나이스옥션 법원경매 서산 2024타경56793 [1] 충청남도 태안군 태안읍 삭선리 449-11 종교시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2024.07.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 태안군 태안읍 삭선리 소재 "삭선2리 다목적회관" 남동측 근거리에 소재하며, 주위는 농경지, 주택, 공장 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 완경시지대 내 기호(1)~(4),(7),(9)는 부정형, 기호(6)은 사다리형의 토지로서 기호(1) 토지임야, 기호(2),(4)는 도로, 기호(3)은 토지임야, 전 등, 기호(6)은 주거기타(단독주택, 종교시설), 기호(7)은 전, 기호(8)은 임야기타(단독주택, 전 등) 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호(1),(3),(6)은 남서측으로 폭 2~3m 내외의 기호(2),(4) 도로와 접하며 기호(7),(9)는 지적도상 맹지상태 이나 인접필지를 통하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3),(9) 계획관리지역(2018-03-09), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호(2),(4),(6),(7) 계획관리지역(2018-03-09), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

본건 기호(3)은 공부상 지목 임야로 되어 있으나 현황 일부 전, 기호(7)은 공부상 지목 답이나 현황 전, 기호(9)는 공부상 지목 임야이나 현황 주거용 건부지, 전 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대미상임. -위성지도상 기호(1) 토지 지상에 타인소유 건물 일부가 침범한 것으로 보이나 정확한 지적경계, 침범여부 및 현황 등은 측량이 필요할 것으로 판단되는바 경매 진행 및 입찰 참여시 별도 확인 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5) 건물은 일반철골구조,경량철골구조 경량철골구조(징크판넬)지붕 2층 건물로서, 외벽: 목재 사이딩 마감 등, 창호: 새시 창호 등임. 기호(8) 건물은 일반철골구조 일반철골구조(징크판넬)지붕 2층 건물로서, 외벽: 목재사이딩, 벽돌 붙임 마감 등, 창호: 새시 창호 등임.

이용상태

기호(5)는 주택, 기호(8)은 종교시설 등으로 이용 중임. (본건은 이해관계인의 부재 및 비협조 등으로 인하여 내부확인은 탐문조사, 건축물현황도 등을 참고하였으니 내부구조, 이용상황, 관리상태 등은 경매 진행 및 입찰참여시 별도 확인 바람)

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-본건 지상에 제시외 건물(기호㉠~㉧), 제시외 수목(기호㉦), 제시외 구축물(㉨,㉩)이 소재함.(후첨 '사진용지, 지적 및 건물개황도' 참조) -본건에 지상에 소재하는 부합물 및 종물은 일반적인 거래관행상 토지 및 건물에 포함되어 거래되는 바 토지 및 건물에 포함하여 평가하였으니 경매 진행시 참고 바람.

공부와의 차이

본건 기호(8) 건물은 증축으로 인하여 일반건축물대장상 면적과 건물등기사항전부증명서상 면적이 상이하나 일반건축물대장상 면적을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 (ㄱ~ㅂ)매각에서 제외. 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명./최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 정도를 감안한 가격임.
-제시외 수목(ㅅ), 관정(ㅊ), 태양광설비(ㅈ), 건물(ㅇ) 매각에 포함.
-목록3: 공부상 임야이나 현황 일부 전으로 이용.
-목록7: 공부상 답이나 현황은 전/ 농지취득자격증명 제출 요함.(미제출시 보증금 몰수.)
-목록9: 공부상 임야이나 현황은 주거용 건부지, 전 등으로 이용.
-목록8:건물은 증축으로 인하여 일반건축물대장상 면적과 건물등기사항전부증명서상 면적이 상이하나 일반건축물대장상 면적을 기준으로 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 서산지원 2024타경56793 (1)

* 소재지: 충청남도 태안군 태안읍 삭선리 449-11

* 용도: 종교시설 (주택, 단독주택, 제2종근린생활시설 등 복합적 이용)

* 감정가: 2,232,599,250원

* 토지면적: 18,400.00㎡ (약 5,566.00평)

* 건물면적: 902.60㎡ (약 273.06평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 지리산새마을금고 (임의경매 개시)

2. 입지조건

3.

* 주위 환경: 충청남도 태안군 태안읍 삭선리 소재 "삭선2리 다목적회관" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 공장 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통임.

* 교통 상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준임.

* 토지 현황:

* 전체 토지 면적은 18,400.00㎡ (약 5,566.00평)임.

* 기호(1), (3), (9)는 부정형, 기호(6)은 사다리형의 토지임.

* 이용 현황: 기호(1)은 임야, 기호(3)은 임야 및 전 등, 기호(6)은 주거 기타(단독주택, 종교시설), 기호(7)은 전, 기호(9)는 임야 및 주거용 건부지, 전 등으로 이용 중임.

* 인접 도로: 기호(1), (3), (6)은 남서측으로 폭 2~3m 내외의 기호(2), (4) 도로와 접함. 기호(7), (9)는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 접근 가능함.

