나이스옥션 법원경매 서산 2024타경3614 [1] 충청남도 당진시 신평면 상오리 687-10 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경3614 [1] 충청남도 당진시 신평면 상오리 687-10 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경3614
• 주소: 충청남도 당진시 신평면 상오리 687-10
• 용도: 단독주택

서산지원 경매3계 2024타경3614 | 소재지: 충청남도 당진시 신평면 상오리 687-10 | 감정가: 1,546,795,000원 | 최저가: 1,082,756,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서산지원 2024타경3614 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 신평면 상오리 687-10

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,546,795,000원

* 토지 면적: 9580.00㎡ (약 2,898.00평)

* 건물 면적: 473.93㎡ (약 143.36평) (제시외 213.00㎡ 포함 시 총 면적 약 686.93㎡ / 약 207.79평)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본 물건은 충청남도 당진시 순성면 아찬리 소재 "아찬교차로" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 소재하는 마을 주변 농경지대로서, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통 상황은 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 차량 통행이 빈번한 간선도로 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난하다고 평가됩니다.

토지별 도로 접근성 또한 일부 토지는 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 일부는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 접근이 가능합니다. 특히 일련번호 7번 토지는 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로를 통해 차량 진출입이 가능하며 본건 내 도로와 연이어져 있어 토지 이용에 유리합니다.

외부 지도 서비스 및 검색을 통해 주변 시설을 검색한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물까지 포함하여 매각됩니다.

가장 중요한 권리 분석 사항으로는 을구 순위 1번 지상권 등기(2020.2.10. 제5270호)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 매수인에게 부담으로 작용할 수 있는 중대한 사항이므로, 경매 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 정확한 인수 조건 및 향후 영향에 대해 면밀히 검토하시기 바랍니다.

기타 채권 및 권리 사항은 제공된 정보 내에서는 파악하기 어려우나, 강제경매로 진행되고 채권자가 주OOOOOOOOOO임을 확인할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

본 물건은 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 전원 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 일반적인 상업 시설 밀집 지역이나 활성화된 상권과는 거리가 있습니다.

주변은 농업 활동이나 조용한 전원생활을 영위하기에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 인근 간선도로 및 버스정류장이 있어 기본적인 생활 편의 시설에 대한 접근은 가능할 것으로 예상되나, 대규모 쇼핑몰, 병원 등은 차량을 이용한 이동이 필요할 것으로 보입니다.

1.5. 생활 정보

주거 환경 측면에서는 한적하고 조용한 농촌 마을의 분위기를 가지고 있습니다. 주변은 농경지와 자연림이 어우러져 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

단독주택이 소재하며, 토지가 넓어 전원생활을 꿈꾸는 분들에게 적합할 수 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 되어 있는 것으로 파악되나, 폐문부재로 인해 설비의 실제 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 몇 가지 주요 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

첫째, 목록 1, 3, 4, 5, 6, 7번 토지는 농지 취득 자격 증명 제출이 필수입니다. 이를 제출하지 않을 경우, 입찰 보증금이 몰수될 수 있으니 사전에 철저히 준비해야 합니다.

둘째, 목록 4번과 7번 토지는 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 농지 취득 자격 증명을 발급받기 위해서는 불법 건축물에 대한 철거가 필요하며, 농지로의 복구 계획서를 제출해야 하는 번거로움이 따를 수 있습니다.

셋째, 여러 필지의 토지에서 공부상의 지목과 실제 이용 현황이 상이합니다. 예를 들어, 일부는 전이지만 목장용지나 도로로 이용 중이고, 임야가 전으로 이용되는 등 다양한 불일치가 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사나 개발 시 행정적 절차상의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

넷째, 앞서 언급한 바와 같이, 을구 순위 1번 지상권 등기가 인수되는 점은 가장 큰 리스크입니다. 이는 토지 사용에 대한 제약을 초래할 수 있으며, 지상권자의 권리 행사에 따라 추가적인 협상이나 비용이 발생할 수 있습니다.

다섯째, 제시외 건물(돈사) 및 본 건물(주택)의 상태, 설비의 정상 작동 여부는 실제 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

충청남도 당진시 신평면에 위치한 본 물건은 9580㎡(약 2,898평)에 달하는 매우 넓은 토지와 단독주택을 포함한 복합 물건입니다. 감정가는 약 15.5억 원으로, 넓은 토지를 활용한 전원생활, 농업, 또는 향후 개발 잠재력을 가진 물건으로 볼 수 있습니다.

하지만, 인수되는 지상권 등기, 농지 취득 자격 증명 요구, 지목과 현황의 불일치, 원상회복 명령 가능성 등 다수의 복잡한 권리 관계 및 행정적 제약 사항이 존재합니다. 특히 지상권 등기는 매수인의 재산권 행사에 상당한 영향을 미칠 수 있으므로, 법률적, 실무적 검토가 필수적입니다.

따라서 본 물건은 풍부한 토지 자산을 보유하고 있으나, 잠재적 위험 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자는 다음과 같은 잠재력을 고려할 수 있습니다.

첫째, 2,898평에 달하는 광활한 토지는 그 자체로 큰 자산 가치를 지닙니다. 이를 활용하여 대규모 전원주택 단지 조성, 친환경 농업 시설 구축, 또는 다양한 수익형 부동산 개발의 기반으로 삼을 수 있습니다.

둘째, 농촌 지역의 특성을 살린 사업 모델을 구상할 경우, 귀농·귀촌 지원 정책이나 지역 활성화 사업과 연계하여 부가적인 가치 창출이 가능합니다.

셋째, 현재 제시된 지목 및 현황 불일치 사항은, 향후 행정 절차를 거쳐 용도 지역 변경이나 개발 허가를 받을 경우, 토지 가치 상승의 기회가 될 수 있습니다.

넷째, 만약 인수되는 지상권에 대한 명확한 권리 범위와 이용 현황을 파악하고, 이를 상쇄하거나 활용할 수 있는 방안을 모색한다면, 의외의 투자 기회가 될 수도 있습니다. (다만, 이는 매우 전문적인 분석과 협상이 요구됩니다.)

법원 정보

서산지원 경매3계