나이스옥션 법원경매 서산 2024타경3911 [6] 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 293-14 합덕프라자 1층107호 근린상가 경매
매각기일: 2026-03-18
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서산 2024타경3911 [6] 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 293-14 합덕프라자 1층107호 근린상가 경매
- 사건번호: 2024타경3911
- 주소: 충청남도 당진시 합덕읍 합덕시장로 214-4, 1층107호 (합덕프라자)
- 용도: 근린상가
서산지원 경매3계 2024타경3911 | 소재지: 충청남도 당진시 합덕읍 합덕시장로 214-4, 1층107호 (합덕프라자) | 감정가: 119,000,000원 | 최저가: 83,300,000원 | 용도: 근린상가
1. 서산지원 2024타경3911 (6) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
1.1. 1.기본 사항
사건번호: 서산지원 2024타경3911 (6)
소재지: 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 293-14 합덕프라자 1층107호
용도: 근린생활시설
감정가: 119,000,000원
토지면적: 31.51㎡ (약 9.53평)
토지지분: 31.51㎡ (약 9.53평)
건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평)
건물지분: 84.93㎡ (약 25.69평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산임의경매
채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
1.2. 건물 현황
건물명: 합덕프라자
구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물
사용승인일: 1994년 9월
본건 위치: 1층 107호
이용 현황: 현재 판매장 및 사무실 등으로 사용 중 (상호: 마더코아)
공부상 용도: 집합건축물대장상 노인복지시설, 학원 등으로 되어 있음. (현황과 상이)
건물 제시외 면적: 0.00㎡
1.3. 입지 조건
위치: 충청남도 당진시 합덕읍 소재 합덕읍 행정복지센터 동측 근거리, 우강면 행정복지센터 남서측 근거리, 합덕버스터미널 남측 인근
주변 환경: 각종 근린생활시설, 주택, 소규모 공동주택 등이 밀집하는 상가지대. 외곽으로는 농경지, 임야 등이 산재
교통 상황: 북측 근거리 지방도 70호선, 북동측 지방도 622호선 통과. 인근에 버스터미널 및 정류장 위치하여 대중교통 이용 보통
토지 이용 상태: 북하향 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 4필 일단의 부정형 토지로서 근린생활시설 건부지 상태
인접 도로: 북측, 서측 및 남측으로 공도와 접하며, 진출입 양호
1.4. 권리 분석
경매 구분: 부동산임의경매
채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
주의 사항:
- 별도 등기 있음
- 소유권 대지권의 목적인 토지 중 운산리 293-33번지는 지목이 "전"이나 현황 "대"임.
- 집합건축물대장상 노인복지시설, 학원 등으로 되어있으나, 현황 판매장 및 사무실 등으로 사용 중 (본건 107호 포함).
1.5. 상권 분석
주변 상권: 합덕읍 상가 밀집 지역으로, 합덕버스터미널 인근에 위치하여 유동인구 발생 가능성 있음.
주요 업종: 현재 판매장, 사무실, 정육점, 소매점, 꽃화원 등 다양한 업종이 입점해 있음.
건물 용도: 근린생활시설
토지 이용 계획 및 제한 사항:
- 운산리 293-14: 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)
- 운산리 290-7: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)
- 운산리 293-33, 293-37: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)
1.6. 생활 정보
인근 편의 시설: 합덕읍 행정복지센터, 합덕버스터미널 등 관공서 및 편의시설 접근 용이.
주거 및 생활 환경: 상가, 주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 편의시설 이용은 편리하나 주거 쾌적성은 주변 환경에 따라 다를 수 있음.
1.7. 잠재적 리스크
별도 등기: 별도 등기 존재로 인한 권리 관계 및 인수 여부 확인 필수.
공부와의 차이:
- 토지 지목 (운산리 293-33번지: 전/대) 불일치: 행정 처리 및 재산권 행사 시 문제 소지.
- 건축물 현황 (노인복지시설, 학원 vs 판매장, 사무실) 불일치: 용도 변경, 이행강제금 부과 등 법규 위반 가능성 및 행정 처리 부담.
건물 노후화 및 관리:
- 누수 및 침수 (기호(1) 비01호): 건물 단열, 방수 문제 또는 층간 누수 가능성 시사.
- 일부 승강기 사용 중지: 건물 전체적인 유지보수 상태에 대한 우려.
- 본건(107호) 자체의 구체적인 상태 정보 부족.
공실 및 영업 중단:
- 일부 호실(비01호, 501호) 공실 또는 영업 중단 상태: 해당 층 또는 건물 전체의 상권 침체 가능성.
임대 관계 미상: 명도 시 세입자와의 협상 및 명도 절차 필요.
혐오 시설: 주변 토지 이용 계획상 '가축사육제한구역'이 포함되어 있으나, 이는 인근 축사 설치 제한 구역을 의미하며, 현재 혐오시설의 직접적인 인접 여부는 현장 확인 필요.
1.8. 종합 의견
본 물건은 충청남도 당진시 합덕읍의 합덕버스터미널 인근에 위치한 근린생활시설로, 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 1994년 준공된 건물로 연식이 다소 있으나, 건물과 토지를 일괄 매각하여 소유권 확보가 가능합니다.
다만, 별도 등기, 토지 지목과 현황의 차이, 건축물대장상 용도와 실제 사용 현황의 불일치 등 권리 분석 및 공부상 확인이 필수적입니다. 특히, 현재 적발 시 이행강제금 부과 대상이 될 수 있는 용도 불일치 문제는 신중한 검토가 필요합니다.
또한, 일부 호실의 누수, 승강기 사용 중지 등 건물 관리 상태를 현장에서 반드시 확인해야 합니다. 임대 관계가 미상인 점도 명도 과정에서 고려해야 할 부분입니다.
적절한 시세 분석과 권리 관계 정리가 이루어진다면, 상가 및 사무실 등 다용도로 활용 가능한 수익형 부동산으로서의 잠재력을 지니고 있습니다.
1.9. 투자 포인트
합덕버스터미널 인근 지역의 상권 활성화 가능성.
건물 및 토지 일괄 매각으로 인한 권리 확보 용이성.
근린생활시설로서의 다양한 업종 전환 및 활용 가능성.
권리 관계 및 현황 조사를 통한 잠재적 리스크 해소 후, 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익 기대.
가축사육제한구역 지정 여부와 무관하게, 주변의 실제 축사 유무 및 해당 물건과의 거리 등을 현장 확인하여 환경적인 부분을 체크할 필요가 있습니다.
법원 정보
서산지원 경매3계