나이스옥션 법원경매 서산 2024타경3911 [8] 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 293-14 합덕프라자 5층501호 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경3911 [8] 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 293-14 합덕프라자 5층501호 문화 및 집회시설 경매

• 사건번호: 2024타경3911
• 주소: 충청남도 당진시 합덕읍 합덕시장로 214-4, 5층501호 (합덕프라자)
• 용도: 문화 및 집회시설

서산지원 경매3계 2024타경3911 | 소재지: 충청남도 당진시 합덕읍 합덕시장로 214-4, 5층501호 (합덕프라자) | 감정가: 1,029,000,000원 | 최저가: 720,300,000원 | 용도: 문화 및 집회시설

1. 서산 지원 2024타경3911 (8) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경3911 (8)

소재지: 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 293-14 합덕프라자 5층501호

용도: 문화 및 집회시설

감정가: 1,029,000,000원

토지면적: 326.11㎡ (약 98.65평)

토지지분: 326.11㎡ (약 98.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 879.05㎡ (약 265.92평)

건물지분: 879.05㎡ (약 265.92평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주의사항:

- 별도등기 있음

- 본건의 소유권 대지권의 목적인 토지 중 운산리 293-33번지는 지목이 "전"이나 현황 "대"임.

1.2. 감정평가서 요약

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 합덕읍 소재 합덕읍 행정복지센터 동측 근거리, 우강면 행정복지센터 남서측 근거리, 합덕버스터미널 남측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 각종 근린생활시설, 주택 및 소규모 공동주택 등이 밀집하는 상가지대이며, 외곽으로는 농경지, 임야 등이 산재하는 농경지대를 형성하고 있습니다.

1.2. 2.교통상황

본건 북측 근거리에 지방도 70호선, 북동측으로 지방도 622호선이 통과하고 있으며, 인근에 버스터미널 및 정류장이 위치하여 대중교통의 이용은 보통시되는 지역입니다.

1.2. 3.건물의 구조

1994년 9월 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물인 합덕프라자 중 지1층, 1층 중 일부 및 4층, 5층으로 구성되어 있습니다.

외벽은 석재 마감 등이며, 내벽은 몰탈위 페인팅 마감 등입니다. 창호는 새시창 등입니다.

1.2. 4.이용상태

근린생활시설 등으로서,

기호(1) 비01호는 공실 상태로 누수로 침수된 것으로 보입니다.

기호(2,6) 101호, 107호는 판매장 및 사무실 (상호: 마더코아)로 이용 중입니다.

기호(3) 104호는 정육점 (상호: 터미널한우한돈마을)으로 이용 중입니다.

기호(4) 105호는 소매점 (상호: 떡의작품)으로 이용 중입니다.

기호(5) 106호는 소매점 (상호: 프라자꽃화원)으로 이용 중입니다.

기호(7) 401호는 예식장의 연회장 구조입니다.

기호(8) 501호는 예식장 구조이나 영업이 중단된 것으로 탐문되었습니다.

1.2. 5.설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 옥내 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있으나, 일부 승강기는 사용 중지된 것으로 조사되었습니다.

1.2. 6.토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 4필 일단의 부정형 토지로서 근린생활시설 건부지 상태입니다.

1.2. 7.인접 도로상태등

본건 북측, 서측 및 남측으로 공도와 접하고 있어 진출입은 양호합니다.

1.2. 8.토지이용계획 및 제한상태

운산리 293-14: 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)

운산리 290-7: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)

운산리 293-33, 293-37: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)

1.2. 9.공부와의 차이

① 본건의 소유권 대지권의 목적인 토지 중 운산리 293-33번지는 공부상 지목이 "전"으로 되어 있으나 현황은 "대"입니다.

② 본건 중 기호(2,6)은 집합건축물대장상 노인복지시설, 학원 등으로 되어 있으나 현황 판매장 및 사무실 등으로 사용 중이고, 기호(3)은 세탁소로 되어 있으나 현황 정육점입니다.

