나이스옥션 법원경매 서산 2024타경51132 [1] 충청남도 당진시 송악읍 광명리 49-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.02.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 광명리 소재 ""광명리 마을회관"" 남동측 인근에 위치하며 주
위로는 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 진.출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황
은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

4필일단의 토지로 인접지대비 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 공업용 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~4): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 농업진흥구역(2018-02-28)<농지법>

제시목록 외의 물건

후첨 ""사진용지"" 및 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5): 일반철골구조,경량철골구조 기타지붕(판넬) 지상2층 건으로서,
외 벽: 판넬 및 벽돌쌓기 마감 등,
내 벽: 판넬 및 벽지도배 마감 등,
창 호: 샷시창호 등 임.

기호(6); 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건으로서,
외 벽: 판넬 마감 등,
내 벽: 판넬 마감 등,
창 호: 샷시창호 등 임.

기호(7): 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건으로서,
외 벽: 판넬 마감 등,
내 벽: 판넬 마감 등,
창 호: 샷시창호 등 임.

이용상태

기호(5): 공장(제조업소)로 이용중임.
1층: 공장(제조업소)
2층: 기숙사 등 으로 이용중임.
기호(6): 공장(사무실 및 냉동창고 등)으로 이용중임.
기호(7): 기계실로 이용중임.
(후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.)

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등 기호(5) 2층 난방설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

건물 기호(6)은 등기사항전부증명서상 일반철골구조이나 일반건축물대장상 경량철골구조로
상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

-.

토지의 상황

-.

건물의 구조 및 현상

-.

기계/기구의 현상

① 본건 기계기구는 김치가공시설 및 방아시설 등을 위한 기계기구로서, 기준시점 현재 가동
이 중단된 상태임.

② 본건 기계기구는 충청남도 당진시 송악읍 광명리 49-2외 지상위 건물 1층내에 소재하며,
현장에서 실지조사하였음.

공작물의 현상

-.

기타참고사항

본 기계기구는 명확한 제작일자 및 제조사를 확인할수 없어 미상처리 하였음.

자동차감정평가요항표

년식 및 주행거리

NULL

색상

NULL

관리상태

NULL

사용연료

NULL

유효검사기간

NULL

기타(옵션등)

NULL

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 공장및광업재단저당법 제6조 기계 및 기구 포함. (목록 제2018-104호, 제2018-144호, 제2018-145호 ) 감정평가서 참조.
-제시외 수목 포함.
-목록3,4: 전용허가를 얻지 않고 토지 현황이 변경된 경우
원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음.
-목록6:등기사항전부 증명서상 일반철골구조이나, 일반건축물대장상 경량철골구조로 상이함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

물건명: 공장

사건번호: 서산지원 2024타경51132 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 광명리 49-2

용도: 공장

1.2. 면적

토지 면적: 3174.00㎡ (약 960.19평)

건물 면적: 1140.05㎡ (총 면적)

- 건물 5 (1층 공장, 2층 기숙사 등): 824.16㎡ (약 249.30평)

- 건물 6 (사무실, 냉동창고 등): 285.89㎡ (약 86.48평)

- 건물 7 (기계실): 30.00㎡ (약 9.08평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 7.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 1,524,462,620원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 중OOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 충청남도 당진시 송악읍 광명리 소재 “광명리 마을회관” 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

서측으로는 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 제한

토지는 4필지 일 단위로 이용 중이며, 인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 형태로 공업용 건부지로 이용되고 있습니다.

관련 토지이용계획으로는 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 농업진흥구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 2017년 3월 20일 접수된 중소기업진흥공단의 근저당권 (금703,200,000원)입니다.

