나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14025 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-137 더스위트 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메타 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화일초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 '화곡역'(지하철 5호선) 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제6층 제601호로서, 사용승인일: 2021.11.12. 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 토지이며 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 북서측으로 폭 약 4미터, 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14025 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 102-137 더스위트 제6층 제601호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

준공 연도: 2021년 11월 12일 사용승인

총 층수: 6층 (해당 호수는 6층)

토지 면적: 14.95㎡ (약 4.52평)

건물 면적: 23.43㎡ (약 7.09평)

1.3. 감정 및 입찰 정보

감정가: 317,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화일초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (유나래)

* 보증금: 339,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 05월 13일

* 확정일자: 2022년 04월 14일

* 배당신고일자: 2024년 05월 23일

* 대항력: 없음

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 박재영 (2021-11-24)

* 주택임차권: 유나래 (339,000,000원) - 말소 대상

* 소유권이전 (신탁등기 말소): 박재영 (2022-05-13)

* 강제경매 (말소기준권리): 주택도시보증공사 (339,000,000원)

3.4. 특이사항 및 매각 조건

* HUG 인수조건 변경, 임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각입니다.

* 특별매각조건: 주택도시공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 상기 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 339,000,000원은 경매를 통해 배당받는 것으로 처리되며, 매수인에게 인수되지 않습니다. 또한, 해당 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 대항할 수 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 동향

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 화곡동 일대의 다세대 주택 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2019년식 19.98㎡(약 6.04평) 주택이 2026년 7월 1일 216,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 357만원)

* 1986년식 37.44㎡(약 11.33평) 주택이 2026년 7월 2일 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 132만원)

* 2002년식 37.56㎡(약 11.36평) 주택이 2026년 7월 1일 160,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 140만원)

본 물건은 2021년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 면적은 23.43㎡(약 7.09평)입니다. 최근 준공된 유사 물건들의 시세를 고려할 때, 감정가 317,000,000원(평당 약 4,470만원)은 신축 건물임을 감안하여 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 최근 거래된 2019년식 물건의 평당 단가(약 357만원)와 비교 시, 감정가의 평당 단가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 신축 연식 및 개별 물건의 가치에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주거 환경: 주위는 다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 생활이 가능합니다.

* 교육 시설: '화일초등학교'가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통 시설: 지하철 5호선 '화곡역' 이용이 편리합니다.

* 기타: 주변에 다양한 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 관련 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기조건 매각으로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서의 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유 및 명도 상황은 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건물 높이 및 건축 용도에 제한이 있습니다.

* 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어 항공기 소음, 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인, 아파트, 연립, 다세대 등) 해당 시 허가가 필요할 수 있습니다. (외국인 등, 아파트, 연립, 다세대, 아파트 용도)

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 화곡역 역세권에 위치하여 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 강제경매 물건으로 채권자인 주택도시보증공사가 채권 회수를 위해 신청한 경매이며, 특별매각조건으로 인해 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가가 최근 거래 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 주변의 높은 다세대주택 밀집도를 고려해야 합니다. 또한, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2021년 준공된 신축 건물로, 비교적 최근에 건축되어 내부 상태나 설비 등이 양호할 것으로 예상됩니다.

8.2. 역세권 입지

지하철 5호선 화곡역과의 접근성이 좋아 출퇴근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

8.3. 명확한 권리관계

임차인의 대항력이 없고, 보증금 인수 부담이 없도록 특별매각조건이 명시되어 있어 권리관계가 명확합니다.

8.4. 주거용 수요

도시형생활주택으로서 1인 가구나 신혼부부 등 주거용 수요가 꾸준히 있는 형태의 물건입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 317,000,000원입니다. 임차인의 보증금(339,000,000원)은 매수인에게 인수되지 않으며, 대항력도 없습니다. 따라서 입찰가 산정 시 임차보증금은 고려하지 않아도 됩니다.

제공된 JSON 정보상의 최근 거래 사례(2019년식 19.98㎡ 216,000,000원, 평당 약 357만원)를 참고할 때, 본 물건(23.43㎡)의 시장 가치는 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

그러나 본 물건은 신축(2021년 준공)이며, 감정가가 317,000,000원(평당 약 4,470만원)으로 책정된 점을 고려하면, 시장에서 높은 가치를 인정받을 가능성도 있습니다.

따라서, 보수적인 접근을 위해서는 감정가의 90% 수준인 약 285,000,000원부터 고려해볼 수 있으며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 동향을 파악하여 감정가 수준인 317,000,000원까지도 고려해 볼 수 있습니다.

종합적으로, 본 물건의 예상 입찰가는 약 285,000,000원에서 317,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 다만, 신중한 현장 조사와 권리 분석을 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.