나이스옥션 법원경매 서산 2024타경61030 [2] 충청남도 태안군 남면 신장리 3-12 임야 경매
매각기일: 2026-03-18
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서산 2024타경61030 [2] 충청남도 태안군 남면 신장리 3-12 임야 경매
- 사건번호: 2024타경61030
- 주소: 충청남도 태안군 남면 신장리 3-12
- 용도: 임야
서산지원 경매3계 2024타경61030 | 소재지: 충청남도 태안군 남면 신장리 3-12 | 감정가: 9,900,000원 | 최저가: 6,930,000원 | 용도: 임야
1. 사건번호: 서산지원 2024타경61030 (2) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서산지원 2024타경61030 (2)
소재지: 충청남도 태안군 남면 신장리 3-12
용도: 임야 (현황: 수목 재배지)
감정가: 9,900,000원
토지 면적: 2547.00㎡ (약 770.6평)
매각 대상 토지 지분: 197.9019㎡ (약 59.86평)
건물 면적: 없음
매각 구분: 부동산강제경매
채권자: 교OOOOOOOOOO
1.2. 현황 및 이용 상태
공부상 지목: 임야
현황 이용: 수목 재배지 (토지 제시외 수목 존재)
토지 형태: 부정형 완경사
주위 환경: 전답 등의 농경지, 자연림, 단독주택 등이 소재하는 농촌 지역
교통 상황: 차량 접근 가능, 인근 버스 정류장 소재, 간선도로 접근성 보통
인접 도로: 남측으로 폭 약 3m 비포장도로 접함
1.3. 토지이용계획 및 제한상태
용도지역: 계획관리지역
가축사육제한구역:
* 130m 이내 (소/말 사육 불가)
* 1500m 이내 (돼지/개/닭/오리/메추리 사육 불가)
* 300m 이내 (젖소/양/사슴 사육 불가)
산지 이용 규제: 준보전산지 (산지관리법)
1.4. 특이사항 및 주의사항
지분 매각 물건임.
공유자의 우선매수 신고 가능 (1회에 한함).
감정가 산정 시 제시외 수목으로 인한 토지 단가 제한 고려됨.
매각 대상 토지 지상에 제시외 수목이 식재되어 있으나, 감정평가에서 제외되었음.
2. 입지 조건
본 물건은 충청남도 태안군 남면 신장리에 위치하며, "청산 수목원" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.
주변은 전답 등의 농경지와 자연림, 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다.
차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.
간선도로와의 접근성은 보통 수준입니다.
3. 권리 분석
경매 구분: 부동산강제경매
매각 대상: 토지 일부 지분 매각 (197.9019㎡)
주의: 본건은 공유지분 매각이므로, 공유자의 우선매수권 행사에 따른 입찰 무산 가능성이 있습니다. 낙찰 후에도 기존 공유자와의 관계, 향후 토지 분할 또는 매도 시 협의가 중요할 수 있습니다.
4. 상권 분석
본 물건은 농촌 지역 내에 위치하여 일반적인 상업 시설이나 활성화된 상권 형성은 미미합니다.
인근의 "청산 수목원"과 같은 관광 자원과의 연계 가능성은 고려할 수 있으나, 직접적인 상업적 가치로서의 상권 분석은 제한적입니다.
5. 생활 정보
인근에 "남면 초등학교"가 소재하여 교육 시설 접근성은 확보되어 있습니다.
주변은 비교적 조용한 농촌 주거 환경을 제공합니다.
일상생활에 필요한 편의 시설이나 상업 시설은 차량을 이용해 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 보입니다.
6. 주변 시설 및 혐오시설 조사
주변 시설로는 "남면 초등학교"와 "청산 수목원"이 근거리에 위치하고 있습니다.
또한, 몽산포 해수욕장, 청포대 해수욕장 등 해변과 몽산포항이 인근에 있어 관광 및 레저 활동을 즐길 수 있습니다.
주변 지역은 농경지와 임야가 발달한 지역으로, 농업 및 수목 관련 시설이 있을 수 있습니다.
검색 결과, 본 물건지 인근에 명확하게 식별되는 혐오시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리장, 유해 화학물질 시설 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 축사 등 가축 사육 관련 시설이 존재할 수 있으며, 이는 해당 물건 토지이용계획 상 가축사육제한구역 정보와도 관련됩니다.
7. 잠재적 리스크
지분 매각: 단독 소유가 아니므로, 향후 공유자와의 관계 설정, 토지 이용, 분할, 매도 등 모든 과정에서 의견 충돌이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 또한 공유자의 우선매수권 행사로 인해 낙찰 기회를 잃을 수도 있습니다.
이용 현황과 공부상 차이: 공부상 지목은 임야이나 현황은 수목 재배지로 이용 중이며, 제시외 수목으로 인해 소유권 행사 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 이는 최저매각가격 산정에도 영향을 미친 요소입니다.
산지 규제: 준보전산지이므로 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.
농촌 지역 특성: 기반 시설 부족, 대중교통 이용 불편, 편의 시설 접근성 제한 등의 농촌 지역의 일반적인 특성을 고려해야 합니다.
가축 사육 제한: 해당 지역은 다양한 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어, 축사 등 관련 시설 설치에 제약이 있습니다.
8. 종합 의견
본 물건은 충청남도 태안군 남면 신장리에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건입니다. 현황은 수목 재배지로 이용 중이며, 공부상 지목과의 차이 및 제시외 수목 존재로 인한 제한 사항이 있습니다.
가장 중요한 특징은 지분 매각이라는 점이며, 이는 공유자와의 관계, 향후 토지 활용 및 처분 과정에서 복잡성을 야기할 수 있습니다. 또한 공유자의 우선매수권 행사가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다.
농촌 지역의 특성과 함께 준보전산지 지정, 가축 사육 제한 구역 등의 개발 관련 규제도 확인이 필요합니다.
투자 가치를 판단하기 위해서는 향후 공유자와의 관계 설정, 토지 이용 계획 수립, 지역 개발 동향 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.
9. 투자 포인트
가격 메리트: 제시외 수목 및 지분 매각 등의 특수성으로 인해 최저매각가격이 현실적인 시장 가치보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 이를 통해 시세 대비 유리한 조건으로 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.
자연 친화적 활용: 수목 재배지라는 현황을 그대로 살려 임업, 산림 체험 활동, 또는 소규모 농장 등으로 활용하는 방안을 고려해볼 수 있습니다.
장기적 관점: 태안 지역은 관광 자원과 자연 환경을 기반으로 꾸준한 관심을 받는 지역입니다. 지역 발전 가능성을 고려한 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.
주변 관광 자원 연계: 인근의 청산 수목원, 몽산포 해수욕장 등 유명 관광지와의 접근성을 활용한 관광 관련 시설 또는 부대 사업과의 연계 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.
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