나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14027 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 721 동양하우징 제103동 제2층 제204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재"대일고등학교"남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상 8층 건물 내 제2층 제204호로서, (사용승인일: 2019.04.25.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 오피스텔로 이용 중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재설비, 승강기, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 도시형생활주택의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약 30M 내외, 남측 및 서측으로 노폭 약 8M 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(2019-04-03) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14027 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 721 동양하우징 제103동 제2층 제204호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 오피스텔이나 현황 주거용으로 사용 중)

감정가: 279,000,000 원

토지면적: 9.92㎡ (약 3.00 평)

건물면적: 37.82㎡ (약 11.44 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 준공 연도: 2019년 04월 25일

사용 승인일: 2019년 04월 25일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 감정평가액은 279,000,000원입니다.

등기부등본상 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기부 채권 총액은 273,000,000원입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리로는 주택임차권(김지운) 및 강제경매 개시결정 등기가 있습니다.

* 임차인 현황:

* 강원: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-12-22, 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (김지운): 보증금 273,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-03-02, 확정일자 2020-03-02, 배당신고일자 2023-07-20, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 오피스텔, 도시형생활주택 및 근린생활시설이 복합적으로 이용되는 지역입니다.

주거용 오피스텔로서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에 대일고등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

대중교통 이용이 편리하고, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 특수물건 정보: 본건은 HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경이 있는 물건입니다.

주의사항 - 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각: 매각 조건에 따라 임차인(김지운) 및 HUG는 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기해야 합니다. 이는 낙찰자가 임차보증금 관련 추가적인 채무를 인수하지 않도록 하는 조건이나, 해당 조건의 법적 유효성 및 이행 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

집합건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중입니다. 이는 추후 재산세 등 세금 문제나 규제 적용 시 고려사항이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축(2019년 준공)된 오피스텔로, 서울 강서구 등촌동이라는 입지에 비해 감정가 및 최근 실거래가가 합리적인 수준으로 파악됩니다. HUG 관련 조건 변경 및 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 조건은 낙찰자에게 유리할 수 있으나, 해당 조건의 세부 내용을 철저히 검토해야 합니다. 주거용으로 사용 중인 점을 감안할 때, 임대 수익 또는 실거주 목적 모두 고려해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 최근에 지어진 신축 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

강서구 등촌동이라는 입지는 서울 내에서 접근성이 좋으며, 향후 발전 가능성이 있습니다.

HUG 관련 조건으로 인해 임차인 관련 부담이 최소화될 가능성이 높습니다.

최근 실거래가가 감정가와 유사한 수준으로, 시장 가치 대비 합리적인 가격대로 진입할 수 있는 기회입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 279,000,000원이며, 최근(2024년 9월) 동일 건물에서 37.82㎡ 면적이 278,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 잔액 반환청구권 포기 조건이 매각의 필수 조건으로 제시되어 있어, 낙찰자가 임차인 관련 채무를 추가로 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 270,000,000원에서 280,000,000원 사이에서 형성될 것으로 보입니다.

입찰 참여 시에는 제시된 매각 조건의 효력 및 HUG 관련 세부 사항에 대한 최종 확인이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.