나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104625 [1] 서울특별시 동작구 상도동 264-172 제승더하임 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 동작구 상도동 소재"상도초등학교"남서측 근거리에 위치하며 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대·다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로서 재개발사업이 추진 중에 있으며 성대시장및 생활편익시설 이용 등 제반 주위환경은 무난함

교통상황

본건까지 차량 진 ·출입 용이하며 북서측 약 450~ 600미터 지점 간선도로(상도로)변에 노선 버스정류장 및 전철역(신대방삼거리역:지하철 7호선)이 소재하나 다소 원거리로 본건 일대에 마을버스 운행하며 전반적인 교통사정은 불편한 편임

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 5층 외벽 : 세멘몰탈 위 페인팅 및 전면·측면 인조석치장 마감 내벽 : 타일 및 벽지도배, 인테리어 마감 등 창호 : 알미늄 샷시 유리창

이용상태

다세대주택(별첨 "호별배치도 및 내부구조도 "참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 화재경보기설비, 도시가스공급설비에 의한 개별 난방시설 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남동하향 완경사지에 조성된 사다리형 건부지(다세대주택)로 이용중임. 건폐율 : 58.52%, 용적율 : 209% 임

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 12m, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 이 도로를 통하여 북서측으로 대중교통이 운행하는 간선도로(상도로)외 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(교육환경보호구역 (재)설정 고시 일자:2025년9월8일)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2025-04-03)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간 : 2022년 1월 2일 ~ 2026년 1월 28일 / 재지정기간: 2026.1.29~2027.1.28.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임 (현장조사시 폐문부재 중으로 조사치 못함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104625 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 상도동 264-172 제승더하임 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 512,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.32㎡ (약 6.15평)

건물면적: 40.27㎡ (약 12.18평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건축물 용도: 다세대주택 및 제1·2종 근린생활시설

건축구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

총 층수: 지하 1층, 지상 5층

사용승인일: 2011년 12월 01일

건폐율: 58.52%

용적률: 209%

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 서울특별시 동작구 상도동에 소재하며, 인근에 아파트단지, 단독주택, 다세대·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 재개발 사업이 추진 중에 있으며, 성대시장 및 각종 생활편익시설 이용이 편리한 환경입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입은 용이한 편입니다. 북서측 약 450~600미터 거리에 간선도로(상도로) 변에 위치한 노선 버스정류장과 지하철 7호선 신대방삼거리역이 있으나, 다소 원거리입니다. 본 물건 일대에는 마을버스도 운행되고 있어 전반적인 대중교통 접근성은 다소 불편한 편으로 판단됩니다.

2.3. 도로 및 토지이용계획

본건 토지는 남측으로 노폭 약 12미터, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획상 본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(2025-04-03 지정), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

추가적으로, 본 물건은 특정 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (예: 2025.08.26.~2026.08.25., 2025.10.20.~2026.12.31., 2026.1.29.~2027.1.28.)

3. 권리분석

3.1. 매각물건 명세서 요약

말소기준권리: 부경양돈협동조합 근저당 (2021년 4월 2일 접수)

경매개시결정 등기: 주택도시보증공사 강제경매 (2025년 12월 17일 접수)

등기부채권 총액: 456,584,710원

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(고광표)

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 21일

* 확정일자: 2020년 10월 27일

* 배당신고일자: 2023년 01월 31일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 7번 임차권등기(보증금 260,000,000원, 전입일자 2020.12.21, 확정일자 2020.10.27)가 존재합니다. 이 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

물건지 인근은 주거 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설들이 발달해 있습니다. 성대시장 등 전통시장과 각종 편의시설 이용이 용이하여 주거 편의성은 높은 편입니다. 현재 재개발 구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 상권 변화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

성대시장, 다양한 소매점 및 상가 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

상도초등학교가 물건지 남서측 가까이에 위치하고 있습니다.

5.3. 교통시설

지하철 7호선 신대방삼거리역이 소재하나 다소 거리가 있으며, 버스 노선 및 마을버스 운행으로 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 260,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 이는 매수인의 추가적인 현금 지출로 이어집니다.

6.2. 재개발 사업 진행 불확실성

재개발 구역으로 지정되어 있으나, 사업 진행 지연, 계획 변경 등의 변수가 발생할 수 있습니다. 이는 장기적인 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지거래계약 허가구역 지정

보고서 작성 시점(2026년 7월) 기준으로 일부 토지거래계약 허가구역 지정 기간이 유효할 수 있어, 향후 매각 또는 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.4. 교통 편의성

지하철역과의 거리가 다소 멀어, 대중교통 이용이 잦은 경우 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 상도동에 위치하며, 재개발 사업 추진 지역이라는 점에서 향후 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다. 상도초등학교 인근의 주거 입지 및 성대시장 등 생활 편의시설 접근성은 장점입니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 260,000,000원을 인수해야 하는 부담이 매우 중요하게 고려되어야 합니다. 이는 실질적인 투자 비용에 직접적인 영향을 미치므로, 반드시 명확하게 인지하고 투자 계획을 수립해야 합니다. 전반적인 입지 조건은 양호하나, 대중교통 접근성은 다소 아쉬운 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 상도초등학교 인근의 안정적인 주거 입지

* 성대시장 등 생활 편의시설의 우수한 접근성

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 512,000,000원입니다.

본 물건의 전용면적은 40.27㎡(약 12.18평)이며, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

2026년 7월 4일, 상도동 279-235번지 (목화빌라), 전용 55.64㎡, 640,000,000원

2026년 7월 3일, 상도동 244-349번지, 전용 41.1㎡, 695,000,000원

2026년 7월 1일, 상도동 279-586번지 (대성하이빌라B동), 전용 41.16㎡, 740,000,000원

주변 시세 최고가는 약 740,000,000원으로, 본 물건의 감정가(512,000,000원)는 시세 대비 상대적으로 낮게 형성되어 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원을 인수해야 하므로, 실제 매수인이 투입해야 하는 자금은 입찰가에서 인수 보증금을 제외한 금액이 됩니다.

따라서, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세(약 740,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

이 경우, 최대 예상 입찰가는 약 740,000,000원(시장가치) - 260,000,000원(인수 보증금) = 480,000,000원 수준이 됩니다.

감정가의 80%~90% 수준인 약 409,600,000원 ~ 460,800,000원 범위를 시작점으로 하되, 인수 보증금을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적으로 접근할 경우, 인수 보증금을 제외한 실질 가치에 맞춰 430,000,000원 ~ 480,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적으로 보입니다. 재개발 프리미엄 및 권리 관계의 명확성을 고려한다면, 450,000,000원 ~ 480,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

최종 제안 입찰가 범위: 450,000,000원 ~ 480,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.