나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104613 [1] 서울특별시 강남구 자곡동 662 강남지웰홈스 에이동 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 자곡동 소재 "율현초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 상업용건물, 아파트 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하6층/지상10층 건 내 제7층 제703호로서, (사용승인일: 2014-10-15) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약14미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구), 도로(접합) 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정).

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 본 건은 서울중앙지방법원에서 진행 중인 2025타경104613 부동산 강제경매 사건입니다.

* 서울특별시 강남구 자곡동 662번지에 위치한 강남지웰홈스 에이동 7층 703호 오피스텔이 매각 대상입니다.

* 감정평가액은 233,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.2. 물건 현황

* 소재지는 서울특별시 강남구 자곡동 662번지이며, 강남지웰홈스 건물의 A동 7층 703호입니다.

* 전용면적은 29.49㎡ (약 8.92평)입니다.

* 건축물대장상 사용승인일은 2014년 10월 15일로, 비교적 신축 건물에 속합니다.

* 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하 6층/지상 10층 규모입니다.

1.3. 감정가 및 면적

* 감정평가액은 233,000,000원입니다.

* 토지 면적은 6.72㎡ (약 2.03평)이며, 건물 전용면적은 29.49㎡ (약 8.92평)입니다.

* 토지 지분과 건물 지분은 각각 6.7247㎡, 29.492㎡로, 전유 면적과 거의 일치합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 서울특별시 강남구 자곡동 소재 "율현초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 오피스텔, 상업용 건물, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통망

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 인접 도로 상황은 북서측으로 노폭 약 14미터의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구)으로 지정되어 있습니다.

* 도로, 공공주택지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제5구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 법규 확인 및 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25., 2025.10.1.~2026.12.31., 2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정 등)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리는 2023년 11월 20일 접수된 이영숙의 근저당권(금 100,000,000원)입니다.

* 그 외 다수의 소유권 이전 등기가 존재하며, 2025년 12월 17일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(금 243,540,685원)가 본 경매 사건의 근거가 됩니다.

* 전유부 등기상 김 의 주택임차권(금 230,000,000원)이 을8로 등기되었으나, 말소 예정으로 표기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 김

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 11월 7일

* 확정일자: 2022년 10월 12일

* 배당신고일자: 2024년 11월 13일

* 대항력: 없음 (본 물건에서 가장 중요한 권리 분석 요소입니다.)

* 임차인의 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 임차인의 보증금 반환 채권이 매수인에게 승계되지 않습니다.

* 주택도시보증공사의 강제경매 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 존재합니다. 이는 HUG가 해당 경매 절차를 통해 임차인의 권리 문제를 정리하겠다는 의지를 보인 것으로 해석됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 본 경매 절차에서 임차인의 대항력이 없고, 등기부상의 근저당권 및 강제경매 개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 물건의 등기부 요약상 지상권은 확인되지 않습니다.

* 따라서, 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 특징

* 강남지웰홈스는 2014년에 준공된 현대적인 오피스텔 건물입니다.

* 건물은 총 3개동으로 구성되어 있으며, 해당 물건은 A동 7층에 위치합니다.

* 건물 연면적 및 주차대수(총 380대) 등은 준수한 편입니다.

4.2. 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 동일 건물(강남지웰홈스, 자곡동 662번지)의 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 21일: 전용면적 26.711㎡ (약 8.08평), 3층, 180,000,000원

* 2026년 5월 8일: 전용면적 50.31㎡ (약 15.22평), 3층, 450,000,000원

* 2026년 6월 27일: 전용면적 50.31㎡ (약 15.22평), 6층, 470,000,000원

* 본 건의 전용면적은 29.49㎡ (약 8.92평)입니다.

* 가장 유사한 면적(26.711㎡)의 매매가(180,000,000원)를 기준으로 단위 면적당 가격을 환산하면, 본 건의 시세는 약 198,700,000원 (180,000,000원 / 26.711㎡ * 29.49㎡) 수준으로 추정됩니다.

