나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14040 [1] 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 금천구 독산동 소재 가산초등학교 서북측 인근에 위치하고, 주변은 준공업지역 내 지역으로서 오피스텔, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 공장, 업무시설 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 전철역(1호선 독산역)이 위치하여 제반 대중교통편의성 보통 정도임.

건물의 구조

(본건 102동) 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 중 본건은 3층 301호로서, 외벽: 석재판재 붙임 및 1층 일부 현무암 붙임 등, 내벽: 벽지 및 타일 등, 창호: 샷시 등임. (주차장 동) 일반철골구조임.

이용상태

1) 업무시설(오피스텔)임. 2) 지역 여건상 임시 주거용으로 이용하는 경우가 다수 있는 것으로 조사됨(본건 쇄문부재로 내부 용도 확인하지 못하였음)

설비내역

1) 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비(부속건물 내) 등 되어 있음. 2) 본 건물 개별 호실별로 냉방설비 설치한 경우가 있고 본 호실에도 설치된 것으로 탐문되었으나 조사일 당시에도 설치유지되고 있는 지 여부는 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단으로 부정형 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

1)본건 동측으로 포장된 소로에 접함 2)본건 남측으로는 독산동336-43 토지에 접하는 바, 이 토지는 지목 "대"로서 도시계획상 "도로"계획선 내이고, 서울특별시장 소유이며 현황은 나지(포장되어 주차장 등 이용)로서 폭깊이 약 10M인 바 이 토지와 두산로 내 토지 및 남측 도로계획 내 토지(독산동998-21 대)를 합하면 전체 도로계획폭은 약35M에 달하는 정도임. 3)서울특별시 금천구 공고 제2025-70호(2025.06.19)에 의하면 위 도로계획 관련 금천구 "중로1-109의 계획폭원은 14~36미터"이니 참고하시기 바람. 4)본건 평가대상물건 소재지(독산동 336-8, 336-24 양지상)는 개별공시지가에서 각 토지 동일하게 도로접면을 소로각지로 조사 공시하고 있는 바, 이는 남측 두산로에 연결되는 본건(독산동 336-8) 토지부분이 폭 약 6M, 길이 약 58M 로서 형상이 세로와 유사한 점이 반영된것으로 추정됨.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 중로1류(폭 20m~25m) (2024- 06-27) (접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27) (서울특별시고시 제2015 -255호) <건축법>, 장애물제한표면구역 (진입표면구역) <공항시설법>, 대공방어협조구역 (위탁고도: 해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 (02-524-3313)관할) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 기타 미상임. 2) 본건 기계식주차장 설비는 부속건물(일반철골구조)에 설치되어 있음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 건물 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14040 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 336-8 미림에이클래스 제102동 제3층 제301호

용도: 오피스텔

감정가: 305,000,000원

토지면적: 11.84㎡ (약 3.58평)

토지지분: 11.84㎡ (약 3.58평)

건물면적: 29.38㎡ (약 8.89평)

건물지분: 29.38㎡ (약 8.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 건축물 현황

해당 건물은 미림에이클래스 제102동 3층 301호에 위치한 오피스텔입니다. 해당 건물의 총괄표제부에 따르면, 총 대지면적은 1,479.9㎡ (약 447.67평), 연면적은 5,769.62㎡ (약 1745.3평)이며, 업무시설(오피스텔)로 사용되고 있습니다. 총 144세대가 거주 가능하며, 총 74대의 주차 공간이 마련되어 있습니다. 본건이 위치한 102동은 지하 1층, 지상 13층 규모로, 건물 연면적은 2,815.44㎡ (약 851.7평)입니다. 본건의 전유 부분은 공급면적 41.72㎡, 전용면적 29.38㎡ (약 8.89평)입니다.

