나이스옥션 법원경매 서산 2024타경5085 [1] 충청남도 서산시 석남동 35-24 영진크로바아파트 1동 19층1907호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우남 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서산시 석림동 소재 '서산중학교'북서측 인근에 위치하며, 주위는 간선도로변
으로 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 후면으로 단독주택 및 공동주택
등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 건까지 차량 출입가능하며, 인근에 국도가 통과하고 있으며, 인근에 버스정류장이 소재
하는 등 제반 교통사정은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 20층 건물내 19층 1907호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 마감 등
내벽: 벽지 마감 등
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 자체지반 등고평탄한 토지로서, 아파트건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 남측으로 29번 국도와 연결되며, 동측 및 서측으로 왕복2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(해맑은유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>
중점경관관리구역(2021-11-10)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-재매각임(매수신청보증금 20%)
-토지에 관하여 별도 등기 있음.
-신청채권자와 임차인은 동일인이나 전세권에 의하여 경매 신청하였으며, 임차인으로 배당요구를 하지 않음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경5085 (1)

소재지: 충청남도 서산시 석남동 35-24 영진크로바아파트 1동 19층 1907호

용도: 아파트

감정가: 110,000,000원

토지면적: 19.46㎡ (약 5.89평)

토지지분: 19.4556㎡ (약 5.89평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 건은 서산시 석림동 소재 '서산중학교' 북서측 인근에 위치하며, 간선도로변으로 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 후면으로 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 국도가 통과하고 있고, 버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.2. 3.도로상태

본 건 남측으로 29번 국도와 연결되며, 동측 및 서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.채권자 및 임차인 현황

채권자는 안OO이며, 임차인 현황으로는 안동현이 있습니다. 신청채권자와 임차인은 동일인입니다.

1.3. 2.권리관계

- 본 건은 전세권 설정자(안동현)에 의해 경매가 신청된 임의경매 사건입니다.

- 안동현은 임차인으로서 배당요구를 하지 않았으며, 대항력은 없습니다. (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016-06-13, 확정일자 미상, 배당신고일자 없음)

- 등기부등본상 전세권은 2016년 5월 25일 안동현 명의로 110,000,000원에 설정되어 있으며, 말소 대상이 될 것으로 보입니다.

- 임의경매 개시결정 등기일자는 2024년 12월 19일입니다.

- 등기부채권 총액은 110,000,000원입니다.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 3.주의사항

- 토지에 관하여 별도 등기가 있습니다. 해당 등기에 대한 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

- 신청채권자 겸 임차인인 안동현은 전세권에 의해 경매를 신청하였으며, 임차인으로서 배당요구를 하지 않아 대항력이 없습니다. 보증금/차임이 0원으로 표기되어 있으나, 법적 절차에 따라 말소될 것으로 예상됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 환경

아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거지역 내에 위치하고 있습니다. 서산중학교가 인근에 있어 교육 환경 접근성이 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.아파트 정보

아파트명: 서산영진크로바

주소: 충청남도 서산시 석남동 35-24 (석남1로 12)

준공일: 1993년 10월 14일

동수: 2동 (본건 1동)

세대수: 414세대 (1동 기준 약 154세대)

최고층: 20층 (본건 19층)

전용면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

관리사무소 연락처: 041-667-5572

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

주차: 총 174대 (지상 3대, 지하 8대 - 아파트 관리사무소 정보 기준)

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.토지 별도 등기

권리분석상 구체적인 내용은 명시되지 않았으나, 토지에 대한 별도 등기가 존재하므로 등기부등본을 통해 반드시 상세 내용을 확인하고 법적 영향을 파악해야 합니다.

1.6. 2.건축 연도

본 아파트는 1993년 준공되어 건축 연수가 30년 이상 경과한 노후 아파트입니다. 이는 향후 유지보수 및 재건축 가능성 측면에서 고려가 필요합니다.

1.6. 3.임대차 관계

신청채권자 겸 임차인인 안동현은 전세권 설정과 별개로 임차인으로서 배당요구를 하지 않았고 대항력도 없습니다. 이로 인해 인수되는 보증금은 없으나, 법적 절차 진행 과정에서 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서산시 석남동에 소재하는 영진크로바아파트 1동 19층 1907호로, 주변 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리관계는 임차인 대항력 없음, 보증금 인수 부담 없다는 점에서 비교적 명확하나, 토지에 설정된 별도 등기에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 건축 연도가 높은 점은 감안해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 서산시 내 주거 지역에 위치하여 실거주 및 투자 목적 모두 고려 가능합니다.

* 19층의 고층으로 일조 및 조망권이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1.시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 면적(59.79㎡)의 3층이 2025년 11월 20일에 105,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 113.58㎡ 면적의 18층이 2025년 10월 12일에 160,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 110,000,000원으로, 동일 면적의 3층 실거래가(105,000,000원)보다 소폭 높으나, 19층이라는 고층임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.9. 2.예상 입찰가 범위

감정가 및 최근 실거래가를 고려하고, 고층 프리미엄을 감안하였을 때, 예상 입찰가 범위는 105,000,000원 ~ 115,000,000원으로 산정됩니다.

1.9. 3.추천 입찰가

리스크 요인(토지 별도 등기 등)을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 105,000,000원 ~ 110,000,000원 선에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

2. 주변 시설 조사 결과

지도 검색 결과, 본건 아파트 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 주변 환경은 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.