나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104665 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 600-89 대방아트빌 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국감정 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 '문창초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철2호선 '신대방역' 이 소재하려 일반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 502호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(후면 별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 지상 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2017-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104665 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 600-89 대방아트빌 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 223,000,000원

토지면적: 18.78㎡ (약 5.68평)

토지지분: 18.78㎡ (약 5.68평)

건물면적: 29.51㎡ (약 8.93평)

건물지분: 29.51㎡ (약 8.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변환경: 본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 '문창초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 '신대방역'이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

* 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 건물정보

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 502호입니다.

* 외벽: 석재붙임 마감 등.

* 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.

* 창호: 샷시 창호 마감 등.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 지상 주차장시설 등이 되어 있습니다.

* 건축물대장 요약:

* 건축년도: 2011년 (사용승인일: 2011-09-26)

* 총 층수: 5층

* 건물면적(전유면적): 29.51㎡ (약 8.93평)

1.3. 토지정보

* 형상 및 이용상태: 본건 토지는 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 교육환경보호구역 (2017-12-22) (교육환경 보호에 관한 법률)

* 상대보호구역 (2017-12-22) (교육환경 보호에 관한 법률)

* 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21) (지정기간: 2025.8.26~2026.8.25.)

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 2022-04-07 안산세무서장의 압류 (갑10)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이준승

* 보증금: 170,000,000원

* 전입일자: 2020-12-31

* 확정일자: 2020-12-07

* 배당신고일자: 2023-01-17

* 대항력: 있음 (전입일자가 말소기준권리보다 선순위)

* 비고: 주택임차권 등기 (을9, 2023-01-17)

* 임차인: 박정환

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2025-12-18

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임 정보가 없어 실제 권리관계 확인 필요.

* 인수되는 권리:

* 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 (이준승)이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. (인수 보증금: 170,000,000원)

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 홍희진 (2013-06-07), 조정환 (2018-05-11), 권영만 (2021-01-08)

* 주택임차권: 이준승 (170,000,000원, 2023-01-17) - 인수

* 압류: 안산세무서장 (2022-04-07, 말소기준권리), 동작구청 (2024-02-23, 말소), 동작구청 (2024-05-21, 말소), 강북구청 (2025-06-18, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (170,000,000원, 2025-12-19, 말소)

1.5. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 신대방동 지역은 주거 밀집 지역으로, 다양한 연령대의 수요층이 존재합니다. 문창초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 비교 대상 매물 분석 (최근 2026년 4월 기준):

* 무지개그린빌라 (1994년식, 64.98㎡, 410,000,000원): ㎡당 약 6,310,000원, 평당 약 2,080,000원

* 소노트리지움 (2019년식, 42.69㎡, 47,000,000원): ㎡당 약 10,990,000원, 평당 약 3,640,000원

* 뉴스토리하우스 (2013년식, 16.29㎡, 27,000,000원): ㎡당 약 16,570,000원, 평당 약 5,480,000원

* 시세 동향: 본건(2011년식, 29.51㎡)의 감정가는 223,000,000원으로, ㎡당 약 7,550,000원 수준입니다. 이는 비교 대상 중 연식이 오래된 무지개그린빌라의 ㎡당 시세와 유사하거나 약간 높은 수준이며, 비교적 신축 건물인 소노트리지움 및 뉴스토리하우스의 ㎡당 시세보다는 낮은 편입니다. 이는 본건의 감정가가 시장의 전반적인 상승 추세를 일부 반영하고 있음을 시사하나, 비교 대상들의 개별적 특성(면적, 연식, 단지 규모 등)에 따라 편차가 존재하므로 참고하여 시세 판단이 필요합니다.

1.6. 생활정보

* 주변 편의시설: 문창초등학교가 인접해 있으며, 신대방역 인근으로 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 주거 지역 및 교육 시설이 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다. 조사 결과, 본건 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 170,000,000원의 임차보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 있어, 총 투자 비용에 대한 신중한 고려가 필요합니다.

* 권리 분석상의 특이사항: 임차인 이준승의 주택임차권 등기가 말소기준권리보다 늦게 등기되었으나, 전입일자가 선순위이므로 대항력 있는 임차인으로 인수됩니다. 임차인 박정환의 경우 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 실제 권리관계 및 명도 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 향후 명도 관련 예상: 대항력 있는 임차인 이준승과의 명도 협의가 필요하며, 협의가 원만하지 않을 경우 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 동작구 신대방동에 위치한 다세대주택으로, 신대방역 및 초등학교와 인접하여 교통 및 교육 환경이 양호한 편입니다. 건물 자체의 상태는 무난하나, 170,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 리스크가 가장 큰 특징입니다. 이는 매수인의 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미치므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 반드시 고려해야 합니다. 주변 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 인수되는 임차보증금으로 인해 실질적인 투자 수익률을 면밀히 검토해야 하는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

* 서울 동작구 역세권 위치: 지하철 2호선 신대방역 인근으로 교통 편리성이 우수합니다.

* 주거 밀집 지역: 안정적인 주거 수요가 있는 지역에 위치합니다.

* 교육 환경: 문창초등학교와 인접하여 자녀가 있는 가정에 유리한 입지입니다.

* 낮은 감정가 대비 실질 인수 금액: 인수되는 임차보증금을 고려하더라도, 총 투입 비용 대비 시세 차익 실현 가능성이 있습니다. (단, 철저한 권리 분석 및 명도 가능성 검토 후)

1.10. 예상 입찰가

본건은 170,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 리스크가 존재하므로, 이를 총 투자 비용에 포함하여 고려해야 합니다. 감정가 223,000,000원을 기준으로, 인수되는 보증금을 차감하고 시장 상황 및 투자 수익률을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가: 223,000,000원

* 인수 보증금: 170,000,000원

감정가를 시장가치로 보고, 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 보수적인 입찰가를 산정할 때, 예상 입찰가는 약 50,000,000원에서 70,000,000원 범위로 설정하는 것이 합리적입니다.

본 보고서에서는 50,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

해당 입찰가 기준 총 투입 비용: 50,000,000원 (입찰가) + 170,000,000원 (인수 보증금) = 220,000,000원.

이는 감정가 223,000,000원과 유사한 수준으로, 인수되는 임차보증금 부담을 고려할 때 리스크 대비 수익률을 고려한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 임차인과의 대화, 추가적인 시장 조사 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.