나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13955 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 323-18 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "지하철역(개봉역:1호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본 건물은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(개봉역:1호선)이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트,연와조 평스라브지붕 지상 3층건 내 3층 301호로서, (사용승인일 : 1994.09.13.) 외 벽 : 적벽돌쌓기 등 마감. 내 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. 후첨'호별배치도 및 내부구조도'참조.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 갖추었으며, 난방시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평지, 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

집합건축물대장 전유부에 등재되지 아니한 제시외건물 ㉠이 소재하며, 개략적으로 면적사정하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 등기사항전부증명서상 임차권설정 되어있음. 기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13955 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 323-18 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 236,000,000원

토지 면적: 29.49㎡ (약 8.92평)

건물 면적: 55.46㎡ (약 16.78평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 1994년 9월 13일

건물 구조: 철근콘크리트, 연와조 평스라브지붕

소재 층수: 지상 3층 중 3층 301호

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 개봉동 소재 1호선 개봉역 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 1호선 개봉역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등에 속하며, 공항시설법 및 군사기지 및 군사시설 보호법상 제한 사항이 있습니다. 또한, 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.).

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 10월 12일자 웰컴저축은행의 가압류 (권리금액: 5,675,378원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부채권 총액: 240,929,822원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(지 )

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 19일

* 확정일자: 2021년 9월 7일

* 배당신고일자: 2023년 11월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사(HUG)가 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

* 인수되는 보증금: 0원

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 개봉동 주거지역 내에 위치하며, 다세대주택 및 아파트, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

* 주변 거래 사례:

* 한신빌라 (2002년 건축, 51.48㎡): 25,000만원 (약 485.7만원/㎡)

* 파크빌라 (1993년 건축, 41.52㎡): 13,950만원 (약 335.8만원/㎡)

* 미림빌라 (1982년 건축, 61.19㎡): 25,000만원 (약 408.5만원/㎡)

* 분석: 본 물건(55.46㎡, 1994년 건축)의 면적과 건축 연도를 고려할 때, 주변 유사 물건들의 시세는 335.8만원/㎡ ~ 485.7만원/㎡ 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가 236,000,000원 (약 425.5만원/㎡)은 최근 거래 사례의 상위권 수준으로, 적정하게 평가된 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (구체적 학교명은 별도 확인 필요)

* 환경: 주거지역 특성상 비교적 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 공부상에 등재되지 않은 제시외 건물(12.74㎡)이 존재하며, 평가에 반영되었으나 인도 과정에서 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 조건: 임차인(HUG)은 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 대항력 없는 임차인이므로 인수되는 보증금은 없으나, 관련 조건을 명확히 인지해야 합니다.

* 토지거래 허가구역: 외국인 등 특정 매수자에 대한 거래 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1994년 건축물로 약 30년의 노후도가 있어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 반경 1km 이내에 특별히 확인되는 혐오시설은 없으나, 정확한 현장 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동의 역세권 다세대주택으로, 감정가는 236,000,000원입니다. 주변 시세 및 거래 동향과 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 임차인 관련 조건 및 제시외 건물 존재 등 일부 특이사항이 있으나, 권리분석상 낙찰자가 인수하는 채무는 없습니다. 적절한 현장 조사와 권리 분석을 통해 가치 평가가 이루어진다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 1호선 개봉역 역세권에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

* 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

* 감정가가 최근 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로, 시세 차익 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 제시외 건물 포함으로 인한 추가적인 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 236,000,000원

* 최근 거래 사례 종합 분석 시, 본 물건(55.46㎡, 1994년 건축)의 적정 시장 가치는 약 220,000,000원 ~ 250,000,000원으로 추정됩니다.

* 감정가가 236,000,000원이므로, 1차 경매 시 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 이에 따라, 보수적으로 215,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. (경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.