나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104629 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 713-158 도영타운 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '당곡중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세 대주택, 단독주택, 연립주택단지, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대 로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 당곡역(신림선)이 소재 하는 바 정류장까지의 거리, 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 403호로서, 외벽: 석재붙임 및 치장벽돌 마감 등, 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실2, 거실, 주방 및 식당, 다용도실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 2필 일단의 가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4미터인 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2) 공히 제2종일반주거지역((7층 이하)), 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역, 상대 보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(20 25-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지 거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기 간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 2022년 12월 6일자로 서울중앙지방법원의 임차권등기명령(2022 카임30598)에 의거 주택임차권이 설정되어 있으며, 상세 내역은 다음과 같음. - 임차보증금: 380,000,000원 - 범위: 전유부분 - 임대차계약일자: 2021년 1월 29일 - 주민등록일자: 2016년 1월 26일 - 점유개시일자: 2021년 1월 30일 - 확정일자: 2021년 2월 1일 - 임차권자: 유여송

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 713-158 도영타운 4층 403호에 소재하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다.

토지 면적은 35.28㎡ (약 10.67평)이며, 건물 면적은 56.66㎡ (약 17.14평)입니다.

건축물대장상 도영타운은 2015년 5월 22일 신축 허가, 2015년 12월 17일 사용승인을 받은 건물입니다.

1.2. 경매 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104629 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 403,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '당곡중학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 연립주택단지, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 당곡역(신림선)이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 380,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016-01-26

* 확정일자: 2021-02-01

* 배당신고일자: 2022-12-30

* 대항력: 없음

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 6월 18일 접수된 신완중 근저당권(채권액 300,000,000원)입니다.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 유 은 대항력이 없는 것으로 분석되나, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기조건 매각에 따라 추가적인 검토가 필요합니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 분석되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 내용이 있습니다.

특히, 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 유리하게 작용할 수 있는 조건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 소재한 지역은 일반적인 주택지대로서, 다양한 주거 형태(다세대, 단독, 연립, 아파트)와 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

현재까지 파악된 정보로는 인근에 혐오시설이나 특별히 문제될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (주택가 인접)

4.2. 근린생활시설

단지 주변에 편의점, 소규모 상점 등 기본적인 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 물품 구매가 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 403호입니다.

외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 마감이며, 창호는 하이샷시입니다.

내부는 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 및 식당, 다용도실 등으로 이용 중에 있습니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

당곡중학교가 인근에 있으며, 지역 내 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본건은 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기조건 매각이 주요 특징입니다. 임차인 유 은 대항력이 없으나, HUG와의 계약 조건 및 임차권 등기 말소 관련 세부 사항을 명확히 확인해야 합니다. HUG 측의 권리 포기 조건이 명확히 이행될 경우 법적 리스크는 크게 감소할 것입니다.

6.2. 시장 리스크

전반적인 부동산 시장의 변동성 및 금리 변동 등 거시경제 상황이 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동의 역세권(당곡역) 인근에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물(2015년 사용승인)에 해당합니다. 교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다.

권리 관계상 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸되므로 명확한 권리 인수가 가능하나, HUG 관련 특수 매각 조건에 대한 철저한 사전 조사와 이해가 필수적입니다. 임차인의 보증금에 대한 매수인의 인수 부담이 없는 것으로 분석되어, 잠재적 위험을 제거한 상태에서 시세에 근접한 가격으로 취득할 수 있다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 당곡역(신림선) 도보권 역세권 입지

* 주거 선호도가 높은 봉천동 지역

* 2015년식 비교적 신축 건물 (도영타운)

* HUG 관련 권리 포기 조건으로 인한 명확한 권리 인수 가능성

* 인수 보증금 부담 제로 (0원)

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 시세 분석 결과, 본건의 면적(56.66㎡)과 건축연도(2015년)를 고려할 때, 단위 면적당 거래가는 약 10,500,000원/㎡ 수준으로 추정됩니다.

이는 최근 매매 사례(2026년 7월 1일, 26.98㎡, 2.83억원 거래, 약 10,489,251원/㎡)와 유사한 수준입니다.

감정가는 403,000,000원 (약 7,114,543원/㎡)으로, 시장 시세보다 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

HUG 관련 조건으로 인해 임차 보증금 380,000,000원에 대한 인수 부담이 없어, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 좋은 투자가 될 수 있습니다.

현 시세 및 권리관계 분석 결과, 예상 입찰가는 490,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.