나이스옥션 법원경매 서산 2024타경3911 [1] 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 293-14 합덕프라자 지1층비01호 근린상가 경매
매각기일: 2026-03-18
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서산 2024타경3911 [1] 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 293-14 합덕프라자 지1층비01호 근린상가 경매
- 사건번호: 2024타경3911
- 주소: 충청남도 당진시 합덕읍 합덕시장로 214-4, 지1층비01호 (합덕프라자)
- 용도: 근린상가
서산지원 경매3계 2024타경3911 | 소재지: 충청남도 당진시 합덕읍 합덕시장로 214-4, 지1층비01호 (합덕프라자) | 감정가: 509,000,000원 | 최저가: 356,300,000원 | 용도: 근린상가
1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서산지원 2024타경3911 (1)
소재지: 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 293-14 합덕프라자 지1층비01호
용도: 근린생활시설
감정가: 509,000,000원
토지면적: 322.63㎡ (약 97.6평)
토지지분: 322.63㎡ (약 97.6평)
건물면적: 869.69㎡ (약 263.1평)
건물지분: 869.69㎡ (약 263.1평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산 임의경매
채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
구분건물: 합덕프라자
건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 지하 1층, 1층 일부, 4층, 5층 (1994년 9월 사용승인)
토지 지목 vs 현황: 운산리 293-33번지는 공부상 지목이 "전"이나 현황 "대"임.
공부와의 차이: 일부 호실(기호 2,6: 노인복지시설/학원 -> 판매장/사무실, 기호 3: 세탁소 -> 정육점)은 현황과 상이함.
주의사항: 별도등기 있음, 공실 상태의 지1층 누수 침수 흔적.
1.2. 입지조건
본건은 충청남도 당진시 합덕읍 소재 합덕읍 행정복지센터 동측 근거리, 우강면 행정복지센터 남서측 근거리, 합덕버스터미널 남측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 각종 근린생활시설, 주택 및 소규모 공동주택 등이 밀집하는 상가지대와 외곽으로는 농경지, 임야 등이 산재하는 농경지대가 형성되어 있습니다.
교통 여건으로는 본건 북측 근거리에 지방도 70호선, 북동측으로 지방도 622호선이 통과하며, 인근에 버스터미널 및 정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
본건 북측, 서측 및 남측으로 공도와 접하고 있어 차량 진출입은 양호한 편입니다.
토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로 및 소로에 접하고 있어 도시계획상으로도 접근성이 확보된 지역입니다. 다만, 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다.
주변에 별도로 집계된 혐오시설 정보는 확인되지 않았으나, 농경지 및 임야가 산재해 있는 지역적 특성을 감안해야 합니다.
1.3. 권리분석
본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각대상은 토지와 건물이 일괄매각으로 진행됩니다.
경매로 인한 소유권 이전은 명확하게 이루어질 것으로 예상됩니다.
다만, 등기부등본상 '별도등기'가 존재한다는 점은 반드시 확인하고 주의해야 할 사항입니다. 별도등기의 내용(예: 근저당, 가압류, 지상권 등)에 따라 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있을 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. (본 정보만으로는 별도등기의 구체적인 내용을 파악하기 어렵습니다.)
1.4. 상권분석
본건이 소재한 합덕읍은 지역 거점 상업 지구로서, 합덕버스터미널 인근에 형성된 상업 시설 밀집 지역에 위치합니다. 합덕프라자는 이러한 상권 내에서 오랜 기간 지역 주민들의 다양한 상업 활동을 지원해 온 건물입니다.
현재 건물 내에는 판매장, 사무실, 정육점, 소매점, 예식장(연회장, 예식장 구조) 등 다양한 근린생활시설 용도로 활용되었거나 활용될 수 있는 업종들이 입점해 있었습니다. 이는 본건 건물이 다양한 상업적 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있음을 시사합니다.
다만, 일부 호실의 용도 불일치(공부상 노인복지시설/학원/세탁소 vs 현황 판매장/사무실/정육점) 및 건물 노후화(1994년 사용승인)로 인한 시설 현대화 필요성은 상권 내 경쟁력 확보를 위해 고려되어야 할 부분입니다. 주변 지역의 경제 활동 및 인구 변화 추이를 분석하여 향후 상권 활성화 가능성을 판단하는 것이 중요합니다.
1.5. 생활정보
단지 인근에 합덕읍 행정복지센터와 합덕버스터미널이 위치하고 있어 행정 및 교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근 지방도를 통해 당진 시내 및 주변 지역으로의 이동이 용이하며, 버스 터미널 및 정류장이 가까워 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.
주변은 상업시설, 주거시설과 함께 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 도심의 편리함과 전원적인 환경을 동시에 누릴 수 있는 입지입니다. 기본적인 생활 편의 시설은 합덕읍 내에서 해결 가능할 것으로 보입니다.
1.6. 잠재적 리스크
가장 중요한 리스크는 '별도등기'의 존재입니다. 이 별도등기의 구체적인 내용을 파악하고, 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있는지 철저히 확인해야 합니다.
지하 1층 공실에서 누수로 인한 침수 흔적이 발견되었습니다. 이는 건물 방수 및 배수 시스템의 문제일 수 있으며, 누수 피해 범위와 건물 내구성에 미칠 영향, 그리고 향후 발생 가능한 추가적인 하자 보수 비용을 고려해야 합니다.
건물이 1994년 9월 사용승인되어 약 30년이 경과함에 따라 노후화에 따른 건물 유지보수 및 보강 필요성이 있을 수 있습니다. 특히, 일부 승강기가 사용 중지된 것으로 조사된 점은 시설 관리 상태에 대한 의문점을 제기합니다.
건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 다른 부분이 있어, 추후 관련 법규에 따른 행정 처리 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.
토지 지목(전)과 현황(대)의 차이는 현황대로 이용하는 데는 문제가 없을 수 있으나, 등기부상 표기 차이로 인한 혼란이나 행정상의 이슈가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.
1.7. 종합 의견
본건은 충청남도 당진시 합덕읍의 상업 지역 내에 위치하며, 합덕버스터미널 및 행정복지센터 등 주요 편의시설 접근성이 양호한 물건입니다. 합덕프라자라는 복합 상가 건물로서 다양한 근린생활시설로 활용될 잠재력을 가지고 있습니다.
하지만 '별도등기'의 존재, 지하층의 누수 및 침수 흔적, 건물 노후화, 일부 공부와의 차이 등 해결해야 할 잠재적 리스크가 명확하게 존재하는 상황입니다. 이러한 리스크 요인들을 철저히 조사하고, 그에 따른 추가 비용 및 관리 방안을 면밀히 검토한 후 입찰 여부를 결정해야 할 것입니다.
1.8. 투자 포인트
- 합덕읍 상업 중심 지역 내 입지, 터미널 및 행정기관 인근으로 유동인구 및 접근성 확보.
- 넓은 대지면적(약 97.6평)과 건물 연면적(약 263.1평)을 활용한 다목적 상가 개발 및 임대 수익 창출 가능성.
- 1994년 준공 건물로, 리모델링 및 현대화를 통해 가치 상승 잠재력 보유.
- '별도등기' 및 건물 하자(누수 등) 문제를 해결할 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회.
- 합덕읍의 지역 상권 성장 가능성 및 개발 수요에 따른 투자 가치 상승 기대.
법원 정보
서산지원 경매3계