1.3. 토지 현황

해당 물건은 2필지의 토지 위에 건축된 오피스텔 건부지이며, 토지는 총 11.84㎡ (약 3.58평)입니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접하고 있으며, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등 다양한 제한사항이 적용됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 소재하며, 가산초등학교 서북측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 준공업지역으로 오피스텔, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 공장, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다. 지역 여건상 임시 주거용으로 이용되는 사례가 많은 것으로 조사되었습니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다. 또한, 지하철 1호선 독산역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설

주변에는 가산초등학교와 같은 교육시설이 있습니다. 또한, 금천구청역과 독산역이 근처에 있어 교통 접근성이 양호합니다. 다만, 해당 지역은 공업시설 및 업무시설이 혼재된 지역으로, 과거 독산동 우시장 악취 문제나 금천소방서 신설 예정지를 둘러싼 주민 민원, 데이터센터 건립 관련 주민 갈등 등이 있었던 사례가 있습니다. 현재 직접적으로 본건과 인접하여 혐오시설로 간주될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않으나, 주변 지역의 개발 및 공업 시설 입지로 인해 잠재적인 환경적 요인을 고려할 필요는 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 8월 1일에 접수된 국민건강보험공단의 압류 (갑9)입니다. 이보다 후순위인 주택도시보증공사의 가압류 (갑10), 주용준 씨의 주택임차권 (을3), 주택도시보증공사의 강제경매 (갑11) 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 주택도시보증공사(주용준)가 확인되었으며, 보증금은 294,000,000원, 차임은 0원입니다. 전입일자는 2021년 8월 17일, 확정일자는 2021년 7월 26일입니다. 배당신고일자는 2023년 9월 5일이며, 대항력은 없습니다.

3.3. 매각 조건

본 물건은 임차인 주용준 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 임차인의 잔여 보증금에 대해 책임을 지지 않음을 의미합니다. 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'은 특이사항으로 기재되어 있으나, 대항력이 없는 임차인의 경우 법원 경매 절차에 따라 해당 권리는 소멸하는 것이 일반적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 독산동 일대는 준공업지역 내에 있으며, 오피스텔, 주거시설, 근린생활시설, 업무시설 등이 복합적으로 분포하고 있습니다. 이는 다양한 수요층을 확보할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

4.2. 상업시설 현황

주변 지역에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 차량 출입이 용이하고 대중교통망이 발달하여 잠재적 임차인 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 지하철 1호선 독산역이 근거리에 위치하여 서울 시내 접근이 용이합니다.

* 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선을 이용할 수 있습니다.

* 가산초등학교 등 교육시설이 주변에 있습니다.

* 다양한 상업 및 업무시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 관련 조건

본 물건의 임차인은 대항력이 없으며, 매각 조건에 따라 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이는 매수인에게 임차보증금 관련 직접적인 인수 부담은 없음을 의미합니다. 그러나 HUG 인수조건 변경과 관련된 특이사항은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 규제

해당 물건이 속한 지역은 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 재개발 및 건축 시 제한사항이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 특정 조건(외국인 등) 충족 시 허가가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 오피스텔로, 경매 물건입니다. 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담은 없으나, 매각 조건에 임차인의 보증금반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 포함되어 있어 이를 명확히 인지해야 합니다. 주변 지역은 준공업지역으로서 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있으며, 교통 편의성은 보통 수준입니다. 감정가는 305,000,000원입니다.

8. 투자 포인트

* 위치: 서울 금천구 독산동이라는 지리적 이점과 함께 지속적인 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 및 보증금 관련 복잡성이 적습니다.

* 잠재적 임대수익: 오피스텔로서 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 305,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세 및 최근 거래 동향을 고려할 때, 본 건의 면적(29.38㎡)은 평당 약 3,700만원 수준으로 평가받고 있습니다. 유사한 위치의 오피스텔 매매 시세는 1억 8천만원대부터 3억 1천만원대까지 다양하게 형성되어 있습니다. 최근 경매 낙찰가율은 유찰 횟수 및 물건 상태에 따라 편차가 크나, 일반적으로 감정가의 70%~80% 수준에서 결정되는 경우가 많습니다.

따라서, 본 물건의 현재 감정가 305,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 의사를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근한다면, 250,000,000원에서 280,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 예상가는 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 반영한 것입니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.