* 토지 이용 계획: 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(소/말 불가, 돼지/개/닭/오리/메추리 불가, 젖소/양/사슴 불가) 및 준보전산지임.

3. 권리분석

4.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 말소기준권리: 을8 근저당권 (2014-09-04, 엠씨아이대부주식회사, 금590,000,000원)

* 전체 등기부채권 총액: 약 1,981,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-22

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 주의: 보증금 30,000,000원은 대항력이 없어 인수되지 않을 가능성이 높으나, 추가 확인 필요.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부상 특이사항:

* 다수의 근저당권, 지상권, 가압류, 압류, 근질권 설정 내역이 있으나, 모두 말소 예정임.

* 다수의 채권 관련 설정이 복잡하게 얽혀 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됨.

4. 상권분석

5.

* 소재지는 태안군 태안읍 삭선리로, 농경지와 주택, 소규모 공장 및 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 주요 용도는 종교시설로 신고되어 있으나, 현황은 주택, 단독주택, 제2종근린생활시설 등 복합적으로 이용되고 있음.

* 주변 시설: "삭선2리 다목적회관"이 인근에 위치. 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 입지는 제한적임.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않으나, 현장 방문을 통한 상세 확인이 필요함.

5. 생활정보

6.

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설이 있으나, 종합적인 편의시설 이용을 위해서는 태안읍 시내로 이동이 필요할 것으로 보임.

* 주변 환경: 농경지가 많고 조용한 편으로, 전원생활이나 주말 주택 등으로 활용 가능성이 있음.

6. 잠재적 리스크

7.

* 제시외 건물 (ㄱ~ㅂ): 매각에서 제외되나, 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추후 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

* 제시외 수목, 관정, 태양광 설비, 건물(ㅇ): 매각에 포함되므로, 관련 비용 발생 가능성 있음.

* 토지 현황과 공부상 지목 불일치: 임야, 답 등이 전, 주거용 건부지 등으로 이용 중이므로, 농지취득자격증명 제출이 필수적임. 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있음.

* 건축물대장 vs 등기부 면적 상이: 증축으로 인한 면적 차이가 발생하였으며, 일반건축물대장상 면적을 기준으로 평가되었으므로, 실제 이용 면적 및 건축 관련 사항 추가 확인 필요.

* 토지 경계 침범 가능성: 위성지도상 타인 소유 건물이 일부 침범한 것으로 보이며, 정확한 경계 확인 및 측량이 필요함.

* 임대차 관계: 임차인 이 은 보증금 30,000,000원이 있으나 대항력이 없음. (배당받지 못할 경우 문제 소지)

* 법정지상권: 제시외 건물과 관련하여 성립 여부가 불분명하며, 이는 물건 전체 가치에 영향을 줄 수 있음.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 인한 개발 행위 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

8.

* 본 물건은 충청남도 태안군 태안읍 삭선리에 위치한 종교시설로, 넓은 토지와 복합적인 건물로 구성되어 있음.

* 권리상 인수되는 부담은 없으나, 제시외 건물 관련 법정지상권 불확실성, 농지취득자격증명 필수 제출, 토지 현황과 공부상 지목 불일치 등 잠재적 리스크가 다수 존재함.

* 농지법 및 산지관리법 등 관련 법규 검토가 필수적이며, 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 명확히 확인해야 할 사항임.

* 감정가는 2,232,599,250원으로 높으나, 이러한 제반 상황을 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

9.

* 넓은 토지 면적: 18,400.00㎡ (약 5,566평) 규모의 토지는 다양한 용도로 활용 가능성이 있음.

* 종교시설 용도: 현재 용도가 종교시설로, 종교 단체나 관련 시설 운영자에게 매력적일 수 있음.

* 복합적 이용 가능성: 주택, 단독주택, 근린생활시설 등 복합적으로 이용 가능한 건물 구조.

* 주변 환경: 농경지 및 주택 밀집 지역으로, 전원생활이나 귀촌/귀농을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있음.

* 잠재적 가치: 제시외 건물, 토지 현황 등 추가적인 현황 조사를 통해 숨겨진 가치를 발견할 수 있음.

9. 예상 입찰가

10.

* 감정가: 2,232,599,250원

* 말소기준 권리 외 인수되는 권리는 없음.

* 임차인 이 의 보증금 30,000,000원은 대항력이 없어 인수되지 않을 것으로 판단됨. (인수 보증금 0원)

* 제시외 건물 관련 법정지상권 불확실성, 농지취득자격증명 제출 의무, 토지 현황과 공부상 지목 불일치 등의 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 대비 할인된 금액으로 산정하는 것이 합리적임.

* 제시외 건물로 인한 제한 사항을 감안한 감정가임을 유의해야 함.

* 신중한 현장 조사와 권리 분석을 바탕으로, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음 (약 1,562,819,475원 ~ 1,897,759,437원).

* 최종 입찰가 결정 시에는 최신 경매 동향, 경쟁 상황, 상세 현장 조사 결과를 종합적으로 반영해야 함.

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