* 하지만, 동일 건물 내에서도 면적 차이에 따른 가격 격차가 상당하며, 감정가 233,000,000원과는 차이를 보입니다. (감정가가 유사 면적 실거래가보다 높음)

* 본 물건은 오피스텔로, 아파트와 달리 전용면적 외 분양면적 정보는 직접적으로 제공되지 않으나, 건물 지분(29.492㎡)을 통해 공용 면적이 포함된 전체 소유 면적을 간접적으로 파악할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

* "율현초등학교"가 인근에 위치하여 자녀가 있는 세대에 유리할 수 있습니다.

* 주변에 오피스텔 및 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 건물 내 편의시설

* 본 건물은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 주차장 등 오피스텔로서 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

* 임차인 김 의 보증금이 230,000,000원으로 높으나, 대항력이 없어 매수인에게 보증금 반환 의무가 승계되지 않습니다.

* 하지만, HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건으로 인해 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 등기부채권 총액 330,000,000원 (을7 근저당 100,000,000원 + 갑6 강제경매 243,540,685원, 등기부채권총액 330,000,000원 언급)이 감정가 233,000,000원보다 높아, 경매 낙찰가율에 따라 채권자들의 배당에 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 낙찰자 직접적 리스크보다는 경매 절차 진행상의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 법규 및 규제 리스크

* 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정된 점은 가장 큰 규제 리스크입니다.

* 본 물건 취득 시, 관련 법규에 따라 토지거래허가구역 내 취득 절차를 준수해야 합니다. 이를 이행하지 않으면 계약이 무효가 되거나 과태료가 부과될 수 있습니다. (참고: 관련 검색 결과에 따르면, 강남구는 아파트 등 특정 용도에 대해 토지거래허가를 요구하며, 허가 신청 시 이용 목적, 실거주 여부 등 상세한 소명이 필요할 수 있습니다.)

* 해당 물건 지역의 토지거래허가구역 지정 기간 및 조건(2025.8.26.~2026.8.25., 2025.10.1.~2026.12.31., 2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정 등)을 면밀히 확인하여 취득 가능 여부를 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 강남구 자곡동에 위치한 비교적 신축인 오피스텔로, 입지적 장점이 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상되는 점은 긍정적입니다.

* 하지만, 높은 채권 총액과 감정가의 차이, 그리고 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정된 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

* 유사 면적의 최근 실거래가보다 감정가가 높게 책정되어 있어, 경쟁 입찰이 치열하지 않을 경우 저가 낙찰의 가능성도 있습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 내에서 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 강남이라는 지리적 이점과 현대적인 건물 컨디션을 갖춘 오피스텔입니다.

* 임차인의 대항력이 없어 소유권 취득 후 명도 부담이 적다는 점이 가장 큰 메리트입니다.

* 최근 실거래가와의 비교, 그리고 잠재적 리스크(토지거래허가구역 등)를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정 근거

* 감정평가액: 233,000,000원

* 유사 면적(26.711㎡) 최근 매매가: 180,000,000원 (2026년 5월)

* 계산된 단위 면적당 예상가: 약 198,700,000원

* 입지, 건물 연식, 임차인 대항력 없음 등을 고려했을 때, 최소 감정가의 80% 수준인 약 186,400,000원부터 경쟁이 시작될 수 있습니다.

* 그러나, 강남권 오피스텔의 현재 시세 및 향후 가치 상승 가능성을 고려하면, 감정가 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성도 배제할 수 없습니다.

* '토지거래계약에 관한 허가구역' 관련 리스크를 감안하여, 낙찰 후 허가 절차에 대한 사전 검토가 필수적입니다.

9.2. 최종 예상 입찰가

* 상기 분석을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 본 금액은 제시된 정보와 현재 시장 상황을 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 자문 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

* 특히, 토지거래허가구역 관련 법규를 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.