나이스옥션 법원경매 서산 2024타경4969 [1] 충청남도 당진시 합덕읍 소소리 383-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가나 · 평가일 2024.12.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 합덕읍 소소리에 소재하는 "당진합덕 일반산업단지" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 전답 등의 농경지, 자연림 및 중소규모 공장 등으로 이루어진 농촌지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하고, 간선도로와의 접근성 등 제반교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 경사지대에 자체 평탄한 부정형의 토지로서 현황은 "축사 및 단독주택 건부지"로 이용중임. 기호 2 : 부정형 완경사 토지로서 현황은 일부 자연림 상태이며,"전 및 일부 도로"로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1 : 지적도상 맹지이나 본건 동측 인접토지(기호 2)를 통하여 접근이 가능함. 기호 2 : 지적도상 맹지이나 본건 일부를 도로로 이용중이며 이를 통해 동측 왕복 2차선 포장도로에 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(합덕02 산업형) 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호 2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(합덕02 산업형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 젖소 돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

1) 구조, 규모 및 이용상태 "지적및건물개황도", "토지건물감정평가명세표","사진용지" 참조바람. 2) 평가물건에 미치는 영향 제시외 건물은 구조, 규모 및 이용상태 등으로 보아 평가물건에 미치는 영향이 있을 것으로 판단되므로 경매 업무 진행시 참고바람.

공부와의 차이

(3) 형태 및 이용상태 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3 : 일반철골조,조적조,파이프구조 판넬,철판지붕 1층 우분장 및 우사(사용승인일 2002.07.29.)로서, 내·외벽 : 일부 하단 조적조 마감 등 기호 4 : 경량철골구조 판넬지붕 1층 관리사(사용승인일 2006.02.22.)로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감 창호 : 새시창호임. 기호 5 : 강파이프구조 철판지붕 1층 우사(사용승인일 2009.06.11.)임. 기호 6 : 철근콘크리트구조 철판지붕 1층 퇴비사(사용승인일 2009.06.11.)로서, 내·외벽 : 하단 콘크리트 마감 등

이용상태

기호 3 : 우분장 및 우사로 이용중임. 기호 4 : 관리사(방3,욕실1,주방,거실,보일러실 등)로 이용중임. 기호 5 : 우사로 이용중임. 기호 6 : 퇴비사로 이용중임.

설비내역

기호 4 건물에 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 부합물인 제시외건물이 소재하고 있으므로 경매 업무 진행시 참조바람.("지적및건물개황도", "토지건물감정평가명세표","사진용지" 참조)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록1: 현황은 축사 및 단독주택 건부지로 이용중. 제시외 수목 포함. 제시외 건물 ㉠ 매각제외(법정지상권 성립여부 불분명). 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 정도를 감안한 가격임.
-목록2: 현황은 일부 자연림 상태이며 전 및 일부 도로 이용 중. 제시외 ㉡~㉣ 매각 포함.
-목록3: 우분장 및 우사로 이용중.
-목록4: 관리사로 이용중.
-목록5: 우사로 이용중.
-목록6: 퇴비사로 이용중.
-임차인 변성희: 상가건물임대차 현황서에 의하면 사업자 등록신청일 2024.12.2. 임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.물건 개요

사건번호: 서산지원 24타경 4969 (1)

소재지: 충청남도 당진시 합덕읍 소소리 383-1

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 3,267,866,110원

총 토지 면적: 39,718.00㎡ (약 12,018.3평)

총 건물 면적: 3,800.99㎡ (약 1,149.7평) (주요 건물) + 75.00㎡ (약 22.7평, 제시외 건물)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 송OOOOOOO (송산농업협동조합 추정)

특이사항: 공동담보, 법정지상권 성립 여부 불분명

주의사항: 일괄 매각. 일부 제시외 건물(㉠)은 매각에서 제외됨. 최저매각가격은 제시외 건물로 인한 제한 정도를 감안하여 산정됨.

1.2. 입지조건

1.2. 1.주위환경

본 물건은 충청남도 당진시 합덕읍 소소리에 위치하며, "당진합덕 일반산업단지" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 전답, 자연림, 중소규모 공장 등으로 구성된 농촌지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 간선도로와의 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 3.토지 현황

기호 1 토지는 경사지에 자체 평탄화된 부정형 토지로서, 현재 "축사 및 단독주택 건부지"로 이용 중입니다.

기호 2 토지는 부정형 완경사 토지로, 일부는 자연림 상태이며 "전 및 일부 도로"로 이용되고 있습니다.

1.2. 4.도로 및 토지 이용계획

기호 1 토지는 지적도상 맹지이나, 동측 인접토지(기호 2)를 통해 접근 가능합니다.

