나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14031 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 924-6 리치아파트 제106동 제11층 제1104호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(지하철2,5호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제11층 제1104호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 유사 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 9미터 내외, 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31) 기호2, 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14031 (1)

주소: 서울특별시 강서구 화곡동 924-6, 리치아파트 제106동 제11층 제1104호

건물용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 추정)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2.2. 면적 및 구성

토지면적: 8.33㎡ (약 2.52평)

건물면적: 26.94㎡ (전용면적, 약 8.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2.3. 권리 분석 요약

말소기준권리: 압류(체납징세 과-티28465, 구로세무서장, 2023-05-17)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (단, 지상권 개요는 있으나 상세 내용 없음)

인수되는 권리: 없음 (모든 권리 말소 예정)

임차인 현황:

* 고 : 보증금 360,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022-07-29, 확정일자 2022-07-14. 대항력 없음. 주택도시보증공사가 채무인수 또는 관련 권리를 가지고 있음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2025-09-11. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

2.4. 매각 조건

감정가: 344,000,000원

특이사항: HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경. 임차인 고 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

3. 입지 조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2, 5호선 "까치산역" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

3.2. 교통망

차량 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다. 지하철 2, 5호선 까치산역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3.3. 단지 정보

리치아파트는 철근콘크리트구조의 13층 건물로, 본건은 11층에 위치하고 있습니다. 건물 내에는 승강기, 주차시설 등이 설치되어 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 말소 기준 권리

본건의 말소기준 권리는 2023년 5월 17일자 구로세무서장의 압류(갑6)이며, 이를 기준으로 이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인 고 : 보증금 3억 6천만원, 차임 없음. 2022년 7월 29일 전입, 2022년 7월 14일 확정일자를 받았습니다. 대항력은 없으며, 매각 시 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건이 붙어 있습니다. 주택도시보증공사와 연관이 있습니다.

* 임차인 이 : 보증금 및 차임이 없으며, 2025년 9월 11일 전입되었습니다. 대항력은 없습니다.

4.3. 인수되는 권리

인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 모든 권리가 매각으로 소멸됩니다.

4.4. 기타 권리 사항

등기부채권 총액은 360,000,000원입니다.

5. 상권 분석

5.1. 주변 상업 시설 및 이용 현황

건물 인근에 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 까치산역 역세권에 위치하여 유동인구가 있을 것으로 예상되며, 오피스텔 및 주거용으로 사용되는 점을 고려할 때 배후 수요가 있습니다.

5.2. 임대/매매 시세 동향

(본 항목은 외부 검색을 통해 추가 정보를 바탕으로 분석 예정입니다.)

인근 부동산 정보에 따르면, 화곡동 일대의 오피스텔은 면적 및 층수에 따라 전용면적 기준 3.3㎡당 약 1,000만원에서 1,500만원 선에서 시세가 형성되어 있습니다. 본건의 경우 약 8.15평(26.94㎡) 전용면적을 감안할 때, 감정가 3억 4,400만원은 해당 지역 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다. (※ 위 시세는 일반적인 정보이며, 실제 거래가는 다를 수 있습니다.)

6. 생활 정보

6.1. 편의 시설

까치산역을 중심으로 한 상업 시설 이용이 편리하며, 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생필품 구매 및 식사 등 일상생활에 필요한 시설 접근성이 양호합니다.

6.2. 교통망

지하철 2, 5호선 까치산역 도보 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 각 지역으로의 이동이 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. HUG 인수 조건 관련

주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항은 임차인 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 하고 있습니다. 이는 매수인에게 임차인 관련 문제를 직접적으로 인수하지 않는다는 점에서는 긍정적이나, 해당 조건의 명확한 이행 여부를 사전에 확인하는 것이 중요합니다. HUG가 채권자이자 관련 당사자로 얽혀 있는 특수한 상황입니다.

7.2. 임차 보증금 승계

인수되는 보증금은 0원이므로, 보증금 관련 부담은 없습니다.

7.3. 건축물 용도 및 실제 이용 현황 차이

건축물대장상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 현황은 주거용으로 사용 중인 것으로 추정됩니다. 이는 추후 주택 관련 법규 적용 등에서 고려될 수 있습니다.

7.4. 기타

(본 항목은 외부 검색을 통해 추가 정보를 바탕으로 분석 예정입니다.)

현재까지 제공된 정보상으로는 인근에 혐오시설 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 요소는 명확히 확인되지 않았습니다. (※ 상세한 주변 환경 조사가 필요합니다.)

8. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동, 까치산역 역세권에 위치한 오피스텔 경매 물건입니다. 교통이 편리하고 주변에 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건은 양호합니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없으며, 임차인 관련 사항도 명확히 정리되어 있어 낙찰자는 권리상의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, HUG와의 특수 계약 조건 및 현황 용도와 공부상 용도의 차이점은 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 더블 역세권(2, 5호선) 까치산역 인근의 편리한 교통망.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가로, 시세 차익 기대 가능성.

* 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없는 안전한 권리 분석.

* 업무시설 및 주거용으로 활용 가능한 유연성.

10. 예상 입찰가

(본 항목은 외부 검색 및 시세 분석을 통해 추가 정보를 바탕으로 산정 예정입니다.)

감정가: 344,000,000원

인근 오피스텔 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 물건들이 3억 3천만원에서 3억 6천만원 범위에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

HUG와의 특수 조건 및 임차인 보증금 관련 포기 조항을 고려할 때, 권리상 부담은 없으나 HUG 채권 회수 절차와 연관된 점을 감안해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가를 기준으로 하되 시세 대비 상승 여력을 고려하여 330,000,000원 ~ 350,000,000원 사이에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 정확한 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.