1.2. 10.기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본건은 충청남도 당진시 합덕읍의 중심 상업지구에 위치하고 있습니다. 합덕읍 행정복지센터, 우강면 행정복지센터와 인접해 있어 행정기관 접근성이 우수하며, 합덕버스터미널이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지방도 70호선과 622호선이 근거리에 통과하여 차량을 이용한 접근성도 양호합니다. 주변은 근린생활시설, 주택, 소규모 공동주택 등이 밀집한 상가지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건으로, 채권자 '케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'에 의해 신청되었습니다. 등기부등본상 '별도등기 있음'이라는 특이사항이 확인되어, 해당 별도등기의 내용 및 말소 여부를 면밀히 조사해야 합니다. 또한, 토지대장상 지목이 "전"으로 되어 있는 운산리 293-33번지가 건물 지적도상 "대"로 사용되고 있는 공부와의 차이가 존재하므로, 이에 대한 확인이 필요합니다. 임대차 관계는 현재 미상으로 파악되어, 명도 진행 시 추가적인 확인 및 절차가 요구될 수 있습니다.

1.5. 상권분석

본건이 소재한 합덕프라자는 합덕버스터미널 인근의 상가지역에 위치합니다. 현재 건물 내에는 판매장, 사무실, 정육점, 소매점, 꽃집 등 다양한 근린생활시설이 영업 중입니다. 다만, 일부 공실(비01호)은 누수로 인한 침수 흔적이 있으며, 501호(예식장)는 영업을 중단한 상태입니다. 이는 상권의 활성화 정도나 건물 관리 상태에 대한 추가적인 검토가 필요함을 시사합니다. 주변의 행정기관 및 교통 시설과의 인접성은 상권의 안정적인 수요 기반을 제공할 수 있으나, 지역 내 상업 시설의 전반적인 경쟁력 및 향후 발전 가능성을 종합적으로 분석해야 합니다.

1.6. 생활정보

본건 인근에는 합덕읍 행정복지센터와 같은 관공서가 있어 행정 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다. 합덕버스터미널을 통해 타 지역으로의 이동이 용이하며, 주변 상가지역에는 다양한 상점과 편의시설이 밀집해 있어 생활에 필요한 물품 구매 및 여가 활동을 즐길 수 있습니다. 지역 내 교육 시설이나 대형 마트 등은 추가적인 조사를 통해 파악해야 합니다.

1.7. 혐오시설 유무

주변 시설 조사 결과, 본건 소재지인 충청남도 당진시 합덕읍 운산리 293-14 일대는 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있으며, 농경지와 임야가 산재해 있습니다. 현재까지 확인된 바로는 일반적인 상업 지역에서 발생할 수 있는 시설 외에, 지역 주민의 생활 환경에 직접적인 부정적 영향을 미칠 수 있는 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 소각장 등)은 인근에서 발견되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 관련 시설 입지가 제한됩니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '별도등기 있음'으로 명시된 사항입니다. 이 별도등기가 본건의 소유권이나 처분에 미치는 영향을 정확히 파악해야 합니다. 또한, 일부 건물(비01호)의 누수 침수 상태, 승강기 일부 사용 중지, 영업 중단된 예식장(501호) 등은 건물 유지보수 상태 불량이나 노후화에 대한 우려를 제기하며, 추가적인 수리 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다. 공부상 지목과 현황이 다른 토지(운산리 293-33번지)에 대한 법적 검토가 필요하며, 현재 파악되지 않은 임대차 관계 또한 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 합덕버스터미널 및 행정복지센터 인근의 상가지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 다양한 상업 시설이 운영 중이며, 교통 접근성 또한 우수합니다. 하지만 '별도등기' 존재, 일부 건물 상태 불량(누수, 승강기 사용 중지), 영업 중단 및 공부와의 차이 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 문제점들을 철저히 조사하고 해결 방안을 마련한다면, 상권 내에서 가치를 회복할 수 있는 잠재력을 가진 물건으로 판단됩니다.

1.10. 투자 포인트

우선, 합덕버스터미널 인근 상가지역이라는 위치적 이점을 활용할 수 있습니다. 행정기관 및 주요 도로 인접으로 인한 유동인구 및 접근성 확보는 긍정적입니다. 임대차 관계 미상인 점을 고려하여, 명도 완료 후 내부 수리 및 시설 개선을 통해 임대 수익률을 높일 수 있는 기회가 있습니다. 특히, 영업이 중단된 예식장(501호)이나 누수로 침수된 공간(비01호)은 용도 변경이나 리모델링을 통해 새로운 가치를 창출할 수 있습니다. '별도등기' 및 공부와의 차이 문제를 명확히 해결한다면, 추가적인 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

법원 정보

서산지원 경매3계