기호 2 토지 또한 지적도상 맹지이나, 본건 일부를 도로로 이용하며 동측 왕복 2차선 포장도로에 연결됩니다.

토지 이용계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(합덕02 산업형)에 해당하며, 일부 가축사육제한구역 및 공장설립제한지역에 포함됩니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리 현황

본 건의 말소기준권리는 2017년 3월 30일 접수된 송산농업협동조합의 근저당권(을17)입니다.

이후 설정된 대부분의 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 3,568,745,447원입니다.

낙찰자가 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 변

* 대상 목록: 3, 5, 6

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 사업자 등록 신청일: 2024년 12월 2일

* 확정일자: 2024년 12월 13일

* 배당신고일자: 2025년 1월 31일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (전체 인수 보증금 합계 0원)

* 비고: 임차인 변성희는 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 개발 계획 및 산업 연관성

본건은 당진합덕 일반산업단지와 인접해 있어, 산업단지 관련 종사자나 관련 업종의 수요를 기대할 수 있습니다. 당진시는 지속적으로 산업단지 개발 및 지역 경제 활성화를 추진하고 있으며, 이는 본건과 같은 생산시설 또는 배후 시설에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 2.지역 경제 활력

인근 산업단지 및 지역 경제 활성화 추이에 따라 본건의 상권 가치가 변동될 수 있습니다. 현재로서 특정 혐오시설의 위치나 대규모 부정적 영향에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설 및 접근성

인근 지역은 농촌 지대로서, 대규모 상업 시설이나 밀집된 주거 지역은 제한적입니다. 따라서, 마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필수적일 것으로 예상됩니다. 본건까지 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.5. 2.혐오시설 유무

조사 결과, 본건 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다. 그러나 개발 계획이나 지역 특성상 잠재적인 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.법정지상권 관련 불확실성

목록 1 토지 지상에 소재하는 제시외 건물(㉠)을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이로 인해 건물 철거 등 법적 분쟁이 발생할 수 있으며, 최저매각가격 산정 시 이 부분이 감안되었습니다.

1.6. 2.토지 이용 제한

본건 토지는 일부 가축사육제한구역 및 공장설립제한지역으로 지정되어 있어, 특정 용도의 건축이나 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 3.맹지 가능성

기호 1 토지는 지적도상 맹지에 해당하며, 기호 2 토지는 도로로 이용되는 부분이 있으나, 향후 도로 관련 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 4.제시외 건물 제외

제시외 건물 ㉠이 매각에서 제외됨에 따라, 해당 건물과 관련된 법적 문제(예: 소유권, 철거 문제)가 낙찰자에게 인수될 가능성은 낮으나, 현황 이용 시 불가피하게 고려해야 할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 합덕읍에 위치한 동물 및 식물 관련 시설로, 광대한 토지 면적(약 12,018평)과 활용 가능한 건물 면적(약 1,149평)을 보유하고 있습니다. 당진합덕 일반산업단지와 인접해 있어 산업단지 관련 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

권리 관계는 대부분 말소될 예정으로 비교적 깨끗한 편이나, 목록 1 토지 지상의 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 일부 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

전반적으로는 입지적 이점과 면적 대비 가격 경쟁력을 고려해 볼 수 있으나, 법정지상권 불확실성 해소 및 주변 환경에 대한 면밀한 조사 후 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.넓은 토지 면적

총 39,718.00㎡(약 12,018평)의 광대한 토지 면적은 다양한 개발 및 활용 가능성을 제공합니다.

1.8. 2.산업단지 인접 효과

당진합덕 일반산업단지와 인접해 있어, 산업단지 배후 시설, 지원 시설 또는 관련 업종으로의 확장 가능성이 높습니다.

1.8. 3.기존 시설 활용

현재 동물 및 식물 관련 시설로 이용 중인 건물들을 그대로 활용하거나, 소규모 리모델링을 통해 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 4.가격 경쟁력

감정가 3,267,866,110원에 비해, 시장 상황 및 잠재적 리스크를 감안한 적정 입찰가 산정 시 가격적인 메리트를 확보할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,267,866,110원입니다.

예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금은 0원이므로 고려 대상에서 제외됩니다.

다만, 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 중대한 리스크가 존재하며, 해당 물건의 최종 가치는 이러한 불확실성을 해소하는 방안 및 향후 시장 가치 변화에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

따라서, 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 철저한 현장 조사, 주변 시세 분석, 법률 전문가의 자문을 통해 법정지상권 리스크의 구체적인 영향력과 해소 방안을 파악한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.