나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104643 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 100-30 리벤하임 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉천초등학교" 동측에 위치하며, 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제604호로서, (사용승인일 : 2017.03.28) 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

본건은 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내 2필지 일단의 장방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 세로인 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

두필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종 확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역( 위탁고도:194m) <군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가 구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단 지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경104643 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 100-30번지 리벤하임 6층 604호에 위치한 도시형생활주택입니다.

감정평가액은 275,000,000원입니다.

토지 면적은 15.79㎡ (약 4.78평)이며, 건물 면적은 27.16㎡ (약 8.22평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)로 추정됩니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 건입니다.

1.2. 건물 정보

건물명: 리벤하임

사용승인일: 2017년 03월 28일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 1층 ~ 지상 6층 중 제6층 제604호

마감: 외벽 치장벽돌쌓기 등, 창호 샷시 창호 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉천초등학교" 동측에 위치하고 있습니다.

주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 학교 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북측 및 서측으로 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)로 추정됩니다.

말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(2023년 03월 07일 접수)입니다.

이 외 관악구(서울특별시) 압류(2024년 09월 26일 접수)가 존재합니다.

등기부채권 총액은 310,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김민희)

보증금: 310,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 07일

확정일자: 2021년 08월 31일

배당신고일자: 2023년 10월 24일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)는 본 건과 관련하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 배당을 통해 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 임차인의 보증금 310,000,000원을 인수할 가능성은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용상태

본건은 도시형생활주택으로, 현재 다세대주택(도시형생활주택 단지형)으로 이용 중입니다.

주변 환경은 주거 시설 위주로 형성되어 있어 안정적인 주거 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 설비 내역

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역, 교육환경보호구역(최종 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.), 이 점을 유의해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 공동담보

HUG의 인수조건 변경 및 공동담보로 인한 복잡한 금융 관계가 있을 수 있으므로, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 토지거래 허가구역

현 시점에서 토지거래 계약 허가 구역에 해당하므로, 향후 거래 시 허가 절차 및 요건을 확인해야 합니다.

6.3. 교육환경보호구역

교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 교육청을 통한 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 리벤하임 604호는 비교적 신축(2017년 준공)인 도시형생활주택으로, 서울 관악구의 주거 지역에 위치합니다. HUG가 채권자로 진행하는 강제경매 사건으로, 임차인이 존재하나 HUG에서 대항력 및 보증금 반환 채권을 포기함에 따라 명도 및 보증금 인수 리스크는 현저히 낮은 상태입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 교육환경보호구역 관련 사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 명도 및 보증금 부담 리스크 없음

HUG의 확약으로 인해 임차인의 보증금 310,000,000원을 인수할 위험이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

8.2. 비교적 신축 건물

2017년에 준공되어 건물의 노후도가 낮고 관리가 용이합니다.

8.3. 서울시 주거지 투자 가치

서울 관악구의 주거지로서 꾸준한 수요와 함께 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 유사 물건 매매 사례 분석 결과, 본건과 면적 및 건축 연도가 유사한 "비쥬타운B"(2016년 건축, 전용면적 26.98㎡)가 2026년 7월 1일 28,300,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 275,000,000원이며, 건물 면적은 27.16㎡입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

위 시세 분석 및 권리 분석 내용을 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시세는 감정가 이상으로 형성될 가능성이 높습니다. 임차인 관련 위험이 제거되었고, 유사 물건의 실거래가를 감안하면 감정가 대비 약 102% ~ 105% 수준에서 입찰가가 형성될 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가: 280,000,000원 ~ 290,000,000원

권장 입찰가: 285,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.