나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14035 [1] 서울특별시 구로구 오류동 59-46 예일아트빌 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 "오류동역' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 상업용부동산 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 "오류동역" 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 8층 건물 내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2014.10.08) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(다세대주택)임.(자세한 내용은 별첨'내부구조도'참조.)

설비내역

위생 및 급.배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비, 기계식주자장 시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 도시형생활주택(다세대주택-16세대) 업무시설(오피스텔-8호) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 각각 노폭 약 6m내외 및 3m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14035 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 59-46 예일아트빌 제5층 제502호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 264,000,000원

* 토지면적: 14.39㎡ (약 4.35평)

* 건물면적: 36.19㎡ (약 10.95평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 "오류동역" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 상업용 부동산 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 "오류동역"이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

* 집합건물 등기부요약:

* 소유권보존: 민영춘 외 2명 (2014-10-16 접수)

* 이전: 이영희 (2015-01-09 접수, 민영춘 외 2명 지분 이전)

* 이전: 조재순 (2020-12-07 접수, 공유자 전원 지분 이전)

* 말소기준권리: 압류 (울산지방검찰청, 2022-01-24 접수)

* 기타 권리: 다수의 압류(국민건강보험공단, 구로구, 울산광역시 중구, 부산광역시 사상구, 부산광역시 연제구) 및 강제경매(주택도시보증공사, 2025-11-13 접수)가 등기되어 있었으나, 대부분 말소 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이정은)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-04

* 확정일자: 2020-10-22

* 배당신고일자: 2023-03-08

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 (을1) 되어 있으나, 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

* 권리분석 요약:

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주의사항 및 물건명세서 참고사항에 따르면, 임차인 이정은 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 따라서 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

* 건축물 정보: 본건은 2014년 10월 8일 사용승인된 철근콘크리트구조의 8층 건물 내 제5층 제502호이며, 도시형생활주택(다세대주택 16세대) 및 업무시설(오피스텔 8호)로 이용 중입니다. (건축물대장상 전유부 면적 36.19㎡, 집합 건물 연면적 1163.04㎡)

* 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 7월 13일, 오류동 236-5번지 연립주택(1976년 건축, 49.22㎡)이 35,000만원에 거래되었습니다 (약 711만원/㎡).

* 2026년 7월 3일, 오류동 11-29번지 다세대주택(2002년 건축, 57.9㎡)이 21,000만원에 거래되었습니다 (약 363만원/㎡).

* 2026년 7월 4일, 오류동 13-178번지 다세대주택(2004년 건축, 74.43㎡)이 25,000만원에 거래되었습니다 (약 336만원/㎡).

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 거래된 유사 물건들의 면적 및 건축 연도가 다양하나, 거래 금액대는 21,000만원에서 35,000만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 건물 면적(36.19㎡)과 비교했을 때, 최근 거래된 다세대주택(2002, 2004년 건축)의 평당 가격(약 330~360만원/㎡)을 적용하면 대략 12,161만원 ~ 13,137만원 선의 시세를 추정해 볼 수 있습니다. 다만, 1976년식 연립주택이 711만원/㎡의 가격으로 거래된 사례도 있어, 입지 및 건물 상태에 따라 시세 편차가 클 수 있습니다. 본건은 2014년 준공된 신축 건물로, 비교 대상 연식의 건물들보다 높은 가격을 받을 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조이며, 사용승인일은 2014년 10월 8일입니다. 위생 및 급배수 설비, 개별 난방(도시가스), 승강기, 기계식 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설:

* 교통: 지하철 1호선 오류동역이 북동측 인근에 위치하며, 시내버스정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 상업용 부동산, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (검색 결과, 오류동역 인근에 마트, 시장, 음식점 등 다양한 편의시설이 입점해 있음)

* 문화/여가: 인근에 구로아트밸리 예술극장, 고척 스카이돔, 안양천 등이 있어 문화생활 및 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

* 혐오시설: 현장 조사 및 주변 정보 검색 결과, 본건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 납골당, 교도소 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경으로 인해, 임차인(이정은) 및 승계인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 잠재적인 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 매각 조건 및 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건이 소재한 지역은 일반상업지역으로, 가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 등)으로 지정되어 있어, 관련 규정을 확인해야 합니다. 외국인 토지거래 허가구역으로도 지정되어 있으니 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 오류동역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 2014년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 환경 역시 보통 수준으로 평가됩니다. 권리분석상 인수할 권리는 없는 것으로 보이나, HUG 인수조건 변경과 관련된 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건은 매각의 특수성을 나타내므로 주의 깊은 확인이 필요합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정은 향후 토지 거래 시 제한이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 위치: 지하철 1호선 오류동역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 신축 건물: 2014년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 노후된 주변 건물 대비 경쟁력이 있습니다.

* 잠재적 가격 상승: 오류동 지역 개발 및 신축 공급 부족 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리상 인수 부담 없음: 명확한 조건 하에 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 264,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 자료에서 거래된 다세대주택들의 면적 대비 시세는 약 12,000만원~13,000만원 대로 추정되나, 이는 연식과 면적 차이를 고려했을 때 다소 낮게 형성된 가격일 수 있습니다. 반면, 1976년식 연립주택의 높은 평당 거래가(약 711만원/㎡)는 입지 가치를 반영하는 것으로 보입니다. 본건의 건물 연식(2014년)과 감정가(약 730만원/㎡)를 고려할 때, 감정가 수준에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

그러나 경매 물건의 특성상, HUG 인수조건 변경과 같은 특수 사항 및 토지거래허가구역 지정 여부 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

종합적으로, 현재 시점에서의 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준인 약 210,000,000원 ~ 238,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 최신 시장 동향 분석 후 입찰가를 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.