나이스옥션 법원경매 서산 2024타경58928 [1] 충청남도 당진시 정미면 대운산리 565-2 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2024.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 당진시 정미면 대운산리 소재 "대운산리 신농회관" 북측 인근(기호 1,3,5-8) 및
송악읍 정곡리 소재 "정곡리 미을회관" 북동측인근(기호 2,4)에 위치하며, 주위는 전, 답
등의 농경지와 단독주택, 자연림 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본 건 인근까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은
보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1: 대체로 사다리형의 완경사지로서, 창고건물의 부지 등으로 이용중임.
기호 2: 대체로 부정형의 완경사지로서, 묵답 상태임.
기호 3: 대체로 삼각형의 평지로서 제시외건물의 부지 및 주거나지 상태임.
기호 4: 대체로 부정형의 완경사지로서 답 및 일부 묵답 상태임.
기호 5: 대체로 부정형의 완경사지로서 전 및 일부 묵전 상태임
기호 6: 대체로 부정형의 완경사지로서 묵답 및 자연림 상태임.
기호 7: 대체로 부정형의 완경사지로서 주거나지 상태로서 일부 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,3: 지적상 맹지로서 기호 7을 통하여 출입하고 있음.
기호 2: 지적상 맹지임.
기호 4: 지적상 맹지로서 인접필지에 개설된 비포장도로를 통하여 출입하고 있음.
기호 5,6: 지적상 맹지임.
기호 7: 본건 지상 일부를 폭 약 3미터 내외의 포장도로로 이용하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(정미47 일반형) 가축사육제한구역
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>)
기호 2: 생산관리지역 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>
기호 3: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(정미47 일반형) 가축사육제한구역(전
부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 4: 생산관리지역 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>
기호 5: 생산관리지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 6: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(정미47 일반형) 가축사육제한구역
(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한
구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 7: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(정미47 일반형) 가축사육제한구역
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

벌첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

기호 7)중 일부를 현황 도로로 이용중임.
기호 6)은 제시목록 및 토지대장상 지목이 답이나, 일부는 자연림 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 8: 블럭조 및 철파이프조 단층 창고로서,
내,외벽: 몰탈위 페인팅 및 일부는 벽체가 없음.
바닥: 콘크리트 마감 등임.

이용상태

기호 8: 창고로 이용중임.

설비내역

-

부합물 및 종물

벌첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

제시목록상 블록조 이나, 일부는 철파이프조임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-재매각임(매수신청보증금 20%)
-일괄매각. 제시외 건물,제시외 수목 포함.
-목록5,6:농지취득자격증명 제출 필요.(미제출시 보증금 몰수./ 잡목,잡풀 등 사전 농지원상복구 또는 구체적인 복구계획서 제시 후 농지취득자격등명 발급 가능)
-목록7: 일부 현황 도로로 이용중.
-목록6: 제시목록 및 토지대장상 지목이 답이나, 일부는 자연림 상태임.
-목록8:창고로 이용중. 제시목록상 블록조 이나, 일부는 철파이프조임.
-목록1,3,5,6: 지적상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 서산지원 2024타경58928 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 당진시 정미면 대운산리 565-2번지이며, 창고시설로 이용 중입니다.

감정평가액은 406,279,400원입니다.

토지 면적은 총 5232.00㎡ (약 1582.68평)이며, 건물 면적은 135.20㎡ (약 40.90평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 재매각으로 진행 중입니다. 이에 따라 매수신청보증금은 감정가의 20%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 당진시 정미면 대운산리 소재 "대운산리 신농회관" 북측 인근에 위치하며, 주변으로는 전, 답 등의 농경지와 단독주택, 자연림이 혼재되어 있는 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 상태

지적상 맹지인 필지가 다수 포함되어 있습니다 (목록 1, 3, 5, 6). 본 건의 일부(기호 7)는 폭 약 3미터 내외의 포장된 현황 도로로 이용 중이며, 이를 통해 일부 필지로의 출입이 이루어지고 있습니다. 지적상 맹지인 필지들은 인접 필지를 통하거나 현황 도로를 통해 접근 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건은 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(일부 또는 전부 제한)에 해당합니다. 이는 토지 이용 및 건축 행위에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 8월 24일 접수된 대전서부새마을금고의 근저당권(을7)이며, 경매개시결정 등기(갑15)를 포함한 그 이후의 모든 등기사항은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 낙찰 후 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 등기부채권 총액

말소기준권리인 근저당권의 채권 최고액은 390,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 특성

본 물건이 위치한 지역은 주로 농경지와 단독주택, 자연림이 혼재된 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 건물 이용 현황

건물(목록 8)은 창고 시설로 이용 중에 있으며, 농기계 보관 창고 등으로 활용 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

해당 지역은 농촌 지역으로, 상업 및 생활 편의시설은 인근 읍면 지역으로의 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 편의성

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다. 인근 버스정류장의 노선 및 배차 간격 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 관련

본 물건은 재매각으로 진행되므로, 입찰 시 매수신청보증금이 감정가의 20%로 상향됩니다.

6.2. 농지 취득 관련

목록 5, 6번지는 농취증(농지취득자격증명) 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 현재 잡목, 잡풀 등이 있어 농지원상 복구 또는 구체적인 복구 계획서 제출이 필요할 수 있습니다.

6.3. 맹지 및 도로 관련

목록 1, 3, 5, 6번지는 지적상 맹지이므로, 건축 및 개발 시 주 진입로 확보 방안을 면밀히 검토해야 합니다. 목록 7번지 일부가 현황 도로로 이용 중이나, 이에 따른 법적 문제 여부 확인이 필요합니다.

6.4. 토지 이용 및 규제

계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 토지 이용에 대한 상세한 제한 사항을 사전에 파악해야 합니다.

6.5. 건물 상태

건물의 경우, 제시 목록상으로는 블록조이나 실제로는 일부가 철파이프조로 되어 있어 공부와의 차이가 존재합니다.

6.6. 지목과 현황 불일치

목록 6번지의 경우, 토지대장상 지목은 '답'이나 일부는 자연림 상태로 이용 중이어서 현황 파악 및 복구 계획이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 당진시 정미면의 농경지 및 자연림이 혼재된 지역에 위치한 창고 시설입니다. 재매각 물건으로 보증금이 높으며, 농지 취득 자격 증명 발급 및 맹지 해소 등 해결해야 할 과제가 존재합니다. 다만, 넓은 토지 면적과 일괄 매각이라는 점은 장점으로 고려될 수 있습니다. 해당 지역의 성장관리계획구역 지정은 향후 지역 발전 가능성을 시사합니다. 실사용 목적(농업, 물류 등)을 가진 실수요자나, 관련 리스크를 충분히 인지하고 해결할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득 가능합니다.

* 5232.00㎡ (약 1582평)의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 창고 시설로서의 즉시 활용 또는 신축 가능성이 있습니다.

* 성장관리계획구역에 포함되어 향후 토지 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 406,279,400원으로, 재매각 물건임을 고려할 때 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다. 권리 분석상 인수 부담은 없으나, 농지 취득 자격 증명, 맹지 문제 해결, 토지 이용 규제 등 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 재매각 물건의 경우 감정가의 80~90% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 감정가 80% 수준: 약 325,023,520원

* 감정가 90% 수준: 약 365,651,460원

정확한 입찰가는 본 물건의 현장 조사를 통한 가치 평가, 주변 시세, 경쟁 상황, 낙찰 사례 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오 시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 등 농업 관련 시설이 인근에 존재하거나 향후 설치될 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.