나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경14016 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 서울지하철 9호선 '염창역' 북측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 동유형의 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 업무시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 서울지하철 9호선 ‘염창역’이 소재하는 등 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일:2022.01.11.), - 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임마감 등 - 창호 : 새시 창호 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 필지는 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, "주거용" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 필지는 서측으로 폭 약 8M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경14016 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제6층 제602호

용도: 오피스텔

건물 사용승인일: 2022년 1월 11일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 중 제6층 제602호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.91㎡ (약 3.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가치 정보

감정가: 363,000,000원

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 서울지하철 9호선 ‘염창역’ 북측 인근에 위치합니다. 주변은 동유형의 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지 여건이 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 서울지하철 9호선 ‘염창역’이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호합니다.

2.3. 건물의 구조 및 외관

철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 제6층 제602호이며, 2022년 1월 11일에 사용승인되었습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호 마감으로 되어 있습니다.

2.4. 토지의 형상 및 이용상태

대상물건 필지는 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 집합건축물대장상 ‘오피스텔’로 등재되어 있으나 현황은 ‘주거용’으로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

대상물건 필지는 서측으로 폭 약 8M의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 용도) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 12월 22일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(채권금액: 365,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑2: 주식회사이앤유 (신탁등기말소)

* 갑3: 이대로 (소유권이전, 매매)

* 을3: 황윤호 (주택임차권, 365,000,000원, 전입일자: 2023-04-14, 확정일자: 2023-03-15, 말소)

* 갑4: 주택도시보증공사 (강제경매, 365,000,000원, 말소기준권리)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정윤희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-09-17

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 임차인이 있으므로 주의가 필요합니다. 특히, 전입일자(2025-09-17)가 본건 경매개시결정일(2025-12-22) 이후로 기재되어 있으나, ‘대항력 있음’으로 표시되어 있어 이에 대한 인수 여부는 추가적인 면밀한 조사가 필수적입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(황윤호)

보증금: 365,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-04-14

확정일자: 2023-03-15

배당신고일자: 2024-06-04

대항력: 없음

비고: 본 임차인의 경우, 등기부상 주택임차권(을3)이 말소되었고 대항력이 없는 것으로 확인되나, 주의사항에 명시된 바와 같이 매수인에게 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각이므로 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설 및 상업시설

본건 인근은 지하철 9호선 염창역을 중심으로 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있어, 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 마트, 병원, 금융기관 등이 가까이 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 주변 건축물 현황

주변에 동유형의 오피스텔(루미온 등), 아파트, 다세대주택이 혼재되어 있어 주거 환경이 조성되어 있습니다. 또한, 업무시설도 함께 위치하여 직주근접의 이점도 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 반경 1km 이내에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. (외부 지도 서비스 및 검색 결과 기반)

5. 생활정보

5.1. 교통 환경

지하철 9호선 염창역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

인근에 초등학교, 중학교 및 고등학교가 소재하며, 종합병원 및 의원 등 의료시설 접근성도 양호합니다.

5.3. 주거 환경

비교적 최근에 준공된 신축 오피스텔로, 깔끔한 건물 상태를 유지하고 있습니다. 주거용으로 이용 중인 만큼, 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 복합적 권리관계

임차인 정윤희 씨의 경우, ‘대항력 있음’으로 표시되었으나 전입일자가 미래 시점으로 기재되어 있어 법적 해석 및 실체 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다. 또한, 주택도시보증공사(황윤호) 관련 임차권은 등기상 말소되었으나, 매각 조건으로 보증금반환청구권 포기 각서 징구가 필수적이므로, 이에 대한 매수인의 적극적인 확인 및 절차 이행이 요구됩니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 관련 내용은 본 건 매각에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사항으로, HUG의 인수 절차 및 조건 변경 내용에 대한 구체적인 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 1월에 신축된 최신축 오피스텔로, 서울지하철 9호선 염창역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 면적 대비 감정평가액이 적정하며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리상 복잡성이 적은 편입니다.

그러나 ‘대항력 있는 임차인’ 및 ‘HUG 인수조건 변경’과 관련된 복합적인 권리관계 및 특이사항은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 특히, 미래 시점으로 기재된 임차인의 전입일자와 ‘대항력 있음’ 표시는 법률적 해석 및 실체 관계에 대한 면밀한 조사를 요하며, 주택도시보증공사 관련 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건 성사 여부가 매수인의 실질적인 부담을 결정하게 됩니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 명확한 권리관계 분석 및 소유권 취득 과정에서의 법률적 검토를 거쳐 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 상태가 양호하고 최신 설비를 갖추고 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 염창역이 인접하여 뛰어난 교통 편의성을 자랑합니다.

* 실거주 및 임대 수익 가능성: 우수한 입지와 신축 건물이라는 점은 실거주 만족도를 높이며, 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확화 시 시세차익 기대: 복잡한 권리관계를 성공적으로 해결하고 명확한 소유권을 확보할 경우, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 최근 매매 사례(2023년 11월 5일, 4층, 35,900만원) 및 감정평가액(36,300만원)을 고려할 때, 시장 가치는 3억 6천만원 내외로 판단됩니다.

다만, 앞서 언급된 임차인 관련 복합적 권리관계 및 HUG 인수조건에 대한 불확실성 등 잠재적 리스크를 감안하여, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

예상 입찰가: 360,000,000원

이는 임차인 관련 위험 요소를 인수 시 발생할 수 있는 추가 비용 및 법률적 처리 비용을 일부 반영한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리관계 분석 결과를 토대로 최종 판단하시기 바랍니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 해당 금액에 추가적인 인수 보증금은 고려되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.