나이스옥션 법원경매 서산 2024타경3911 [2] 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 293-14 합덕프라자 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경3911 [2] 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 293-14 합덕프라자 1층101호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경3911
• 주소: 충청남도 당진시 합덕읍 합덕시장로 214-4, 1층101호 (합덕프라자)
• 용도: 근린상가

서산지원 경매3계 2024타경3911 | 소재지: 충청남도 당진시 합덕읍 합덕시장로 214-4, 1층101호 (합덕프라자) | 감정가: 392,000,000원 | 최저가: 274,400,000원 | 용도: 근린상가

1. 서산지원 2024타경3911 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경3911 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 293-14 합덕프라자 1층 101호

용도: 근린생활시설

건물 구조: 1994년 9월 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물인 합덕프라자 중 지1층, 1층 중 일부 및 4층, 5층. 외벽: 석재 마감 등, 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 새시창 등.

1.1. 3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 392,000,000원

토지 면적: 88.80㎡ (약 26.86평)

토지 지분: 88.79999999999998㎡ (약 26.86평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 239.38㎡ (약 72.41평)

건물 지분: 239.38㎡ (약 72.41평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.1. 4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산임의경매

1.1. 5. 채권자 및 특이사항

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: -

1.1. 6. 주의사항 및 공부와의 차이

주의사항:

- 별도 등기 있음.

- 본건의 소유권 대지권의 목적인 토지 중 운산리 293-33번지는 제시목록상 지목이 "전"이나 현황 "대"임.

- 집합건축물대장상 노인복지시설, 학원 등으로 되어 있으나 현황 판매장 및 사무실 등으로 사용 중.

공부와의 차이:

① 본건의 소유권 대지권의 목적인 토지 중 운산리 293-33번지는 지목이 "전"이나 현황 "대"임.

② 본건 중 일부 호실은 집합건축물대장상 용도와 현황 용도가 상이함 (예: 노인복지시설, 학원 -> 판매장, 사무실 / 세탁소 -> 정육점).

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 당진시 합덕읍 소재 합덕읍 행정복지센터 동측 근거리, 우강면 행정복지센터 남서측 근거리, 합덕버스터미널 남측 인근에 위치합니다.

부근은 각종 근린생활시설, 주택 및 소규모 공동주택 등이 밀집하는 상가지대이며, 외곽으로는 농경지, 임야 등이 산재한 지역입니다.

북측 근거리에는 지방도 70호선, 북동측으로는 지방도 622호선이 통과하며, 인근에 버스터미널 및 정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건 북측, 서측 및 남측으로 공도와 접하여 진출입이 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건 경매 물건의 가장 큰 특징이자 주의해야 할 점은 "별도 등기 있음"이라는 점입니다. 이는 본건 건물 및 토지에 대한 소유권 외에 별도의 권리 설정이 존재함을 의미하므로, 말소기준권리 외 추가적으로 인수해야 하는 권리가 있는지, 혹은 말소되는 권리 중에 낙찰자의 부담이 될 수 있는 부분이 있는지 면밀한 확인이 필요합니다.

다만, 경매 구분상 '부동산임의경매'이므로 채권자의 신청에 의해 진행되며, 통상적인 경매 절차에 따라 말소기준권리 이하의 권리들은 말소될 가능성이 높습니다. 하지만 별도 등기의 구체적인 내용을 반드시 확인하여 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 합덕읍 상가지대에 위치하여 다양한 근린생활시설과 함께 주택 및 소규모 공동주택들이 밀집해 있는 지역입니다.

본건 건물(합덕프라자) 내에서는 현재 판매장, 사무실, 정육점, 소매점, 꽃집 등으로 이용되고 있으며, 예식장으로 사용되었던 공간도 존재하는 것으로 보입니다. 이는 상권 내에서 다양한 업종의 수요가 있음을 시사합니다.

인근에 합덕버스터미널이 위치하고 있어 유동인구 확보에 유리하며, 행정복지센터 등이 인접해 있어 배후 수요 또한 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

합덕읍 행정복지센터, 우강면 행정복지센터 등 공공기관이 근거리에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

합덕버스터미널이 인접해 있어 시외 및 시내버스 이용이 용이하며, 지방도를 통한 차량 이동도 편리한 편입니다.

주변이 상가지대이므로 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 농경지 및 임야가 산재해 있어 일부 녹지 공간 접근성도 고려해볼 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

권리관계 복잡성: "별도 등기 있음" 표기는 권리관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 낙찰 후 예상치 못한 부담이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

건물 상태 및 관리: 일부 호실(기호(1) 비01호)은 공실 상태이며 누수로 침수된 것으로 보입니다. 또한, 일부 승강기는 사용 중지된 것으로 조사되어 건물 관리 상태에 대한 점검이 필요합니다.

용도 불일치: 집합건축물대장상 용도(노인복지시설, 학원 등)와 현재 실제 사용 현황(판매장, 사무실 등)이 상이한 부분이 있어, 추후 원상복구 명령 등 행정적 제재의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

지목 불일치: 토지 일부(운산리 293-33번지)의 지목이 "전"이나 현황 "대"로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 향후 문제가 될 소지가 있습니다.

임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 불분명하여 명도 진행 시 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 당진시 합덕읍의 상업지역 내에 위치하며, 합덕버스터미널 및 행정복지센터 등 주요 시설과의 접근성이 양호한 편입니다. 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

하지만 "별도 등기 있음"이라는 중요한 권리상의 변수가 존재하며, 건물 내 일부 공실 및 침수, 승강기 사용 중지 등 관리 상태에 대한 점검이 필요합니다. 또한, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 다른 부분, 토지 지목과 현황이 다른 부분은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

따라서 본건은 권리 분석과 현장 확인을 통해 숨겨진 위험 요소를 철저히 파악하고, 이를 해결할 수 있는 방안을 강구해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

상권 내 입지: 합덕버스터미널 인근 상업 지역 내 위치하여 잠재적 수요와 접근성이 좋습니다.

활용 가능성: 현재 다양한 근린생활시설로 이용 중이며, 건물 규모가 크므로 업종 변경이나 재구성을 통해 수익성을 높일 수 있는 가능성이 있습니다.

적극적인 권리 분석: "별도 등기 있음" 부분을 명확히 분석하여 위험 요소를 제거하거나 최소화한다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

주의: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 방문 및 추가적인 법률, 권리 분석을 통해 최종적인 투자 결정을 내리시기를 권장합니다.

법원 정보

서산지원 경매3계