소유권 이전:

- 최귀영 (2006.04.20)

- 농업회사법인해나루유통사업단주식회사 (2016.06.02)

주요 권리 내역 (말소기준권리 이후)

- 근저당: 중소벤처기업진흥공단 (2018.09.21), 중소기업진흥공단 (2018.09.21)

- 가압류: 충남신용보증재단 (2023.05.16), 신용보증기금 (2023.07.17)

- 임의경매: 중소벤처기업진흥공단 (2024.01.30), 신용보증기금 (2024.04.17)

- 압류: 당진시 (2025.01.13)

총 등기부 채권액 (토지/건물): 1,835,200,000원

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리인 근저당권보다 후순위로 설정된 권리들이 대부분이며, 법원 매각으로 인해 해당 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인에게 인수되는 별도의 부담되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 대항력 유무와 관계없이 실제 점유 관계 확인 및 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건은 공장 용도로 이용되고 있으며, 주변 지역은 농경지 및 단독주택 위주로 형성되어 있습니다.

대규모 상업 시설이나 밀집된 주거 단지가 인근에 없어 일반적인 상권 분석보다는 공장으로서의 입지 가치를 평가하는 것이 중요합니다.

4.2. 생활 편의시설

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 인근 버스정류장 이용 시 보통 수준입니다.

주변에 대형마트, 병원, 관공서 등 주요 생활 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

본 물건지 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 중복사건 및 권리관계

본 건(2024타경51132) 외 신용보증기금에서 신청한 2024타경53626 사건이 경합되었으나, 해당 사건은 말소된 것으로 보입니다. 권리관계 상 매수인이 인수할 특별한 사항은 없는 것으로 파악되나, 최종 확인은 필요합니다.

5.2. 건축물 불일치 및 토지 관련 문제

* 건물(6)의 경우, 등기사항전부증명서상 '일반철골구조'이나 일반건축물대장상 '경량철골구조'로 상이하여 건축물 현황과 등기부 현황이 불일치합니다.

* 토지(목록 3, 4)의 경우, 전용허가를 얻지 않고 토지 현황이 변경된 경우 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 이에 대한 사전 조사가 필요합니다.

5.3. 매각 포함 물건

* 본 물건은 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따라 김치가공시설, 방아시설 등의 기계 및 기구가 포함되어 일괄 매각됩니다.

* 제시외 수목도 매각에 포함됩니다.

* 단, 포함된 기계 및 기구는 현재 가동이 중단된 상태임을 유의해야 합니다.

5.4. 기타 주의사항

* 건물(5)의 2층은 기숙사 등으로 이용 중입니다.

* 건물(6)은 사무실 및 냉동창고 등으로 이용 중입니다.

6. 투자 포인트

* 공장 용지로서 필요한 기계 및 기구가 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 즉시 운영이 가능한 잠재력을 가집니다 (단, 현황 확인 필수).

* 넓은 토지 면적은 향후 시설 확장이나 재개발 등의 가능성을 열어둡니다.

* 농림지역에 위치하나, 공장으로서의 입지는 상대적으로 양호합니다.

7. 종합 의견

충청남도 당진시 송악읍에 위치한 본 공장 경매 물건은 토지와 건물, 그리고 부속 기계 및 기구까지 일괄 매각되어 공장 운영을 고려하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다. 감정가는 약 15.24억원이며, 권리관계는 명확하여 인수 부담은 적을 것으로 보입니다.

다만, 건축물대장과의 구조 불일치, 토지 이용 변경에 따른 원상회복명령 가능성, 기계 가동 중단 등은 철저한 현장 조사와 추가적인 법률 검토를 통해 리스크를 최소화해야 합니다. 임대 관계 미상이나 인수되는 보증금은 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,524,462,620원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현장 답사를 통한 건물 상태, 기계 및 기구의 실질 가치, 토지 현황 등을 면밀히 파악해야 합니다.

* 구조 불일치 및 토지 원상회복명령 가능성에 대한 법률 자문을 통해 예상되는 비용을 산정해야 합니다.

* 기계 및 기구의 실제 가동 여부 및 수리 비용을 고려해야 합니다.

* 주변 유사 공장의 매매 사례 및 임대 시세 조사를 통해 적정 가치를 판단해야 합니다.

* 본 경매 물건의 인근 시세, 잠재적 리스크, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 상기 조사 및 분석이 완료된 후에 결정될 수 있습니다.

(인수 보증금 0원 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.