나이스옥션 법원경매 서산 2024타경3614 [1] 충청남도 당진시 신평면 상오리 687-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.09.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 순성면 아찬리 소재"아찬교차로" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 소재하는 마을주변 농경지대로서, 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근으로 차량통행이 빈번한 간선도로 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1,3,5,6) : 완경사지의 부정형 토지로서, "전"으로 이용중임.
일련번호(2) : 완경사지의 사다리형 토지로서, "제시외건부지 및 전"으로 이용중임.
일련번호(4) : 완경사지의 부정형 토지로서, "목장용지 및 전"으로 이용중임
일련번호(7) : 완경사지의 부정형 토지로서, 현황 "대, 전, 일부 도로"로 이용중임.
일련번호(8) : 완경사지의 부정형 토지로서, 공부상 지목은 "임야"이나, "전"으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 남측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로인 일련번호(7) 일부와 접함.
일련번호(2,5) : 남서측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로와 접함.
일련번호(3,6,8) : 지적도상 맹지이나, 인접필지를 통해 접근 가능함.
일련번호(4) : 북서측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로인 일련번호(7) 일부와 접함.
일련번호(7) : 북서측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로를 통해 차량의 진·출입을 하며 본건 내 도로와 연이어짐.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1-7) : 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-08-19)(신평14 일반형),가축사육제한
구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(8) : 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-08-19)(신평14 일반형),가축사육제한
구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지
관리법>

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참고

공부와의 차이

"감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참고

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(9) : 철파이프조 스레이트지붕 단층 건물로서,
외·내벽 : 천막 마감 등임.

일련번호(10) : 조적조 스라브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 벽돌 쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 등임.

이용상태

일련번호(9) : 동물관련시설(돈사) 구조임.
일련번호(10) : 주택 구조임.

설비내역

일련번호(10) : 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.
※ 폐문부재로 인해 탐문조사에 의하였으며 경매 진행 및 응찰시 설비작동유무는 별도 확인을 요함.

부합물 및 종물

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록1,3,4,5,6,7: 농지취득자격증명 필요. (미제출시 보증금 몰수.)
-목록4,7:원상회복명령이 발하여질 가능성 있음. 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 토지 이나 불법 건축물에 대한 철거가 필요하며 아울러 심사요령 제8조제1항제8호에 정한 실현가능한 농지로의 복구계획을 제출하면 증명서 발급이 가능함.
-목록2:제시외 건부 지 및 전으로 이용중.
-목록4: 지목은 전 이나 목장용지로 이용.
-목록7:지목은 전 이나 현황 대, 전, 도로로 이용중.
-목록8: 지목은 임야 이나 현황 전으로 이용 중.
-을구 순위 1번 지상권 등기(2020.2.10.제5270호) 는 말소 되지 않고 매수인에게 인수됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 당진시 신평면 상오리 687-10에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 서산지원 2024타경3614 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 1,546,795,000원입니다.

토지는 총 9,580.00㎡ (약 2,898.0평)이며, 건물 면적은 473.93㎡ (약 143.4평)입니다. 제시외 건물 면적은 213.00㎡입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 충청남도 당진시 순성면 아찬교차로 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 소재하는 마을 주변 농경지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로 및 시내버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 무난한 것으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본상 다음과 같은 권리 현황이 확인되었습니다.

* 토지 등기부 요약:

* 을구 순위 1번 지상권 등기(2020.2.10. 제5270호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 다수의 근저당권(총 890,000,000원) 및 압류, 강제경매 개시결정 등이 등기되어 있습니다.

* 건물 등기부 요약:

* 건물에는 근저당권(총 840,000,000원) 및 강제경매 개시결정이 등기되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 정 은 2021년 7월 16일 전입하였으며, 보증금 및 차임은 0원으로 확인되었습니다.

* 해당 임차인은 대항력이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 지상권 등기(2020.2.10. 제5270호)는 매수인에게 인수됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 전원생활이 가능한 입지입니다. 주변에 상업시설이 밀집된 도심 상권과는 거리가 있으나, 지역 커뮤니티 시설이나 소규모 편의시설은 존재할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 인근 지역 개발 계획(예: 공동생활공간 건립)이 일부 확인되나, 대규모 쇼핑몰, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경: 마을 주변 농경지대와 자연림이 어우러져 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 인근에 남부권공설묘지 자연장지가 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 1, 3, 4, 5, 6, 7번 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 원상회복명령 가능성: 목록 4, 7번 토지는 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 불법 건축물 철거 및 실현 가능한 농지로의 복구 계획 제출 후 증명서 발급이 가능합니다.

* 토지 이용 현황 불일치: 지목과 현황이 다른 토지들이 다수 존재합니다. (예: 목록 4, 7, 8번)

* 지상권 인수: 을구 순위 1번 지상권 등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(213.00㎡)이 포함되어 있으며, 이 중 일부(목록 2)는 건부지 및 전으로 이용 중입니다.

* 타 부동산과의 시세 차이: 제공된 JSON 정보의 "한양파크맨션(A동)"은 다세대주택으로, 본건의 단독주택 및 대규모 토지와는 물건의 성격 및 가치가 크게 다릅니다. 따라서 해당 JSON 정보를 본건의 직접적인 시세 분석에 적용하기 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 방대한 토지 면적을 보유한 단독주택으로, 대규모 농경지 또는 전원주택 단지 조성 등 토지 활용 가능성이 높은 자산입니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 지목과 현황 불일치, 원상회복 명령 가능성, 지상권 인수 등 복잡한 권리 관계 및 행정적 절차가 수반될 수 있습니다. 감정가는 15억 4천만원대이나, 주변 유사 부동산들의 거래 가격대는 수억 원대임을 감안할 때, 토지 가치가 감정가의 상당 부분을 차지할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 압도적인 토지 면적: 9,580㎡ (약 2,898평)의 광대한 토지는 전원생활, 농업, 개발 등 다양한 활용 가치를 제공합니다.

* 단독주택으로서의 가치: 넓은 대지에 위치한 단독주택으로서, 개인의 라이프스타일에 맞는 주거 공간 마련이 가능합니다.

* 지역 내 개발 가능성: 당진시 신평면은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,546,795,000원입니다. 제시된 JSON 데이터는 본건과 물건 종류(다세대주택) 및 규모가 상이하여 직접적인 시세 비교가 어렵습니다.

다만, 당진시 신평면 및 인근 지역의 전원/농가주택 매물들이 수억 원대에서 거래되는 점을 고려할 때, 본건의 압도적인 토지 면적과 감정가격을 고려하여, 보증금 인수액 0원을 제외한 감정가의 80~100% 수준인 약 12억 3천만원 ~ 15억 4천만원 사이를 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 물건의 현장 조사, 권리관계 명확화, 유사 물건 실거래가 분석, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.