나이스옥션 법원경매 서산 2024타경3911 [5] 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 293-14 합덕프라자 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경3911 [5] 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 293-14 합덕프라자 1층106호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경3911
• 주소: 충청남도 당진시 합덕읍 합덕시장로 214-4, 1층106호 (합덕프라자)
• 용도: 근린상가

서산지원 경매3계 2024타경3911 | 소재지: 충청남도 당진시 합덕읍 합덕시장로 214-4, 1층106호 (합덕프라자) | 감정가: 110,000,000원 | 최저가: 77,000,000원 | 용도: 근린상가

1. 서산지원 2024타경3911 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경3911 (5)

소재지: 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 293-14 합덕프라자 1층 106호

용도: 근린생활시설

감정가: 110,000,000원

토지면적: 17.37㎡ (약 5.25평)

토지지분: 17.37㎡ (약 5.25평)

건물면적: 46.80㎡ (약 14.16평)

건물지분: 46.8㎡ (약 14.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 당진시 합덕읍에 위치하며, 합덕읍 행정복지센터 동측 및 우강면 행정복지센터 남서측 근거리에 자리하고 있습니다. 또한 합덕버스터미널 남측 인근에 위치하여 지역 내 접근성이 양호합니다. 부근은 다양한 근린생활시설, 주택 및 소규모 공동주택이 밀집된 상가지대를 형성하고 있으며, 외곽으로는 농경지와 임야가 산재해 있습니다.

1.3. 교통상황

물건지 북측으로 지방도 70호선, 북동측으로 지방도 622호선이 통과하고 있어 차량을 이용한 이동이 편리합니다. 또한 인근에 버스터미널 및 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 건물 구조 및 이용 현황

본건이 속한 합덕프라자는 1994년 9월에 사용 승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물입니다. 본 경매물건은 해당 건물 중 지하 1층, 1층 일부, 4층, 5층의 일부를 포함합니다.

건물의 외벽은 석재 마감 등으로, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등으로, 창호는 새시창 등으로 되어 있습니다.

이용 현황으로는 본건 106호(소매점, 상호: 프라자꽃화원) 외에도 기호(1) 비01호(공실, 누수 침수), 기호(2,6) 101호, 107호(판매장 및 사무실, 상호: 마더코아), 기호(3) 104호(정육점, 상호: 터미널한우한돈마을), 기호(4) 105호(소매점, 상호: 떡의작품), 기호(7) 401호(예식장 연회장 구조), 기호(8) 501호(예식장 구조, 영업 중단 추정) 등이 있습니다.

1.5. 설비내역

건물에는 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 옥내 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 설치되어 있습니다. 다만, 일부 승강기는 현재 사용이 중지된 것으로 조사되었습니다.

1.6. 토지 현황

토지는 북하향 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 4필지로 구성된 부정형 토지이며, 현재 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다. 본건 북측, 서측 및 남측으로는 공도와 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지(운산리 293-14, 290-7, 293-33, 293-37)는 대부분 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m-20m) 또는 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.8. 공부와의 차이 및 특이사항

본 물건의 주의사항으로 "별도등기 있음"이 명시되어 있습니다. 또한, 소유권 대지권의 목적인 토지 중 운산리 293-33번지는 공부상 지목이 "전"이나 현황은 "대"로 이용 중입니다.

집합건축물대장상 기재된 용도와 실제 이용 현황도 차이가 있습니다. 기호(2,6) 101호, 107호는 노인복지시설, 학원 등으로 되어 있으나 현황 판매장 및 사무실로 사용 중이며, 기호(3) 104호는 세탁소로 되어 있으나 현황 정육점으로 이용 중입니다. 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

1.9. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로서, 채권자 (케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)의 신청으로 진행되고 있습니다. 권리 분석 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 "별도등기 있음" 표기입니다. 이 별도등기가 말소기준권리보다 선순위인지, 후순위인지에 따라 낙찰자가 인수해야 할 권리가 있는지 여부가 결정되므로, 등기부등본상 해당 내용을 반드시 면밀히 확인하고 법률 전문가의 자문을 받는 것이 필수적입니다.

1.10. 상권분석

본건이 위치한 합덕 버스터미널 인근 지역은 전통적인 상업 및 주거 복합지대로서, 지역 주민을 기반으로 하는 근린생활시설의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 주변에 관공서(행정복지센터) 및 터미널이 있어 유동인구가 일정 수준 존재하며, 다양한 업종의 상가들이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.11. 생활정보

주변에 합덕읍 행정복지센터, 합덕버스터미널 등 주민 편의시설과 교통시설이 잘 갖추어져 있습니다. 근린생활시설 및 주거 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있는 지역입니다.

1.12. 잠재적 리스크

첫째, "별도등기 있음" 표기는 추가적인 부담이나 복잡한 권리관계를 야기할 수 있으므로, 반드시 등기부등본상의 해당 내용을 정확히 파악해야 합니다. 둘째, 건물 일부(비01호)가 누수로 침수된 상태로 공실임을 감안할 때, 인수 시 상당한 수리 비용이 발생할 수 있습니다. 셋째, 일부 승강기가 사용 중지된 상태이며, 건물 전체의 노후화(1994년 준공)를 고려하여 유지보수 및 관리 비용을 염두에 두어야 합니다. 넷째, 토지의 지목과 현황이 불일치(운산리 293-33번지: 전→대)하는 부분과, 건물 일부의 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다른 부분들은 추후 법적 문제나 행정 조치의 원인이 될 수 있어 주의 깊은 검토가 필요합니다. 마지막으로, 임대 관계가 미상으로, 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.13. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 합덕읍의 상업 밀집 지역에 위치한 근린생활시설입니다. 합덕 버스터미널 및 행정복지센터 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 지역 주민을 대상으로 하는 상권으로서 잠재력을 보유하고 있습니다. 그러나 건물 노후화, 일부 침수 및 시설 이용 중지, 그리고 "별도등기 있음" 및 공부와의 차이 등 권리관계 및 행정상의 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다. 따라서 본 물건에 대한 투자 결정을 내리기 전, 반드시 해당 별도등기의 구체적인 내용 확인, 건물 상태에 대한 정밀 진단, 그리고 공부상 불일치 사항에 대한 법률적 검토를 선행해야 합니다.

1.14. 투자 포인트

본건은 합덕 버스터미널 및 주요 관공서 인근에 위치하여 지역 내에서의 접근성이 우수합니다. 상업 및 주거 시설이 밀집한 지역이라는 점은 꾸준한 수요를 기대하게 하며, 토지와 건물을 일괄 매각한다는 점은 권리 관계를 일목요연하게 정리할 수 있는 장점이 될 수 있습니다 (단, 별도등기 확인 필수). 임의경매 물건으로서 채권 관계가 명확하다는 점 또한 고려할 만한 투자 포인트입니다. 다만, 이러한 장점에도 불구하고 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 이에 대한 대비책을 마련하는 것이 성공적인 투자의 핵심이 될 것입니다.

법원 정보

서산지원 경매3계