 할 총 금액은 최소 3억 2천 7백만원 이상이 되어 현재 시세 대비 매우 불리한 조건이 됩니다.

따라서, 본 물건에 대한 입찰은 임차인과의 협상을 통해 인수 보증금 액수가 현저히 줄어들거나 0원이 된다는 확신이 있을 때만 신중하게 접근해야 합니다. 그러한 확신이 없다면, 입찰을 보류하거나 매우 낮은 금액으로만 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.