나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13802 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡터널" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2021.12.02.) 외벽: 치장벽돌 및 외장석 붙임 마감 등, 창호: PVC 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재경보장치, 소화전설비, 승강기, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 가장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13802 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 105-251 다온숲 제2층 제201호

신 주소: 서울특별시 강서구 까치산로2길 47 (화곡동)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택(단지형다세대))

감정가: 345,000,000원

사용승인일: 2021.12.02

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제201호

건물면적(전용): 25.47㎡ (약 7.70평)

토지면적(지분): 19.45㎡ (약 5.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물대장 요약

총 층수: 6층

해당 층수: 2층

건축면적: 203.32㎡

연면적: 709.38㎡

건폐율: 44.49%

용적률: 155.23%

주차: 기계식 총 10대 (기계식 4대, 기계식 6대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡터널" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하고 지하철 5호선 "화곡역"이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

경매개시결정일: 2025.12.19 (서울남부지방법원 2025타경13802)

말소기준권리: 갑5 (2025.12.19) 강제경매 (주택도시보증공사)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (단, 지상권은 존재하지 않음)

등기부상 채무 총액: 335,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (문서진)

보증금: 335,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022.03.24

확정일자: 2022.03.08

배당신고일자: 2024.05.03

대항력: 없음

비고: 을1 주택임차권 등기 (2024.05.03 접수, 말소 예정). 해당 임차인은 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되어 매수인에게 대항력이 없습니다. 다만, 배당받지 못하는 잔액이 있을 경우, 이를 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 임차인: 박한별

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025.10.14

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 전입일자(2025.10.14)가 말소기준권리(2025.12.19)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 그러나 보증금 및 차임이 0원으로 기록되어 있어 실제 인수 보증금액은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 실제 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

3.3. 인수 조건

- 임차인 문서진 및 주택임차권 승계인은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

최근 주변 지역(화곡동)의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 동향을 보입니다.

* M펠리체 (2018년식, 37.05㎡): 2026년 5월 30,000만원 (약 81만원/㎡)

* 한양 (2000년식, 53.84㎡): 2026년 5월 25,500만원 (약 47.3만원/㎡)

* 기린아트빌라 (1995년식, 41.32㎡): 2026년 5월 16,900만원 (약 41.1만원/㎡)

본건은 2021년 신축 건물로, 가장 유사한 조건의 M펠리체(2018년식) 시세(약 81만원/㎡)를 적용하여 산정 시, 전용면적 25.47㎡ 기준 약 20,630만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 34,500만원 대비 낮은 시세 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

주거 밀집 지역으로 주거 편의시설 이용이 가능하며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

5.2. 교통 및 지역 시설

지하철 5호선 화곡역 이용이 가능하며, 버스 노선도 다수 운행됩니다. "화곡터널" 인근에 위치합니다.

5.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 기타 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 2025.8.26~2026.8.25 / 아파트, 2025.10.20~2026.12.31)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 박한별: 보증금 및 차임이 미상으로 기록되어 있어, 실제 인수해야 하는 보증금 부담이 발생할 수 있습니다.

* HUG 인수 조건: 임차인 문서진(HUG)의 보증금 반환청구권 포기 조건이 충족되지 않을 경우, 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역 지정: 아파트 관련 허가구역 지정 기간(2025.10.20~2026.12.31)이 매각 기일 이후까지 이어지므로, 향후 거래 시 관련 규제 확인이 필요합니다.

* 건축물 높이 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하) 및 공항 관련 지구의 높이 제한 규제가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 다세대주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 화곡역 역세권 입지로 교통이 편리하며, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다. 권리 관계상 대항력 있는 임차인(박한별)의 존재와 HUG 보증금 관련 조건부 매각 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토해야 합니다. 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 비교적 최신 연식으로 건물 상태 양호 기대.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 접근성.

* 시세 대비 낮은 낙찰가 기대: 감정가와 현 시세 간의 격차가 커, 적정 가격으로 낙찰 시 시세 차익 가능성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 345,000,000원

주변 시세 분석 결과, 전용면적 25.47㎡ 기준 시장 가치는 약 20,630만원으로 추정됩니다. (2018년식 M펠리체 37.05㎡ 거래가 30,000만원 기준)

리스크 요인(대항력 있는 임차인, HUG 조건)을 감안할 때, 시세 범위를 고려한 신중한 입찰이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.